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La croissance de la population d'Amsterdam ralentit tandis que l'écart de richesse se creuse sur le marché du logement
La croissance démographique d'Amsterdam ralentit en raison d'une baisse des migrations, tandis que la flambée des prix de l'immobilier creuse la fracture entre locataires et propriétaires.
Actualités
Davantage d'acheteurs célibataires primo-accédants aux Pays-Bas accèdent au marché immobilier grâce à l'amélioration des conditions économiques, mais beaucoup dépendent encore du soutien financier de leurs parents.
ABN Amro prévoit désormais une hausse de 8,7 % des prix de l'immobilier aux Pays-Bas en 2025 en raison de la hausse des salaires, la croissance ralentissant à 3 % en 2026 en raison des contraintes d'offre. Les volumes de ventes se stabiliseront à mesure que les cessions d'investisseurs diminueront.
ABN Amro prévoit une hausse des prix de l'immobilier aux Pays-Bas de 8,7 % cette année et de 3 % l'année prochaine, portée par la hausse des salaires et la rareté de l'offre.
ABN Amro prévoit désormais une hausse de 8,7 % des prix des logements aux Pays-Bas en 2025 en raison de la progression des salaires, la croissance ralentissant à 3 % en 2026 en raison des contraintes d'offre. Les volumes de vente se stabiliseront à mesure que les cessions par les investisseurs se calmeront.
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Au cours des deux dernières décennies, la population d'Amsterdam a augmenté de 28 %, dépassant la croissance nationale et renforçant sa position de centre culturel et économique des Pays-Bas. Cependant, les données récentes du rapport State of the City of Amsterdam 2024–2025 d'O&S Amsterdam révèlent un ralentissement notable de la croissance démographique et une forte augmentation des inégalités de richesse—en particulier entre propriétaires et locataires. Dans cet article, nous examinons les tendances à l'origine de ces changements, leurs répercussions pour les locataires et les acheteurs, et ce que l'avenir peut réserver au paysage du logement à Amsterdam.
Depuis le début du millénaire, la population d'Amsterdam est passée d'environ 731 000 habitants en 2000 à environ 935 000 en 2023—une hausse de 28 % contre 14 % pour l'ensemble des Pays-Bas. En moyenne, la ville a gagné 10 000 résidents par an entre 2008 et 2022, tirée par une forte immigration internationale et des déménagements internes. Pourtant, en 2023, la croissance n'a été que de 2 600 nouveaux résidents, marquant la plus faible augmentation depuis plusieurs années.
Chiffres clés du rapport d'O&S :
| Indicateur | 2000 | 2022 | Variation depuis 2000 |
|---|---|---|---|
| Population | 731 000 | 935 000 | +28 % |
| Croissance annuelle (moyenne) | – | 10 000 | – |
| Augmentation nette en 2023 | – | 2 600 | – |
La cause principale du ralentissement est une réduction des migrations :
Malgré ce recul, la ville prévoit que sa population atteindra 1,1 million d'habitants d'ici 2055, en supposant une reprise graduelle des migrations et le maintien des taux de natalité.
Pour accueillir cette croissance, Amsterdam a ajouté plus de 6 000 logements en 2023, portant le nombre total d'unités à 487 000. Les urbanistes prévoient la construction d'environ 117 000 nouveaux logements d'ici 2055, visant un mélange de logements sociaux, de locations moyennes et de résidences occupées par leurs propriétaires.
Les mesures prévues incluent :
Ces efforts visent à alléger la pression sur le marché locatif et à freiner l'augmentation incontrôlée des prix.
Alors que le récit démographique met l'accent sur la quantité, la qualité des logements joue un rôle central dans la répartition de la richesse. Au cours de la dernière décennie, le prix moyen d'un logement à Amsterdam a grimpé à 618 000 €—bien au-dessus de la moyenne nationale de 451 000 €. Cette hausse a intensifié l'écart de richesse entre propriétaires et locataires.
Statistiques sur la répartition des revenus des ménages à Amsterdam (2023) :
Pour les locataires à faibles revenus, trois quarts ont du mal à payer le loyer et à couvrir les dépenses de base. Pendant ce temps, les propriétaires ont bénéficié d'une appréciation importante de leur capital, élargissant la fracture socio-économique.
Les locataires sont confrontés à plusieurs défis :
Les propriétaires, en revanche, profitent de coûts d'emprunt plus faibles en raison des taux d'intérêt historiquement bas ces dernières années, ainsi que d'une appréciation notable de leur capital. Le résultat est un coussin de richesse croissant : ceux qui possèdent un bien voient leur patrimoine net augmenter, tandis que les locataires restent vulnérables à la volatilité du marché.
La municipalité et le gouvernement national ont introduit plusieurs mesures :
À l'avenir, la capacité d'Amsterdam à concilier croissance et inclusion dépendra de :
Amsterdam est à la croisée des chemins : son ralentissement démographique offre une fenêtre pour s'attaquer aux problèmes pressants d'accessibilité et d'inégalité sur son marché du logement. Sans actions décisives, l'écart entre propriétaires et locataires ne fera que se creuser, fragilisant le tissu social et la résilience économique de la ville.
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