L'écart d'accessibilité se creuse entre acheteurs et locataires sur le marché du logement néerlandais
Un nouveau rapport d'ABN Amro révèle que les propriétaires aux Pays-Bas bénéficient de coûts de logement relatifs plus faibles, tandis que les locataires du secteur privé et les primo-accédants font face à une charge financière croissante.
Dernière mise à jour : 13 mai 20265 min de lecture
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L'écart d'accessibilité se creuse entre acheteurs et locataires sur le marché du logement néerlandais
Un récent rapport d'ABN Amro met en lumière un fossé grandissant dans l'accessibilité au logement entre les propriétaires occupants existants, les locataires du secteur privé et les primo-accédants aux Pays-Bas. Alors que les propriétaires ont vu leurs coûts de logement relatifs diminuer au cours des dernières années, les locataires du secteur privé et les jeunes acheteurs consacrent désormais une part plus importante de leurs revenus au logement—surtout dans les grandes villes.
Les propriétaires gagnent, les locataires prennent du retard
Entre 2019 et 2025, la part du revenu net que les propriétaires consacrent au logement est passée d'environ 20 à 28 pour cent à 17 à 25 pour cent, selon les calculs d'ABN Amro. Cette amélioration s'explique par deux facteurs principaux :
Des coûts hypothécaires stables : des taux d'intérêt bas, fixés pour de nombreux propriétaires, ont maintenu les mensualités hypothécaires relativement stables.
Une hausse des revenus au fil du temps : les propriétaires connaissent généralement une croissance régulière des salaires, élargissant l'écart entre revenu disponible et coûts fixes du logement.
En pratique, un propriétaire occupant moyen peut désormais consacrer 2 à 3 pour cent supplémentaires de son revenu net à d'autres dépenses telles que l'éducation, les loisirs ou l'épargne.
Les locataires privés et les primo-accédants ressentent la pression
La situation est nettement différente pour ceux qui louent dans le secteur privé ou entrent sur le marché pour la première fois. ABN Amro indique que les locataires privés consacrent actuellement entre 28 et 38 pour cent de leur revenu net au loyer—bien plus que les propriétaires. Pour les primo-accédants, la part reste obstinément élevée et, dans certaines grandes villes, a même augmenté depuis 2019.
Les principaux facteurs de la hausse des coûts pour ces groupes sont :
L'envolée des loyers : un marché locatif tendu et une forte demande poussent les prix à la hausse, touchant de manière disproportionnée les jeunes actifs et les expatriés.
La flambée des prix de l'immobilier : les primo-accédants doivent constituer des apports plus importants et font face à des mensualités hypothécaires plus élevées année après année.
Des logements plus petits : pour maîtriser les coûts, de nombreux jeunes ménages s'installent dans des logements compacts, qui—rapportés au mètre carré—peuvent être plus chers que des appartements plus grands.
Un regard plus attentif sur les parts de revenu
Groupe
Part du revenu en 2019
Part du revenu en 2025
Évolution
Propriétaires occupants
20–28 pour cent
17–25 pour cent
–2–3 pp
Locataires du secteur privé
28–38 pour cent
28–38 pour cent
~0 pp
Primo-accédants (villes)
25–30 pour cent
27–32 pour cent
+2 pp
Sources : ABN Amro Economic Research
Variations régionales et pression urbaine
L'écart d'accessibilité est le plus marqué dans la Randstad—Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht—où les loyers et les prix d'achat ont augmenté plus vite que les revenus. Dans les petites villes ou les provinces rurales, la croissance des loyers a été plus modérée, offrant aux locataires un peu plus de marge de manœuvre.
Cependant, même en dehors des grandes villes, les locataires privés supportent toujours une charge de revenu plus élevée que les propriétaires. L'offre limitée de nouveaux logements locatifs et l'attrait croissant des commodités urbaines continuent d'alimenter la demande—et les prix—à l'échelle nationale.
Pourquoi l'écart continue de se creuser
L'économiste d'ABN Amro Mike Langen souligne plusieurs facteurs structurels à l'origine de cet écart grandissant :
Disparité de revenus : les ménages vivant dans des logements en propriété occupée disposent généralement de revenus moyens plus élevés que ceux du secteur locatif privé.
Exigences en matière de fonds propres : les primo-accédants doivent réunir des apports plus importants, ce qui rend l'accession à la propriété plus exclusive.
Coûts au mètre carré : en déménageant vers des logements locatifs plus petits ou plus anciens, de nombreux locataires peuvent payer moins de loyer au total mais finir par dépenser davantage par mètre carré, masquant ainsi le coût réel du logement.
"La transition de la location à l'achat devient de plus en plus difficile", avertit Langen. "Des prix élevés signifient que les primo-accédants ont besoin de davantage de fonds propres, et les coûts locatifs continuent de croître plus vite que les revenus des jeunes ménages."
Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs
Pour les locataires privés et les futurs propriétaires, il est essentiel de comprendre ces tendances :
Budgétiser de manière réaliste : tenez compte de hausses de loyers plus importantes et de possibles augmentations de prix dans vos plans financiers à long terme.
Examiner les aides au logement : renseignez-vous sur le huurtoeslag (allocation logement) si vous y avez droit, afin d'alléger une partie de vos charges mensuelles.
Explorer d'autres localisations : les villes plus petites et les banlieues peuvent offrir des loyers et des prix d'achat plus abordables tout en restant bien desservies.
Constituer progressivement des fonds propres : pour les acheteurs, commencez à épargner tôt pour un apport plus solide et demandez conseil en matière de prêt hypothécaire afin de bloquer des taux avantageux.
Aller de l'avant : solutions politiques et de marché
Les décideurs politiques et les acteurs du logement sont sous pression pour combler cet écart d'accessibilité. Les mesures possibles incluent :
Accélérer la construction de logements locatifs intermédiaires et abordables.
Mettre en place des incitations pour que les bailleurs proposent des baux plus longs à des niveaux de loyer stables.
Étendre les dispositifs de soutien financier pour les locataires à faibles revenus et les primo-accédants.
Bien que certaines initiatives soient déjà en cours, le rythme du changement doit s'accélérer pour éviter que l'écart ne se creuse davantage.
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