Pourquoi les annonces immobilières néerlandaises ont doublé alors que les prix continuent d’augmenter

Pourquoi les annonces immobilières néerlandaises ont doublé alors que les prix continuent d’augmenter

Au cours des cinq dernières années, le nombre de logements néerlandais à vendre a plus que doublé, mais cette impressionnante augmentation de l’offre ne s’est pas traduite par une baisse des prix. Au contraire, de nouvelles recherches prévoient une hausse de 2,5 % de la valeur des logements d’ici la fin de l’année. Dans cet article, nous examinons les dynamiques du marché à l’origine de ces tendances apparemment contradictoires et proposons des conseils aux locataires comme aux acheteurs aux Pays-Bas.

Une forte hausse des annonces qui ne freine pas la croissance des prix

Selon l’Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM), le nombre de logements proposés par des agents est passé d’environ 18 000 à plus de 37 000 biens en cinq ans. Les taux hypothécaires ont également augmenté, passant d’environ 3,6 % à 4,4 % pour un prêt NHG (Garantie nationale hypothécaire) à taux fixe sur 10 ans, ce qui a fait progresser les mensualités d’environ 6 %. Malgré un choix plus large et des coûts d’emprunt plus élevés, les prix continuent d’augmenter progressivement.

Pourquoi la hausse du nombre d’annonces n’a-t-elle pas entraîné une baisse des prix ?

• Une demande sous-jacente forte : La croissance démographique dans les grandes villes et l’intérêt continu des internationaux maintiennent la tension sur le marché.
• Des solutions locatives limitées : La vente des biens par les investisseurs peut libérer des logements à l’achat, mais elle réduit le parc locatif et pousse davantage de personnes à acheter.
• Les contrôles municipaux : De nombreuses communes limitent les nouvelles constructions, de sorte que la croissance de l’offre reste modeste par rapport à la demande à long terme.

Qu’est-ce qui stimule l’augmentation de l’offre ?

Plusieurs facteurs encouragent les propriétaires à mettre leur logement sur le marché :

1. La vente par les propriétaires bailleurs privés. La hausse des impôts sur les revenus locatifs et le durcissement de la réglementation — notamment des exigences plus strictes en matière d’efficacité énergétique — incitent certains bailleurs à vendre et à quitter le secteur locatif.
2. Le vieillissement des propriétaires en zone rurale. Les retraités vivant en dehors de la région de la Randstad réduisent la taille de leur logement ou déménagent, ajoutant des maisons familiales au parc de biens à vendre.
3. Les incitations gouvernementales. Les mesures récentes visant à stimuler la mobilité — comme la réduction temporaire des droits de mutation pour les acheteurs de moins de 35 ans — ont incité certains vendeurs à mettre leur bien en vente.

Bien que ces facteurs augmentent l’offre, ils ne suffisent pas à compenser des années de construction insuffisante et l’attrait persistant de grandes villes comme Amsterdam, Rotterdam et Utrecht.

Conséquences pour les locataires et les expatriés

Pour les internationaux et les jeunes actifs qui dépendent du marché locatif privé, la vente des biens par les investisseurs peut être à double tranchant :

• Davantage de logements à acheter signifie une concurrence accrue entre les acheteurs, en particulier ceux qui peuvent bénéficier d’une hypotheek avec NHG.
• Moins de logements locatifs disponibles peut pousser les locataires vers des contrats plus chers ou de longues listes d’attente auprès des woningcorporaties (organismes de logement social).

Si vous avez droit à la huurtoeslag (allocation logement néerlandaise), vérifiez régulièrement votre éligibilité, car les plafonds de revenus et les loyers maximums peuvent changer chaque année. Envisagez d’explorer des villes de taille moyenne — comme Eindhoven ou Groningen — où les taux de vacance sont légèrement plus élevés et les loyers plus abordables.

Comment la hausse des taux hypothécaires affecte l’accessibilité financière

Avec un taux hypothécaire fixe sur 10 ans passé de 3,6 % à 4,4 % au cours de l’année écoulée, les remboursements mensuels pour un même montant de prêt ont augmenté d’environ 6 %. Pour un prêt hypothécaire de 300 000 € :

Des taux plus élevés signifient que vous emprunterez moins pour une même mensualité. Pour améliorer votre capacité d’achat, envisagez de :

• Augmenter votre apport, si cela est possible.
• Allonger la durée du prêt (par exemple, 30 ans au lieu de 20 ans), même si cela augmente le coût total des intérêts.
• Envisager un prêt hypothécaire à taux mixte si vous pensez que les taux vont se stabiliser.

Perspectives du marché et conseils pour les acheteurs potentiels

Malgré la hausse des taux, ING et d’autres analystes prévoient une augmentation des prix d’environ 2,5 % avant la fin de l’année. Attendez-vous à de modestes corrections locales dans certains quartiers, mais pas à un effondrement généralisé du marché. Si vous êtes prêt à acheter :

1. Obtenez rapidement une préapprobation. Une préapprobation hypothécaire montre aux vendeurs que vous êtes sérieux et peut accélérer la finalisation de la transaction.
2. Faites appel à un spécialiste. Un conseiller hypothécaire ou un hypotheekbroker peut comparer les conditions NHG et vous guider tout au long du processus.
3. Envisagez les quartiers en devenir. Les quartiers situés à proximité de liaisons de transport en amélioration connaissent souvent une croissance des prix plus rapide et offrent des opportunités d’achat.

Conclusion

Même avec un nombre record de logements proposés à la vente, le marché immobilier néerlandais reste concurrentiel, porté par une forte demande, une construction limitée et la hausse des coûts d’emprunt. Les locataires disposent de moins d’options à mesure que les propriétaires bailleurs privés quittent le marché, tandis que les acheteurs doivent composer avec des taux d’intérêt plus élevés et une solide croissance des prix.

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