La baisse des permis de construire aggrave les difficultés de logement de la classe moyenne néerlandaise
La forte baisse des permis de construire aux Pays-Bas entrave les objectifs gouvernementaux de construction de logements et accentue les difficultés d’accès au logement pour les locataires aux revenus intermédiaires.
Dernière mise à jour : 11 octobre 20265 min de lecture
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La baisse des permis de construire aggrave les difficultés de logement de la classe moyenne néerlandaise
Les Pays-Bas sont confrontés à un écart croissant entre les objectifs ambitieux de construction de logements et la réalité d’un marché immobilier qui se resserre. Au deuxième trimestre de cette année, Statistics Netherlands (CBS) a fait état d’une baisse de 14 % des permis de construire résidentiels par rapport à la même période en 2018, soit le niveau de délivrance le plus bas en trois ans. Alors que le gouvernement néerlandais vise la construction de 75 000 logements par an, cette baisse menace d’aggraver la pénurie de logements, en particulier pour les ménages aux revenus intermédiaires qui se disputent les locations dans les zones urbaines.
Un pipeline de nouveaux logements qui se réduit
Les permis de construire sont un indicateur avancé de l’offre future de logements. Selon CBS, seuls 12 800 permis ont été accordés pour de nouveaux logements au deuxième trimestre, tandis que la valeur cumulée autorisée des constructions neuves et des rénovations a diminué de près de 15 % sur un an. Au cours du premier semestre, seulement 26 000 permis de construire de logements ont été délivrés, bien en dessous du rythme nécessaire pour atteindre l’objectif annuel du gouvernement.
Cette insuffisance a des conséquences importantes : moins de permis signifie moins de logements en construction, ce qui se traduit par des taux de vacance plus faibles et des loyers en hausse. Dans le secteur locatif privé, où résident de nombreux locataires aux revenus intermédiaires, cette pression se fait déjà sentir dans des villes comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht, où la demande dépasse largement l’offre.
Les locataires aux revenus intermédiaires en subissent les conséquences
Les ménages aux revenus intermédiaires, généralement définis aux Pays-Bas comme ceux gagnant entre 36 000 € et 70 000 € par an, se trouvent dans une situation difficile. Ils gagnent généralement trop pour accéder au logement social, mais peinent à payer les loyers croissants du secteur privé. Comme l’a récemment souligné la ministre de l’Intérieur Kasja Ollongren : « Les chances des personnes aux revenus intermédiaires de trouver un logement adapté doivent être améliorées. C’est pourquoi des logements doivent être construits et ces logements doivent revenir aux ménages aux revenus intermédiaires. »
Cette catégorie de population ne bénéficie souvent pas de la huurtoeslag (allocation logement), mais ne peut pas non plus accéder au marché haut de gamme. Il en résulte des recherches plus longues, des coûts locatifs plus élevés et une pression accrue sur les budgets familiaux.
Des mesures gouvernementales pour donner la priorité aux logements destinés à la classe moyenne
Face à ces difficultés, le gouvernement néerlandais a introduit plusieurs mesures :
Simplifier les procédures administratives des sociétés de logement social (woningcorporaties) afin qu’elles construisent des logements non-SGEI. Non-SGEI désigne les logements qui ne sont pas classés comme services d’intérêt économique général, ce qui permet une plus grande flexibilité dans leur développement.
Donner aux municipalités le pouvoir de réserver une partie des nouveaux logements spécifiquement aux ménages aux revenus intermédiaires lorsque la demande dépasse l’offre.
Ces mesures visent à la fois à accélérer le processus de construction et à garantir qu’une part équitable des nouveaux logements soit destinée au segment intermédiaire du marché. Les municipalités peuvent désormais intégrer des critères de revenus dans leurs politiques d’attribution pendant les périodes de forte pénurie, améliorant ainsi les perspectives des personnes situées entre les segments du logement social et de la location de luxe.
Le secteur de la construction reste solide malgré la baisse des permis
Alors que les permis résidentiels ont diminué, l’industrie de la construction au sens large reste robuste. Le chiffre d’affaires de la construction a augmenté de 7,9 % au deuxième trimestre par rapport à l’année précédente, porté par les entreprises de génie civil et de construction de réseaux, dont le chiffre d’affaires a progressé de 10,9 %. Cette croissance souligne la persistance de la demande en infrastructures et en projets commerciaux, même si les initiatives de logement accusent des retards.
Cependant, le génie civil et la construction routière ont connu un léger recul (–0,7 %), principalement dû aux contraintes réglementaires liées à la politique néerlandaise en matière d’azote.
La décision sur l’azote plonge les projets dans l’incertitude
En juillet, le Conseil d’État a déclaré invalide la politique néerlandaise en matière d’azote, estimant que les porteurs de projets devaient démontrer l’absence d’impact significatif sur les réserves naturelles protégées. Selon les économistes d’ABN AMRO, cette décision a déstabilisé au moins 43 % des projets routiers, représentant 9 milliards d’euros de chiffre d’affaires, et mis en péril environ 1 milliard d’euros par an de construction de logements jusqu’en 2023.
Les constructeurs doivent désormais obtenir des plans détaillés concernant l’azote avant de poursuivre, ce qui ajoute du temps et de la complexité à des procédures d’autorisation déjà longues. Tant que ces exigences ne seront pas simplifiées, de nombreux projets de logements risquent de subir de nouveaux retards, aggravant le déficit de nouveaux logements.
Perspectives : combler l’écart entre les politiques et l’offre
Pour réduire l’écart entre les objectifs gouvernementaux en matière de logement et la réalité sur le terrain, une approche multidimensionnelle est essentielle :
Optimisation du processus d’autorisation : La numérisation des demandes et la réduction des obstacles administratifs peuvent raccourcir de plusieurs mois les délais de planification.
Solutions de gestion de l’azote : La mise en œuvre de stratégies régionales de réduction de l’azote et d’évaluations rapides de l’impact peut débloquer les projets à l’arrêt.
Partenariats public-privé : La collaboration entre les municipalités, les woningcorporaties et les promoteurs privés peut diversifier les modèles de financement et accroître les capacités de construction.
Planification urbaine adaptative : Encourager la construction modulaire et la densification dans les quartiers existants permet d’optimiser l’utilisation des terrains sans créer de nouveaux aménagements sur des espaces vierges.
En combinant ces stratégies, les Pays-Bas peuvent accélérer la construction de logements, alléger la pression sur les loyers et garantir aux ménages aux revenus intermédiaires l’accès aux logements abordables et de qualité dont ils ont besoin.
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