La croissance démographique d'Amsterdam ralentit tandis que l'écart de richesse se creuse : ce que doivent savoir locataires et acheteurs
La croissance démographique record d'Amsterdam ralentit, due à moins de nouveaux arrivants et à une hausse de l'émigration, tandis que l'écart entre propriétaires et locataires se creuse en raison de la flambée des prix de l'immobilier.
Amsterdam
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Le boom démographique d'Amsterdam ralentit tandis que les inégalités de richesse augmentent
Amsterdam a longtemps été un aimant pour les expatriés, les étudiants et les professionnels attirés par la culture dynamique, le marché de l'emploi florissant et l'excellent réseau de transports publics qu'offre la capitale néerlandaise. Pourtant, selon le dernier rapport State of the City of Amsterdam 2024–2025 de l'agence statistique O&S, l'élan de la croissance démographique a nettement diminué, tandis que les disparités de richesse continuent de s'accroître — en particulier entre propriétaires et locataires.
Tendances démographiques : un ralentissement après deux décennies de croissance
Depuis 2000, la population d'Amsterdam a augmenté de 28 %, atteignant environ 935 000 habitants — soit le double du taux de croissance national de 14 % sur la même période. Pendant des années, la ville a ajouté environ 10 000 personnes par an, stimulée par l'immigration internationale et les migrations internes en provenance d'autres régions des Pays-Bas. Cependant, l'année dernière a connu une forte décélération : seuls 2 600 nouveaux résidents ont été ajoutés, une chute spectaculaire par rapport à la moyenne sur la dernière décennie.
Principaux facteurs de la baisse des arrivées
O&S identifie deux raisons principales à la diminution des nouveaux arrivants :
Moins d'arrivées internationales : l'afflux net en provenance de l'étranger a diminué de 7 100 personnes.
Moins de migrations internes : environ 2 800 personnes en moins venant d'autres régions des Pays-Bas se sont installées à Amsterdam par rapport à l'année précédente.
Parallèlement, l'émigration a augmenté, avec 2 300 résidents supplémentaires quittant le pays. Des facteurs tels qu'une demande d'emploi plus faible dans certains secteurs, un durcissement des politiques d'immigration et le coût de la vie élevé peuvent tous contribuer à ces évolutions.
Projections futures : parc de logements et démographie
Malgré le ralentissement actuel, la population d'Amsterdam devrait tout de même atteindre environ 1,1 million d'habitants d'ici 2055. Pour accueillir cette expansion, le parc immobilier de la ville a augmenté de plus de 6 000 logements l'an dernier, portant le total à 487 000 logements. Les projections estiment qu'il faudra 117 000 logements supplémentaires au cours des trois prochaines décennies.
Atteindre ces objectifs nécessitera une coordination entre les autorités municipales (gemeente), les woningcorporaties (organismes de logement social) et les promoteurs privés. Donner la priorité aux logements locatifs abordables et aux maisons pour familles de classe moyenne peut aider à rééquilibrer le marché et à freiner la spéculation sur les prix.
L'élargissement de l'écart de richesse : propriétaires vs locataires
L'un des défis les plus urgents mis en évidence dans le rapport est l'augmentation des inégalités de richesse, largement alimentée par la flambée des valeurs immobilières. Le prix moyen d'un logement à Amsterdam avoisine désormais les 618 000 €, bien au-dessus de la moyenne nationale de 451 000 €. En conséquence :
Les propriétaires ont enregistré des gains importants en capital et peuvent tirer parti de l'appréciation immobilière pour investir davantage.
Les locataires, en revanche, font face à des loyers élevés, à une faible vacance et à des plafonds de la huurtoeslag (allocation de loyer) indexés sur l'inflation qui peuvent ne pas suivre la hausse des coûts.
Les statistiques révèlent que 17 % des ménages à Amsterdam sont classés comme à faible revenu, tandis que 15 % ont un revenu élevé. De manière alarmante, un résident sur trois a du mal à joindre les deux bouts, et parmi les ménages à faible revenu, les trois quarts déclarent avoir des difficultés à couvrir les dépenses mensuelles.
Implications pour les locataires et les propriétaires
Pour les locataires, la combinaison d'une offre limitée et d'une forte demande se traduit par une concurrence plus rude et des offres plus élevées pour les logements disponibles. Comprendre les droits des locataires en vertu de la loi néerlandaise sur la location (huurrecht) est crucial, de même que vérifier l'éligibilité à la huurtoeslag pour compenser la hausse des coûts.
Les propriétaires, quant à eux, évoluent dans un environnement de plus en plus réglementé. De nouvelles règles visant à protéger les locataires pourraient affecter la fixation des loyers et les pratiques de résiliation de bail. L'intégration de caractéristiques durables et de technologies pour la maison intelligente peut justifier des augmentations de loyer modérées et attirer des locataires sur le long terme.
Bien-être et expériences de quartier
Au-delà du logement, le rapport constate que le bien-être général des habitants d'Amsterdam se redresse après la pandémie. Deux tiers des adultes se disent heureux — légèrement en dessous de la moyenne nationale —, mais la satisfaction de vie reste stable à 7,2 sur 10. Les résidents évaluent également leurs quartiers en moyenne à 7,5, ce qui indique une satisfaction générale vis-à-vis des équipements locaux et de la cohésion.
Cependant, la confiance dans la sécurité et la propreté des quartiers a légèrement diminué, en particulier dans le quartier historique du Centrum et à Osdorp. Des améliorations locales des transports en commun, de la gestion des déchets et des programmes sociaux peuvent aider à renforcer ces perceptions.
Relever les défis à venir
Pour garantir une croissance équilibrée, les parties prenantes d'Amsterdam doivent prioriser :
Le développement de logements abordables : cibler les ménages de la classe moyenne et les groupes vulnérables pour atténuer l'écart de richesse.
Une planification urbaine durable : intégrer des espaces verts, des transports efficaces et des pratiques de construction circulaire.
Des services de soutien : élargir l'accès au conseil financier, aux subventions énergétiques et aux initiatives locales de placement professionnel.
Une surveillance réglementaire : garantir une régulation équitable des loyers tout en encourageant l'investissement responsable.
En combinant des politiques proactives et l'engagement communautaire, Amsterdam peut conserver son attractivité sans sacrifier l'inclusion ni l'accessibilité.
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