Comment les cessions de logements locatifs ralentissent la hausse des prix de l'immobilier aux Pays-Bas
La hausse des prix de l'immobilier aux Pays-Bas a ralenti à 6,6 % en octobre, en raison de l'afflux d'anciens logements locatifs sur le marché de l'accession à la propriété, qui augmente l'offre et tempère la hausse des prix.
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Comment les cessions de logements locatifs ralentissent la hausse des prix de l'immobilier aux Pays-Bas
En octobre 2023, les prix moyens des logements existants aux Pays-Bas ont augmenté de 6,6 % par rapport au même mois de l'année précédente, selon les données de Statistics Netherlands (CBS) et du registre foncier. Si la croissance des prix reste positive, octobre a marqué le septième mois consécutif au cours duquel les augmentations annuelles se sont modérées. Un facteur clé de ce ralentissement est l'afflux croissant d'anciens logements locatifs sur le marché de l'accession à la propriété — un changement qui reconfigure la dynamique de l'offre et tempère les fortes hausses observées au début de 2023.
Tendances récentes des prix de l'immobilier
Après un pic en juillet 2022, quand le marché s'était brièvement inversé et avait enregistré des baisses de prix, la valeur des logements néerlandais a repris une trajectoire ascendante en juin 2023. En octobre, le prix de vente moyen d'un logement existant s'établissait à 498 996 € — soit environ 14,5 % au-dessus du pic de juillet 2022. Pourtant, le rythme de la croissance ralentit :
En avril 2023, les augmentations en glissement annuel dépassaient 10 %.
En septembre, la croissance a ralenti à 7,0 %.
En octobre, elle s'est encore modérée à 6,6 %, avec une hausse modeste de 0,5 % par rapport à septembre seulement.
Parallèlement, le volume des transactions reste robuste. Environ 21 849 logements ont changé de mains en octobre, en hausse de 20,5 % sur un an. De janvier à octobre 2023, le total des transactions immobilières a atteint 193 317 — soit une hausse de 17 % par rapport à la même période en 2022.
Le rôle des cessions de biens locatifs
Un facteur important derrière la croissance des prix atténuée est que de nombreux petits bailleurs mettent leurs logements locatifs sur le marché. Depuis que le gouvernement néerlandais a introduit une réglementation des loyers plus stricte pour les logements du marché intermédiaire et a mis en œuvre diverses modifications fiscales, les incitations financières à conserver ces locations se sont réduites. Les propriétaires constatent souvent que vendre à des prix élevés actuels offre un meilleur rendement que de continuer à louer leurs biens.
Ces ventes concernent principalement des appartements plus petits et plus abordables. À mesure que ces unités passent du statut de location à celui d'accession à la propriété, elles renforcent l'offre globale de logements — en particulier dans les segments de prix inférieurs — exerçant ainsi une pression à la baisse sur la croissance moyenne des prix.
Impact de la réglementation des loyers et des changements fiscaux
Deux évolutions politiques ont suscité ce comportement :
Renforcement de la réglementation des loyers (Huurtoeslag et système de points) : le gouvernement a durci les mesures de contrôle des loyers pour les logements du marché intermédiaire (libéralisés), limitant la capacité des propriétaires à augmenter les loyers et à ajuster les loyers entre deux locataires.
Révisions fiscales pour les revenus locatifs : des ajustements récents du traitement fiscal des biens immobiliers ont réduit le rendement net des biens locatifs, en particulier pour les propriétaires particuliers.
Combinées, ces mesures ont modifié les calculs de rentabilité. Pour un propriétaire qui pèse la vente contre la location, la plus-value immédiate d'une vente dépasse souvent les revenus locatifs réduits et régulés sur le long terme.
Dynamique de l'offre et de la demande
Bien que les taux hypothécaires restent élevés par rapport aux niveaux historiquement bas, la demande d'accession à la propriété est demeurée résiliente — soutenue par le faible chômage, la hausse de la formation des ménages et la poursuite de la migration vers les Pays-Bas. Du côté de l'offre, la mise sur le marché du parc locatif a contribué à alléger partiellement les pénuries dans certaines régions, en particulier dans les grandes villes où les options d'accession abordables faisaient défaut.
Cependant, le marché au sens large reste confronté à des défis :
Les primo-accédants font face à des coûts d'emprunt élevés et à des normes de prêt strictes.
Les biens de gamme moyenne voient des variations de prix plus équilibrées que les segments de luxe ou d'entrée de gamme.
Des variations régionales persistent : certaines provinces continuent d'afficher une croissance à deux chiffres, tandis que d'autres sont proches de la stabilité ou de légères augmentations en chiffres simples.
Ce que cela signifie pour acheteurs, vendeurs et locataires
Acheteurs potentiels
• Un plus grand choix sur le marché d'entrée de gamme à mesure que davantage d'anciens logements locatifs deviennent disponibles.
• Des opportunités de négocier les prix dans les zones où se concentrent les cessions.
• La nécessité continue de prévoir des coûts d'emprunt plus élevés malgré un ralentissement de la croissance des prix de l'immobilier.
Vendeurs (y compris les petits bailleurs)
• Un fort potentiel de plus-value en profitant des valorisations élevées.
• Envisager les besoins en logement après la vente : location, réduction de surface ou déménagement.
Locataires
• Un accroissement à court terme des annonces disponibles mais un resserrement possible à plus long terme si les investisseurs locatifs quittent le marché.
• Se préparer à de modestes augmentations de loyers sur les nouveaux biens locatifs non soumis aux anciennes réglementations.
S'orienter sur le marché : conseils clés
Restez informé des évolutions locales de la réglementation des loyers et de leur impact sur les incitations des propriétaires.
Surveillez les tendances des taux hypothécaires et consultez un conseiller en prêts hypothécaires tôt dans votre recherche ou processus de vente.
Travaillez avec une plateforme de confiance pour accéder aux annonces — que vous cherchiez une location ou à acheter un logement en accession.
Perspectives
Si le regain d'offre actuel dû aux cessions de biens locatifs contribue à refroidir la croissance des prix, les moteurs fondamentaux de la demande restent solides. À moins qu'une construction significative de nouveaux logements ne s'accélère ou que les coûts hypothécaires ne changent radicalement, on peut s'attendre à ce que les prix continuent d'augmenter — quoique à un rythme plus modéré — tout au long de 2024.
Pour les acheteurs, vendeurs et locataires, comprendre l'interaction entre la réglementation des loyers, la fiscalité et l'offre du marché est essentiel. En restant informé et en vous associant à des professionnels expérimentés, vous pourrez prendre des décisions plus avisées dans ce paysage en évolution.
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Comprenez les termes locatifs néerlandais avant de signer le bail.
Louer aux Pays-Bas implique des règles, des termes juridiques et des abréviations parfois complexes. Le Glossaire de Location Luntero est votre guide pour tous les termes essentiels – des contrats de location, dépôts et frais d’agence aux charges, au contrôle des loyers et aux droits des locataires. Que vous soyez nouveau locataire, expatrié ou que vous vouliez éviter des frais cachés, notre glossaire vous aide à louer plus intelligemment, à mieux négocier et à éviter les erreurs.
