Les conversions de logements aux Pays-Bas chutent de 10 % : qu'est-ce qui explique le recul en 2024 ?

La conversion de bureaux, de commerces et d'autres bâtiments non résidentiels vacants en logements a été une stratégie clé pour lutter contre la pénurie de logements aux Pays-Bas. En 2024, toutefois, les Pays-Bas n'ont vu que 7 900 nouveaux logements créés par réaffectation — une baisse de 10 % par rapport à l'année précédente, selon Statistics Netherlands (CBS). Cela marque la troisième année consécutive de recul, ce qui soulève des questions sur l'avenir des projets de transformation et leur rôle dans le renforcement du parc de logements du pays.

Vue nationale : d'une croissance rapide à un ralentissement progressif

La réaffectation représentait environ 9 % de toutes les créations de logements en 2024, les constructions neuves restant la force dominante (69 000 nouveaux logements). Après avoir culminé ces dernières années, le nombre de conversions s'est tassé en raison d'une combinaison de dynamiques de marché et de contraintes réglementaires. Les premières estimations suggèrent que la tendance à la baisse pourrait se poursuivre, avec seulement 2 900 logements issus de conversions ajoutés au premier semestre 2025.

Répartition régionale : gagnants et retardataires

Selon les provinces, l'impact du ralentissement varie considérablement :

• Noord-Holland : La chute la plus forte s'est produite ici, les logements convertis ayant plongé de 51 % par rapport à 2023. En particulier, la part d'Amsterdam dans les conversions nationales est passée de 13 % à 3 %.
• Zuid-Holland : En tête du pays avec 1 970 nouvelles conversions, soutenue par la forte performance de Rotterdam, qui à elle seule a contribué 925 logements (près de 12 % du total national).
• Noord-Brabant : Troisième avec 1 320 conversions, bénéficiant de politiques municipales flexibles et d'un intérêt croissant pour la vie urbaine.

Les provinces plus petites ont connu des variations plus modestes mais ont généralement reflété le repli national.

Types de bâtiments : les bureaux restent prisés, les commerces reculent

Tous les types de bâtiments ne connaissent pas le même élan :

• Conversions de bureaux : En hausse de 11 % pour atteindre environ 2 800 unités. De nombreux immeubles de bureaux sous-utilisés en périphérie des villes et dans les zones d'activités restent des cibles de choix pour la conversion.
• Projets de transformation de commerces en logements : Presque divisés par deux, à 1 200 unités. Les boutiques en centre-ville vacantes peuvent poser des problèmes structurels et se trouvent souvent en zones patrimoniales où s'appliquent des règles de préservation plus strictes.

D'autres structures — comme les écoles, entrepôts et sites industriels légers — représentent le reste des conversions, bien que ces projets tendent à être plus complexes et plus longs.

Les défis derrière le recul

Les experts pointent plusieurs facteurs responsables du ralentissement :

1. Épuisement des « opportunités faciles » Beaucoup des bâtiments les plus simples et les plus rentables ont déjà été transformés au cours des années précédentes. Les propriétés vacantes restantes nécessitent souvent des travaux coûteux, des mises à niveau importantes en matière de sécurité incendie ou des modifications substantielles de l'agencement.

2. Obstacles réglementaires Les promoteurs doivent naviguer entre les normes environnementales, les plans d'urbanisme et les codes du bâtiment qui peuvent ne pas accueillir facilement l'usage résidentiel. Les municipalités font également face à la pression des associations de quartier et des commerces locaux, qui peuvent retarder ou bloquer des projets.

3. Adéquation et emplacement Sur les plus de 40 000 bâtiments vacants dans le pays, seule une fraction répond aux critères de conversion — proximité des transports, ensoleillement suffisant et intégrité structurelle. Les zones industrielles, par exemple, offrent rarement l'attrait résidentiel ou les services dont les locataires ont besoin.

4. Augmentation des coûts et financement Le secteur de la construction est confronté à l'inflation, à des pénuries de main-d'œuvre et à des taux d'intérêt plus élevés, faisant grimper le coût des projets de réhabilitation.

Le Dr Peter Boelhouwer, professeur en développement du marché du logement à l'Université de technologie de Delft, avertit que « on ne construit pas de logements dans une zone industrielle », mettant en évidence la manière dont les restrictions environnementales et les objections locales bloquent souvent les conversions.

Réponses politiques et du marché

Pour contrer le ralentissement, les décideurs et les acteurs du secteur explorent de nouvelles solutions :

• Incitations et subventions Certaines municipalités ont introduit des aides pour la réhabilitation des friches et des allégements fiscaux pour les projets de réaffectation.
• Simplification des permis Des programmes pilotes dans certaines villes visent à accélérer les processus d'approbation pour des plans de conversion éprouvés.
• Partenariats public–privé La coopération entre sociétés de logement (woningcorporaties), administrations locales (gemeente) et promoteurs privés est encouragée pour mutualiser les ressources et partager les risques.

Si ces mesures paraissent prometteuses, les experts indiquent qu'il faudra du temps avant que les changements politiques se traduisent par des résultats visibles dans les statistiques de conversion.

Perspectives : les conversions peuvent-elles retrouver de l'élan ?

Malgré le ralentissement actuel, les conversions devraient rester un élément clé de la stratégie de logement néerlandaise. Les villes confrontées à des contraintes de développement strictes — comme Amsterdam et Utrecht — considèrent toujours la réaffectation comme l'une des rares façons viables d'augmenter l'offre sans empiéter sur les terres agricoles.

À l'avenir, des technologies émergentes comme les systèmes de réhabilitation modulaires et les outils de planification numériques pourraient réduire les coûts et simplifier le processus de conception. Parallèlement, l'évolution des préférences en matière de logement — comme la demande pour des logements plus petits et économes en énergie — peut ouvrir de nouvelles voies pour la réutilisation créative d'espaces non résidentiels.

Cependant, revitaliser le secteur nécessitera une collaboration continue entre promoteurs, urbanistes et communautés pour concilier viabilité économique et acceptation sociale.

Conclusion

La baisse de 10 % des conversions de logements l'année dernière signale un marché qui mûrit, où les projets simples ont été réalisés et où les opportunités restantes exigent davantage d'innovation. Pour les bailleurs, les locataires et les décideurs, comprendre ces dynamiques est crucial pour façonner la prochaine phase de la croissance du logement aux Pays-Bas.

Prêt à explorer les options de location disponibles aux Pays-Bas ? Découvrez des milliers d'annonces et simplifiez votre recherche avec Luntero — le moyen le plus simple de trouver votre prochain logement.