Les annonces immobilières néerlandaises doublent en cinq ans tandis que les prix continuent d’augmenter

Les annonces immobilières néerlandaises doublent en cinq ans tandis que les prix continuent d’augmenter

Le marché immobilier néerlandais connaît un paradoxe. D’un côté, le nombre de biens proposés à la vente a atteint des niveaux records ces dernières années. De l’autre, les prix des logements continuent d’augmenter, défiant les attentes d’un ralentissement. Une nouvelle étude d’ING révèle que, malgré la hausse des taux hypothécaires, le marché reste trop tendu pour permettre une baisse significative des prix. Dans cet article, nous examinerons les facteurs à l’origine de l’augmentation de l’offre, les raisons pour lesquelles les annonces supplémentaires n’ont pas atténué la pression sur les prix et ce que la hausse des coûts d’emprunt signifie pour les acheteurs et les locataires aux Pays-Bas.

Une forte hausse des biens proposés à la vente

Selon le rapport d’ING, le nombre de logements proposés par les courtiers de l’Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM) est passé d’environ 18 000 en 2018 à plus de 37 000 à la mi-2023. Cela représente plus du double du stock en seulement cinq ans :

Plusieurs facteurs contribuent à cette hausse de l’offre :

• Ventes de biens par les investisseurs : Les propriétaires privés réagissent à l’augmentation des impôts et au durcissement de la réglementation en mettant leurs biens locatifs sur le marché.
• Vieillissement des propriétaires : Dans les zones rurales et semi-urbaines, les résidents âgés réduisent la taille de leur logement ou emménagent dans des résidences avec assistance, libérant ainsi des maisons familiales.
• Évolution démographique : Les jeunes adultes et les travailleurs internationaux représentent une part croissante de la population, ce qui accentue la pression de la demande ailleurs, mais incite également certains propriétaires à déménager pour leur travail ou leurs études.

Malgré ces tendances, le volume des ventes dépasse encore le stock disponible dans de nombreuses régions, ce qui signifie que les acheteurs se livrent une concurrence féroce pour les logements recherchés.

Pourquoi les prix refusent de baisser

Intuitivement, une augmentation de l’offre devrait alléger la pression à la hausse sur les prix. En réalité, le marché immobilier néerlandais reste insuffisamment approvisionné par rapport à la demande à long terme. Les principales raisons sont les suivantes :

1. Une demande persistante : La croissance démographique, le faible chômage et les conditions hypothécaires favorables des années précédentes ont favorisé la formation de ménages.
2. Une construction neuve limitée : Les municipalités (gemeenten) se heurtent à des obstacles liés au zonage et à l’environnement, qui ralentissent les projets de construction, en particulier dans les villes très demandées comme Amsterdam et Utrecht.
3. L’attrait de l’investissement : Même face aux vents contraires réglementaires, l’immobilier reste une protection attrayante contre l’inflation, incitant les investisseurs nationaux et internationaux à acquérir les biens disponibles.

Par conséquent, ING prévoit une hausse globale des prix d’environ 2,5 % d’ici la fin de l’année, malgré un environnement de taux d’intérêt plus élevés.

L’impact de la hausse des taux hypothécaires

Au cours des 12 derniers mois, le taux moyen d’un prêt hypothécaire à taux fixe sur 10 ans garanti par la Garantie nationale hypothécaire (NHG) est passé d’environ 3,6 % à 4,4 %. Cette hausse apparemment modeste se traduit par une augmentation de 6 à 7 % des mensualités pour les nouveaux acheteurs, réduisant directement leur capacité d’emprunt.

Par exemple, pour un prêt hypothécaire de 300 000 € :

• À 3,6 %, la mensualité (intérêts uniquement) serait d’environ 900 €.
• À 4,4 %, le même prêt coûte environ 1 100 € par mois.

Cette pression sur le pouvoir d’achat signifie que certains acheteurs se retirent, tandis que d’autres — souvent des primo-accédants ou des personnes souhaitant acheter un logement plus grand — absorbent les coûts plus élevés plutôt que d’attendre des baisses de prix plus importantes.

Variations régionales et opportunités

Alors que la tendance nationale indique une hausse des prix, les marchés locaux racontent une histoire plus nuancée :

• Randstad : Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht continuent d’enregistrer une croissance des prix, même si la concurrence s’atténue par rapport aux années précédentes.
• Villes secondaires : Des villes comme Eindhoven, Zwolle et Enschede ont connu un resserrement des conditions du marché, le télétravail stimulant la demande de logements plus spacieux.
• Zones rurales : Certains villages de Frise et du Limbourg affichent de légers ajustements des prix, offrant des opportunités aux acheteurs soucieux de leur budget et disposés à faire la navette.

Les acheteurs potentiels devraient étudier les données à l’échelle des quartiers et prendre en compte des facteurs tels que l’accès aux emplois, les futurs projets d’infrastructure et le coût de la vie avant de faire une offre.

Ce que les locataires doivent savoir

Un retrait des propriétaires privés du marché pourrait tendre le secteur locatif. À mesure que davantage de biens passent de la location à l’occupation par leur propriétaire, les annonces locatives pourraient se raréfier et les loyers moyens augmenter. Les expatriés et les jeunes actifs, en particulier, pourraient faire face à une concurrence accrue pour les appartements de gamme intermédiaire dans les grandes villes.

Si vous êtes actuellement locataire ou prévoyez de déménager, il est judicieux de :

• Commencer vos recherches tôt et vous préparer à visiter plusieurs biens.
• Préparer vos documents — justificatifs de revenus, références et pièce d’identité valide — afin d’agir rapidement lorsque vous trouvez un logement adapté.
• Envisager la colocation ou des quartiers légèrement excentrés pour trouver un équilibre entre accessibilité financière et facilité d’accès.

Perspectives

Le marché immobilier néerlandais ne devrait probablement pas connaître de fortes baisses des prix à court terme. Les contraintes d’offre persistent et les fondamentaux de la demande sont solides. Les prêts hypothécaires sont devenus plus coûteux, mais les acheteurs continuent de s’adapter en assumant des mensualités plus élevées. Pour les locataires, l’évolution de la structure de propriété pourrait se traduire par une concurrence accrue.

Que vous cherchiez à acheter ou à louer, rester informé de la dynamique du marché et agir avec détermination sera essentiel pour trouver un logement adapté à votre budget et à votre mode de vie.

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