Les demandes de prêt hypothécaire aux Pays-Bas augmentent de 8 % en août : rénovations et refinancements stimulent la croissance

Les demandes de prêt hypothécaire aux Pays-Bas ont augmenté de 8 % en août 2024 par rapport au même mois l'an dernier, selon le Mortgage Data Network (HDN). Au total, 36 075 demandes ont été enregistrées, principalement stimulées par des prêts pour la rénovation des logements et le refinancement des hypothèques existantes. Alors que les prêts à l'achat continuent de dominer le marché, ces tendances donnent un aperçu de la manière dont les propriétaires et les acheteurs potentiels s'adaptent à l'évolution des taux d'intérêt, de la valeur des biens et des objectifs de durabilité.

Chiffres clés du rapport d'août du HDN

Le HDN sert de plateforme centrale pour le traitement de presque toutes les demandes de prêt hypothécaire du pays, ce qui fait de ses données un baromètre fiable de l'activité du marché. Les points forts du rapport d'août incluent :

• Total des demandes : 36 075, en hausse de 8 % en glissement annuel (G/A).
• Prêts à l'achat : Représentaient environ 60 % des demandes, avec un montant moyen emprunté de 367 300 € (une hausse de 3 % en G/A).
• Valeur des biens : La valeur moyenne estimée d'un logement a atteint 506 500 €, en hausse de 4 % par rapport à août 2023 (légèrement en dessous du record de 517 871 € en juillet).
• Rénovation et refinancement : Les demandes visant à augmenter ou refinancer des prêts existants ont connu la plus forte croissance, indiquant un intérêt pour les améliorations domiciliaires et la restructuration de la dette.

Ces chiffres montrent non seulement que davantage de ménages obtiennent un financement, mais aussi que de nombreux propriétaires souhaitent tirer parti de leur capital pour des projets de rénovation ou pour obtenir des conditions plus favorables.

Pourquoi la rénovation et le refinancement augmentent

Plusieurs facteurs expliquent la hausse des demandes de rénovation et de refinancement :

1. Incitations à l'efficacité énergétique : Le gouvernement néerlandais propose des subventions aux propriétaires qui améliorent l'isolation, installent des panneaux solaires ou passent à des systèmes de chauffage durables. Connues collectivement sous le nom de mises à niveau du label énergétique, ces mesures peuvent réduire les coûts mensuels des services publics et augmenter la valeur du bien.
2. Environnement de taux d'intérêt en hausse : Avec la Banque centrale européenne maintenant des taux relativement plus élevés pour lutter contre l'inflation, les propriétaires cherchent à verrouiller des prêts à taux fixe compétitifs ou à consolider des dettes à de meilleures conditions.
3. Augmentation du capital immobilier : Avec la hausse de la valeur moyenne des logements, davantage de propriétaires disposent d'un capital suffisant pour le mobiliser afin de financer des projets de rénovation sans trop solliciter leurs finances.
4. Accent croissant sur la durabilité : Les prêts verts — où les prêteurs offrent des taux préférentiels pour les logements économes en énergie — gagnent en popularité. Le refinancement vers des produits verts encourage des améliorations écologiques.

En refinançant ou en demandant un crédit supplémentaire, les propriétaires peuvent financer l'amélioration de l'isolation, des fenêtres à haute efficacité énergétique ou la rénovation de toitures. Ces investissements améliorent non seulement le confort et réduisent les factures, mais s'alignent aussi sur des objectifs à long terme de réduction de l'empreinte carbone.

Prêts à l'achat : demande soutenue malgré la hausse des prix

Alors que le refinancement fait la une, les prêts à l'achat restent l'épine dorsale du marché. Points clés :

• Montant des prêts : Le montant moyen emprunté pour l'achat d'un logement a atteint 367 300 €, soit une hausse de 3 % en G/A. Les acheteurs s'adaptent aux prix plus élevés en ajustant leurs acomptes et en allongeant la durée des prêts.
• Valeur des biens : Après un pic à 517 871 € en juillet, la valeur moyenne des logements s'est légèrement attendrie à 506 500 € en août. Bien que la croissance des prix ait été modérée, elle reste robuste par rapport à l'année précédente.
• Profil des acheteurs : Les primo-accédants continuent de rencontrer des difficultés pour satisfaire des critères de prêt plus stricts, notamment des ratios prêt-valeur (LTV) maximum et des limites dette/revenu (DTI). Beaucoup sollicitent des garanties parentales ou des prêts relais locatifs pour obtenir un financement.

La demande soutenue souligne l'attrait durable de la propriété comme investissement à long terme, malgré les vents contraires macroéconomiques. La déduction fiscale des intérêts hypothécaires (hypotheekrenteaftrek) continue de rendre l'emprunt attractif pour les propriétaires éligibles.

Implications pour les locataires et les propriétaires bailleurs

Bien que ces données portent sur les hypothèques, elles influent indirectement sur le marché locatif :

• Demande locative : Lorsque les acheteurs refinancent ou rénovent, ils sont plus susceptibles de rester en place. Cela peut resserrer la disponibilité des locations, en particulier dans des régions à forte demande comme Amsterdam, Utrecht et La Haye.
• Financement des propriétaires bailleurs : Les propriétaires privés qui refinancent peuvent améliorer leurs biens locatifs, en relevant leur performance énergétique et en justifiant des loyers plus élevés. Les rénovations durables attirent également des locataires de qualité et peuvent débloquer des subventions dans le cadre de réglementations supervisées par les gemeenten (communes) locales.
• Effet de contagion sur les prix : La hausse de la valeur des biens peut se traduire par des loyers plus élevés, les investisseurs cherchant des rendements dans un marché de l'achat concurrentiel.

Pour des plateformes de location comme Luntero, ces tendances en matière d'hypothèques mettent en lumière des dynamiques changeantes : les locataires peuvent faire face à une concurrence accrue, tandis que les propriétaires adaptent leurs stratégies de financement pour maintenir des logements attractifs et économes en énergie.

Ce que devraient considérer les acheteurs potentiels et les propriétaires

Naviguer dans le paysage hypothécaire actuel nécessite une planification soigneuse. Voici les principales considérations :

• Comparer les produits hypothécaires : Les prêts à taux fixe, à taux variable et les prêts verts ont chacun des avantages et des inconvénients. Faites jouer la concurrence auprès de plusieurs prêteurs via des courtiers ou des plateformes pour obtenir le meilleur taux.
• Prendre en compte les coûts de rénovation : Si vous prévoyez des travaux, calculez le coût total du projet et renseignez-vous sur les subventions disponibles, telles que l'allocation nationale pour la durabilité ou les aides locales des gemeenten.
• Évaluer votre capacité de financement : Comprenez votre ratio prêt-valeur (LTV), les limites dette/revenu (DTI) et les potentielles variations futures des taux. Évitez le surendettement.
• Consulter des conseillers certifiés : Un conseiller inscrit auprès du Mortgage Data Network (HDN) ou un conseiller hypothécaire (hypotheekadviseur) peut proposer des solutions sur mesure, clarifier les avantages fiscaux comme la hypotheekrenteaftrek et garantir la conformité réglementaire.
• Surveiller les tendances du marché : Informez-vous des évolutions des valeurs immobilières, des taux d'intérêt et des incitations gouvernementales pour choisir le meilleur moment pour déposer une demande.

Prendre une décision bien informée aujourd'hui peut permettre des économies importantes et améliorer le confort et la valeur de votre logement sur le long terme.

Conclusion

La hausse de 8 % des demandes de prêt hypothécaire en août 2024 met en évidence une activité soutenue tant sur les marchés de l'achat que du refinancement. Les propriétaires exploitent leur capital pour financer des rénovations, motivés par des objectifs de durabilité et des options de financement attractives, tandis que les acheteurs s'adaptent à l'évolution des niveaux de prix. Ces dynamiques reflètent non seulement la confiance dans l'immobilier en tant qu'investissement à long terme, mais influencent aussi les conditions du marché locatif aux Pays-Bas.

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