Des propriétaires à Amsterdam pratiquent des loyers illégaux pour des chambres : les plateformes dans le viseur

Les loyers illégaux des chambres à Amsterdam : une plongée dans les pratiques des plateformes et la protection des locataires

Amsterdam est depuis longtemps reconnue pour son marché dynamique de colocation, mais la ville a récemment constaté une augmentation des chambres affichées à des loyers qui enfreignent clairement les réglementations gouvernementales de contrôle des loyers. Avec un prix moyen d’une chambre en colocation approchant les 1 000 € par mois, les responsables et les associations de défense des locataires tirent la sonnette d’alarme. Cet article examine pourquoi ces loyers illégaux persistent, ce que font (ou ne font pas) des plateformes comme Kamernet et HousingAnywhere, et comment les locataires peuvent se protéger.

Contrôle des loyers et le système de points néerlandais

Aux Pays-Bas, le contrôle des loyers s’applique non seulement aux appartements complets, mais aussi aux chambres individuelles dans les maisons partagées. Le woningwaarderingsstelsel (système d’évaluation du logement), souvent appelé système de points de loyer, attribue une valeur en points basée sur des facteurs tels que la taille, les équipements et la qualité. Le loyer maximum légal d’une chambre est plafonné en fonction de son total de points. Demander un montant supérieur à celui autorisé expose le propriétaire à des recours juridiques et à des remboursements de loyer.

Malgré ces garde-fous, le loyer moyen annoncé pour une chambre à Amsterdam a fortement augmenté. Selon des données récentes, les étudiants et jeunes professionnels font face à des prix demandés pouvant atteindre 1 000 € pour une chambre de 12–15 m² — bien au-dessus du plafond autorisé par le système de points.

Le rôle des plateformes de location en ligne

La responsable du logement d’Amsterdam, Zita Pels, a exprimé sa frustration envers les grands sites d’annonces qui gardent une position distante. Des plateformes telles que Kamernet et HousingAnywhere insistent sur le fait qu’elles ne sont que des « facilitateurs » et ne sont pas responsables de la légalité du contenu publié par les utilisateurs. En vertu du Digital Services Act (DSA) de l’UE, les plateformes doivent retirer le contenu illégal une fois alertées, mais elles ne sont pas tenues de contrôler activement toutes les annonces.

Le conseiller Suleyman Aslami (D66) souligne le rôle des plateformes dans la perpétuation du problème : « Ils facilitent quelque chose qui est illégal », déclarait-il, en pointant une récente annonce pour une chambre de 13 m² à 1 300 €. En réponse, le COO de HousingAnywhere, Jim Bijwaard, indique que la société interviendra lorsque des locataires signalent des annonces suspectes, mais qu’elle ne peut pas effectuer d’inspections en personne pour vérifier chaque annonce.

Appels à une plus grande responsabilisation

Les associations de défense des locataires et les responsables municipaux exhortent les plateformes à adopter des mesures de vérification plus strictes. Gert Jan Bakker de Woon, une organisation de défense des locataires, recommande que les sites de location publient le score officiel de points de loyer en parallèle du prix. Cette approche reprend la réglementation antérieure d’Amsterdam qui exigeait qu’Airbnb et d’autres plateformes de location de courte durée affichent un numéro de permis valide pour chaque annonce.

Pendant ce temps, Pels prévoit d’écrire à la Commission européenne pour plaider en faveur d’un amendement au DSA qui obligerait les plateformes à rejeter de manière proactive le contenu de location illégal, plutôt que d’attendre les plaintes.

Donner aux locataires des moyens d’agir par la voie juridique

Confrontés à des loyers élevés et à des options limitées, de plus en plus de locataires se tournent vers la Huurcommissie (tribunal des loyers) pour obtenir réparation. Le tribunal propose un outil de vérification des loyers en anglais qui calcule si un loyer est légal en fonction de la taille et des équipements. L’utilisation de cet outil a plus que quadruplé l’an dernier, avec plus de 13 300 vérifications en ligne au cours des quatre premiers mois de cette année seulement, contre 3 313 pour l’ensemble de 2024. Les locataires peuvent trouver l’outil ici : Huurcommissie Rent Check.

Si le loyer d’un locataire s’avère supérieur au plafond légal, il peut déposer une plainte officielle auprès de la Huurcommissie. Les cas favorables peuvent aboutir à une réduction du loyer et, dans certaines situations, à une indemnisation pour le montant trop perçu.

Conseils pratiques pour les futurs locataires

Naviguer dans le marché locatif compétitif d’Amsterdam peut être intimidant. Voici quelques conseils pour éviter les surfacturations :

• Vérifiez les points de loyer : Avant de signer, demandez au propriétaire ou à la plateforme le score officiel en points de la chambre et calculez le loyer maximum légal.
• Utilisez les outils officiels : Effectuez une vérification préliminaire avec le calculateur en ligne de la Huurcommissie.
• Demandez un rapport d’entretien : Documentez l’état de la chambre et des parties communes pour éviter les litiges sur la qualité.
• Cherchez du soutien local : Contactez des organisations de locataires comme Woon ou consultez la gemeente (municipalité) pour des conseils sur vos droits.

Perspectives : changements de politiques et application

La crise du logement à Amsterdam exige à la fois une application à court terme et des solutions structurelles à long terme. Si la pression directe sur les plateformes peut produire des améliorations progressives, des réglementations plus robustes au niveau de l’UE pourraient modifier fondamentalement les responsabilités. En attendant, la ville explore des options pour numériser et croiser les annonces avec le registre national des propriétaires, facilitant ainsi le repérage des annonces illégales.

Les propriétaires reconnus en infraction avec les règles de contrôle des loyers risquent des avertissements formels, des amendes et des ordres de remboursement aux locataires. Cependant, l’application dépend fortement de la sensibilisation des locataires et de leur volonté de contester des loyers injustes.

Conclusion

La persistance des loyers illégaux pour les chambres à Amsterdam met en lumière l’écart entre la réglementation et la réalité. Des mesures plus proactives de la part des plateformes, une meilleure information des locataires et un renforcement des contrôles sont essentiels pour rétablir l’équité sur le marché de la colocation.

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