Le stock de logements locatifs diminue pour la première fois depuis 2010 suite à une vente massive par les propriétaires

Pour la première fois depuis plus d'une décennie, le nombre de logements locatifs privés aux Pays-Bas a diminué. De nouvelles données du Cadastre (Kadaster) montrent que, au deuxième trimestre 2024, davantage de logements ont été vendus par des investisseurs que n'en ont été achetés ou construits, prolongeant une tendance de cessions croissantes qui a finalement dépassé les acquisitions. Ce changement a des implications importantes pour les locataires, les propriétaires et le marché immobilier dans son ensemble.

Réduction du stock locatif au T2 : données clés

Selon les données du Kadaster pour le T2, les investisseurs privés ont vendu 16 370 logements locatifs vers le marché de l'habitat occupé par leur propriétaire — soit 42 % de plus que sur la même période un an plus tôt — tout en n'achetant que 7 800 nouveaux logements. Depuis 2010, lorsque le Cadastre a commencé à suivre ces transactions, le stock locatif avait régulièrement augmenté ou été stable jusqu'à présent. Cependant, les pressions croissantes sur les rendements locatifs ont provoqué une vente record en 2024.

Il est important de noter que ces chiffres excluent les logements appartenant aux woningcorporaties (sociétés de logement social), qui gèrent le logement social. Les données rapportées couvrent tous les autres logements locatifs, y compris les unités de niveau intermédiaire et du secteur privé.

Qu'est-ce qui motive cette vente massive ?

Plusieurs facteurs se sont conjugués pour rendre l'investissement résidentiel privé moins attractif aux Pays-Bas :

1. Loi sur le loyer abordable : Connue localement sous le nom « Aanpak Toegelaten Woningcorporaties », cette législation étend le système de points déterminant les loyers — autrefois réservé au logement social — aux loyers de niveau intermédiaire. Des biens qui généraient autrefois des rendements plus élevés sont désormais plafonnés, réduisant les revenus des propriétaires et les incitant à vendre.

2. Réformes fiscales : Les changements du régime fiscal de la box 3 sur la fortune, l'augmentation des droits de mutation et des protections supplémentaires à l'achat ont réduit les rendements nets pour les investisseurs. En particulier, le passage à un barème de droits de mutation plus progressif pour les acquisitions destinées à la location a déséquilibré l'attractivité de l'investissement immobilier.

3. Hausse des taux d'intérêt : Avec l'augmentation des coûts d'emprunt en Europe, les crédits hypothécaires pour les biens destinés à la location sont devenus plus coûteux, grignotant les bénéfices locatifs attendus.

4. Incertitude du marché : La complexité réglementaire et les possibles restrictions futures ont accru les risques perçus, notamment pour les petits propriétaires possédant un bien unique qui ne bénéficient pas d'économies d'échelle.

Matthieu Zuidema, expert du marché du logement au Kadaster, observe : « Quand les investisseurs reçoivent moins de revenus, ils ont tendance à sortir du marché. La combinaison actuelle de plafonds de loyer réduits et d'impôts plus élevés rend la détention de logements locatifs de petite taille de moins en moins rentable. »

La taille importe : les grands logements restent dans le secteur privé

Fait intéressant, tous les segments du marché locatif ne diminuent pas de la même façon. Les données montrent que plus de 80 % des biens que les investisseurs continuent d'acheter ont une surface au sol supérieure à 95 mètres carrés. Les grandes unités demandent généralement des loyers de base plus élevés selon le système de points — et échappent souvent aux plafonds de loyer de niveau intermédiaire — ce qui les rend plus attractives pour les propriétaires privés.

En revanche, les petits appartements et maisons — autrefois très rentables en raison d'une forte demande de jeunes professionnels et d'expatriés — sont désormais soumis à une réglementation du loyer plus stricte. Ces petites unités sont cédées massivement, réduisant le parc des logements compacts et abordables dans les centres-villes.

Conséquences pour les locataires et les primo-accédants

Ce retrait des propriétaires privés a des effets mitigés :

• Primo-accédants : Les petits logements qui passent en accession offrent des opportunités pour les primo-accédants. Avec un afflux d'unités compactes sur le marché de la vente, les prix peuvent se tasser pour les acheteurs d'entrée de gamme.
• Locataires : Les locataires à la recherche de petits appartements bien situés voient la disponibilité diminuer et risquent des hausses de loyer dans le secteur privé, car moins d'unités restent en dehors des règles de plafonnement.
• Bénéficiaires de l'allocation logement (huurtoeslag) : L'huurtoeslag, l'aide au logement néerlandaise pour les locataires à faibles revenus, peut ne pas couvrir entièrement le coût si les propriétaires ajustent les loyers demandés pour compenser la perte de revenus, ce qui accroît la pression financière.

Les municipalités (gemeenten) et les sociétés de logement devront réagir en investissant dans le logement social ou en régulant la disponibilité minimale pour protéger les locataires vulnérables.

Perspectives : rééquilibrer le marché locatif

Avec le retrait des propriétaires privés, le rôle des sociétés de logement et des promoteurs de nouvelles constructions devient encore plus crucial :

• Accélérer les projets de logement social : Les woningcorporaties doivent intensifier les constructions pour répondre à la demande, en particulier pour les familles et les ménages à faibles revenus.
• Stimuler les logements locatifs construits à cet effet : Les autorités municipales pourraient encourager les investisseurs institutionnels à grande échelle à construire des logements locatifs du secteur privé sous des baux à long terme, garantissant la stabilité.
• Revoir les réglementations : Les décideurs pourraient être amenés à réexaminer les seuils de plafonnement des loyers et les incitations fiscales pour trouver un meilleur équilibre entre l'accessibilité pour les locataires et la viabilité pour les propriétaires.

D'éventuelles modifications de la loi sur le loyer abordable ou des règles fiscales sur la fortune pourraient soit freiner la vente massive, soit décourager davantage les investisseurs à petite échelle. Une surveillance étroite par le Cadastre et les acteurs du secteur sera essentielle.

Conseils pour locataires et propriétaires

• Pour les locataires : Commencez vos recherches tôt et activez des alertes sur plusieurs plateformes. La demande est la plus forte pour les logements compacts et de gamme moyenne proches des centres-villes. Vérifiez votre éligibilité à l'huurtoeslag et postulez rapidement pour obtenir un soutien financier.

• Pour les propriétaires : Évaluez le rendement de votre portefeuille à la lumière des nouvelles réglementations. Envisagez la gestion professionnelle de vos biens ou des options de refinancement pour atténuer les coûts fiscaux et financiers plus élevés. Les grandes unités peuvent offrir de meilleurs rendements, mais restez attentif aux propositions futures de contrôle des loyers.

• Pour les deux : Utilisez des plateformes de confiance comme Luntero pour accéder à des annonces fiables et à des propriétaires ou locataires vérifiés.

Trouver la bonne location dans ce paysage en mutation peut être difficile. Pour une recherche sans accroc dans toutes les régions des Pays-Bas, visitez Luntero — le moyen le plus simple de découvrir et de sécuriser votre prochain logement.