L'est des Pays-Bas en tête de la hausse des prix de l'immobilier alors que le marché national augmente

L'est des Pays-Bas en tête de la hausse des prix de l'immobilier alors que le marché national augmente

Le marché immobilier néerlandais a connu un rebond notable au quatrième trimestre de 2025, les prix des logements existants augmentant en moyenne de 6,2 % par rapport à la même période un an auparavant. Si des hausses de prix ont été observées dans presque toutes les communes, la dynamique la plus forte est apparue à l'est du pays, dépassant les régions de l'ouest. Cette tendance reflète l'évolution des schémas de demande, le déplacement de l'activité économique et le cycle plus large du marché immobilier national.

Aperçu du marché national

Après avoir atteint un pic au milieu de 2022, l'indice des prix des logements aux Pays-Bas a connu un léger recul jusqu'au milieu de 2023. Pendant cette période, les prix dans la plupart des grandes communes ont légèrement diminué, en raison de la hausse des taux hypothécaires et de l'incertitude économique. Cependant, la correction a été relativement modérée dans les petites villes, où les prix se sont surtout stabilisés plutôt que de chuter. Depuis le milieu de 2023, une demande renouvelée et la stabilisation des conditions d'octroi de prêts ont à nouveau poussé les prix à la hausse, aboutissant à des niveaux records dans la plupart des régions à la fin de 2025.

Statistics Netherlands (CBS) et le Cadastre rapportent que les prix des logements existants sont désormais à des niveaux record dans la majorité des communes néerlandaises. Si l'augmentation nationale globale de 6,2 % est significative, les disparités régionales soulignent des préférences changeantes parmi les acheteurs et les investisseurs.

Disparités régionales : Est vs Ouest

La croissance des prix dans les communes de l'est a régulièrement dépassé celle des communes de l'ouest au cours du 4e trimestre 2025. Plusieurs facteurs expliquent ce déplacement vers l'est :

• Pression sur l'accessibilité financière : Alors que les prix dans de grandes villes de l'ouest comme Amsterdam, La Haye et Rotterdam ont fortement augmenté ces dernières années, les acheteurs se tournent de plus en plus vers les provinces orientales (Gelderland, Overijssel) pour des options plus abordables.
• Investissements dans les infrastructures : Les améliorations des liaisons ferroviaires et routières ont renforcé les connexions entre les villes de l'est et les centres économiques, rendant les trajets domicile-travail et le télétravail plus attractifs.
• Qualité de vie : De nombreuses communes de l'est offrent des logements plus grands, des espaces verts et une densité de population plus faible, attirant les familles et ceux qui recherchent un environnement plus calme.

En revanche, certaines zones de l'ouest ont enregistré des gains plus modestes, en partie en raison de niveaux de prix déjà élevés et d'une offre limitée dans les régions densément peuplées.

Principales hausses : Winterswijk et Albrandswaard

Les augmentations annuelles les plus marquées ont eu lieu dans :

1. **Winterswijk (croissance de 21,6 %) ** – Cette commune de Gelderland, près de la frontière allemande, a enregistré le plus fort bond des prix des logements. Sa combinaison de charme rural, de prix compétitifs et d'améliorations des liaisons de transport a suscité un fort intérêt des acheteurs.
2. **Albrandswaard (croissance de 19,1 %) ** – Située juste au sud de Rotterdam, Albrandswaard bénéficie de la proximité des opportunités d'emploi de la ville portuaire tout en offrant un cadre suburbain adapté aux familles.
3. **Zoeterwoude (croissance de 17,6 %) ** – En Hollande-Méridionale, Zoeterwoude a connu une demande croissante grâce à son cadre pittoresque le long de la rivière Oude Rijn et à sa position entre Leiden et Zoetermeer.
4. **Pekela (croissance de 17,4 %) ** – Située dans la province de Groningue, l'accessibilité de Pekela et les récentes améliorations d'infrastructures en ont fait une option attrayante pour les acheteurs primo-accédants.

Ces communes illustrent comment les acheteurs sont prêts à s'éloigner des pôles traditionnels à la recherche de valeur et d'atouts liés au mode de vie.

Communes avec des baisses de prix

Un petit nombre de zones ont fait exception à la tendance nationale, enregistrant de légères réductions des prix moyens des logements :

• Wormerland : baisse de 1,5 % en glissement annuel
• Gulpen-Wittem : baisse de 1,4 %
• Valkenburg aan de Geul : diminution de 0,3 %

Ces communes, situées respectivement en Hollande-Septentrionale et au Limbourg, ont pu être confrontées à un excès d'offre temporaire ou à des facteurs économiques locaux qui ont freiné la demande. Néanmoins, les baisses de prix dans ces zones sont limitées et la plupart des régions néerlandaises ont enregistré des gains.

Conséquences pour les locataires et les acheteurs

Pour les acheteurs potentiels, l'accélération de la hausse des prix dans les communes de l'est souligne à la fois des opportunités et une concurrence accrue. Les acheteurs à la recherche d'accessibilité financière peuvent encore trouver des bonnes affaires relatives dans les petites villes, mais les augmentations rapides signifient qu'ils doivent agir rapidement et mener des recherches approfondies sur le marché.

Les locataires, quant à eux, observent attentivement les tendances. Alors que la hausse des prix d'achat peut pousser davantage de personnes vers le marché locatif, les zones affichant de fortes hausses de prix voient souvent les loyers augmenter également. Par conséquent, les locataires dans l'est et les zones suburbaines doivent s'attendre à une pression à la hausse sur les loyers mensuels, en particulier dans les communes prisées.

Perspectives pour 2026 : à quoi s'attendre

Les analystes du secteur prédisent que les taux hypothécaires se stabiliseront progressivement en 2026 et que les pénuries d'offre devraient persister sans construction nouvelle significative. Ces conditions suggèrent une pression continue à la hausse des prix, bien qu'à un rythme plus modéré que les gains à deux chiffres observés dans certaines communes.

• Mesures côté offre : Les communes et les woningcorporaties (sociétés de logement social) pourraient accélérer les permis de construire et les projets de logement pour atténuer les pénuries.
• Évolutions politiques : Les initiatives gouvernementales sur le contrôle des loyers et les incitations fiscales pourraient influencer le comportement des investisseurs et l'accessibilité financière dans les régions clés.

Acheteurs et locataires devraient suivre les mises à jour officielles du gouvernement néerlandais et de Statistics Netherlands pour obtenir les dernières données du marché.

Conclusion

Le quatrième trimestre de 2025 a mis en évidence une nette division est-ouest sur le marché immobilier néerlandais. Alors que le prix moyen national des logements a augmenté de 6,2 %, des communes de l'est telles que Winterswijk et Albrandswaard ont mené la hausse avec des gains dépassant 19 %. Même si certaines petites zones ont connu de légères baisses, la tendance générale indique un marché résilient porté par la demande de logements abordables et spacieux en dehors des grandes villes de l'ouest.

Que vous envisagiez d'acheter ou de louer, il est essentiel de se tenir informé des dynamiques régionales. Pour parcourir facilement les annonces locatives à travers les Pays-Bas et trouver votre prochain logement, visitez Luntero.