Pourquoi l'écart de pouvoir d'achat entre propriétaires et locataires se creuse aux Pays-Bas

Pourquoi l'écart de pouvoir d'achat entre propriétaires et locataires se creuse aux Pays-Bas

Un récent rapport sur le marché immobilier publié par des économistes d'ABN Amro révèle un écart grandissant de pouvoir d'achat entre propriétaires et locataires dans l'ensemble des Pays-Bas. Si la hausse des revenus a dépassé celle des coûts du logement pour beaucoup, les locataires de biens non encadrés par des loyers réglementés consacrent désormais une part nettement plus importante de leurs revenus au loyer et aux dépenses annexes de vie. Dans cet article, nous examinons les facteurs à l'origine de cet écart croissant, ses implications pour différents groupes démographiques et ce que les locataires et les primo-accédants peuvent faire pour s'adapter à ce paysage en évolution.

Hausse des revenus contre coûts du logement

Entre 2019 et 2025, les revenus disponibles moyens aux Pays-Bas ont augmenté plus rapidement que les mensualités hypothécaires et les loyers, selon le ABN Amro Housing Market Monitor. Néanmoins, les locataires hors du secteur réglementé consacrent désormais jusqu'à 38 % de leur revenu net au logement et aux dépenses liées — contre seulement 28 % pour les propriétaires.

Chiffres clés en un coup d'œil :

• Part des coûts de logement des propriétaires : ~28 %
• Part des coûts de logement des locataires non réglementés : ~38 %
• Augmentation du revenu moyen (2019–2025) : supérieure à la hausse des coûts hypothécaires et des loyers

Cette divergence signifie que, malgré un contexte de croissance salariale plus favorable, de nombreux locataires se sentent sous pression en raison de hausses plus marquées des loyers et de frais supplémentaires tels que les charges de service et les services publics.

L'avantage des propriétaires : taux figés et accumulation de capital

Les propriétaires de longue date — en particulier ceux qui ont acheté avant la récente hausse des taux d'intérêt hypothécaires — bénéficient de coûts d'emprunt relativement faibles. Les premiers acheteurs qui ont obtenu un prêt immobilier à des taux historiquement bas en tirent désormais deux avantages :

1. Mensualités plus faibles : les taux fixes convenus il y a des années restent bien inférieurs aux moyennes actuelles du marché.
2. Accumulation de capital : à mesure que la valeur des biens augmente, les propriétaires voient leur capital propre progresser, qu'ils peuvent utiliser pour des rénovations ou d'autres investissements.

De plus, certains propriétaires remboursent au fil du temps une part importante du capital de leur prêt immobilier, réduisant ainsi encore les dépenses mensuelles. Cela crée un cercle vertueux : des coûts de vie plus faibles libèrent du revenu disponible pour l'épargne, les loisirs et l'investissement.

Les locataires confrontés à des loyers plus élevés et à moins de stabilité

Pour les locataires du secteur non réglementé, le tableau est moins optimiste. Les loyers déterminés par le marché ont fortement augmenté, en particulier dans les marchés locatifs tendus. Contrairement aux biens réglementés (