Les acheteurs pour la première fois en difficulté alors que les propriétaires qui montent d'un cran dominent le marché hypothécaire néerlandais
Début 2026, les propriétaires souhaitant acheter un logement plus grand représentaient près de la moitié des demandes d'hypothèque aux Pays-Bas, réduisant l'avance des acheteurs pour la première fois et intensifiant la concurrence pour les logements abordables.
Dernière mise à jour : 13 mars 20265 min de lecture
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Les acheteurs pour la première fois en difficulté alors que les propriétaires qui montent d'un cran dominent le marché hypothécaire néerlandais
Le marché immobilier aux Pays-Bas subit une transformation notable. Après des mois où les acheteurs pour la première fois (starters) dominaient les demandes d'hypothèque, les propriétaires souhaitant monter d'un cran dans l'échelle immobilière réduisent l'écart. En janvier 2026, environ 51 % des demandes d'hypothèque ont été soumises par des acheteurs pour la première fois, contre 55 % un an plus tôt, tandis que les propriétaires en quête d'un logement plus grand représentaient 49 % du total. Ce renversement met en lumière les difficultés croissantes pour les nouveaux arrivants sur le marché et souligne l'avantage financier grandissant des propriétaires existants.
L'évolution des tendances des demandes d'hypothèque
Les données des conseillers en prêts hypothécaires indiquent que, au premier semestre 2025, les demandes des acheteurs pour la première fois ont augmenté de 18 %, alors que celles des propriétaires en quête d'un logement plus grand ont augmenté de 12 %. Cependant, les tendances ont changé au dernier trimestre :
T4 2025 : Les demandes des propriétaires en quête d'un logement plus grand ont bondi de 19 %, contre une hausse de 11 % pour les starters.
Janvier 2026 : La répartition entre acheteurs pour la première fois et propriétaires en quête d'un logement plus grand était presque égale, à 51 % et 49 % respectivement.
Ce renversement marque une rupture avec l'année précédente, lorsque l'afflux de propriétaires-vendeurs se séparant de logements locatifs moins chers avait favorisé les primo-accédants. Désormais, la hausse des prix de l'immobilier et la diminution des options abordables font pencher la balance.
Avantages financiers des propriétaires existants
Les propriétaires actuels bénéficient de plusieurs facteurs que les primo-accédants ne peuvent pas égaler :
Capitaux propres accumulés : À mesure que les propriétaires remboursent leur prêt hypothécaire, ils accumulent des capitaux propres pouvant servir d'apport pour un nouveau bien.
Taux d'intérêt plus bas : De nombreux propriétaires ont sécurisé des taux hypothécaires plus bas les années précédentes, qu'ils peuvent transférer (via une fonctionnalité de portabilité des taux) lorsqu'ils achètent leur prochain logement.
Profil de crédit solide : Un historique de paiements hypothécaires se traduit souvent par une évaluation de crédit plus favorable.
Ces avantages offrent aux propriétaires cherchant à s'agrandir une capacité d'emprunt supérieure et réduisent l'impact des taux d'intérêt élevés, plaçant ainsi les acheteurs pour la première fois en position désavantageuse.
Impact sur les acheteurs pour la première fois et les conversions de locations
Les propriétaires vendant leurs petits logements locatifs — souvent des appartements plus abordables adaptés aux primo-accédants — ont apporté un soulagement aux acheteurs pour la première fois en 2024. Pourtant, à mesure que ces biens sont absorbés par des propriétaires en quête d'un logement plus grand ou repositionnés à des niveaux de prix plus élevés, l'offre de logements véritablement abordables diminue.
Pour les starters, les défis incluent :
Prix de l'immobilier élevés : Les prix moyens des logements continuent d'augmenter, stimulés par une forte demande de tous les segments.
Marché locatif tendu : Avec moins de logements locatifs disponibles, certains futurs primo-accédants sont contraints de rester locataires plus longtemps pour économiser des apports plus importants.
Logement social limité : Les listes d'attente pour des logements gérés par les communes (gemeente) ou par les organismes de logement social (woningcorporatie) s'allongent, retardant l'accès à des logements subventionnés.
Sans intervention ni nouvelle offre dans les tranches de prix inférieures, les acheteurs pour la première fois pourraient avoir de plus en plus de difficultés à faire leur premier pas vers la propriété.
Mesures gouvernementales et solutions potentielles
Conscients de la pression sur les starters, les experts en logement insistent sur la nécessité de mesures politiques pour rétablir l'équité :
Garanties hypothécaires élargies pour les primo-accédants : À l'image de la Garantie hypothécaire nationale (NHG), un dispositif ciblé pourrait réduire les exigences d'apport pour les acheteurs pour la première fois.
Incitations au développement de logements sociaux : Encourager les communes et les organismes de logement social à construire davantage de logements abordables via des subventions ou des allégements fiscaux.
Régulation des ventes spéculatives : Introduire des règles plus strictes pour les investisseurs locatifs afin de décourager la revente rapide à des prix gonflés.
Avantages fiscaux pour les primo-accédants : Offrir un crédit d'impôt temporaire ou une réduction des droits de mutation pour réduire les coûts initiaux.
Si ces mesures nécessitent une conception minutieuse et une volonté politique, elles pourraient aider à rétablir l'équilibre et à empêcher que les nouveaux arrivants ne se retrouvent définitivement exclus du marché.
Conseils pour les acheteurs pour la première fois dans un marché concurrentiel
Malgré les difficultés, les primo-accédants peuvent adopter des stratégies pour améliorer leurs perspectives :
Augmentez votre apport : Renforcez vos économies ou recourez au soutien familial pour constituer un apport plus important, ce qui améliore le ratio prêt/valeur et les conditions de taux.
Envisagez des emplacements alternatifs : Explorez des villes ou des banlieues où la hausse des prix est plus modérée mais offrant de bonnes liaisons de navette vers les grandes villes.
Verrouillez les taux d'intérêt tôt : L'obtention d'une pré-approbation et le blocage d'un taux peuvent protéger contre des hausses soudaines.
Négociez sur les extras : Demandez des contributions du vendeur pour les frais de clôture ou de petites réparations afin de réduire vos dépenses personnelles.
Profitez du soutien gouvernemental : Vérifiez votre éligibilité à la huurtoeslag (allocation logement) si vous restez en location temporaire, ou aux dispositifs locaux destinés aux starters offrant bons ou subventions.
En combinant préparation financière, flexibilité et recherche de marché approfondie, les starters peuvent encore trouver une voie vers la propriété.
Perspectives : rééquilibrer le marché
La part croissante des propriétaires en quête d'un logement plus grand dans les demandes d'hypothèque signale un marché immobilier dynamique en pleine transformation. Les acheteurs pour la première fois ont besoin à la fois d'une amélioration des conditions de marché et de politiques de soutien pour prospérer. La vente continue d'anciens logements locatifs peut temporairement atténuer les pénuries, mais sans offre abordable supplémentaire et soutien ciblé, les primo-accédants risquent d'être marginalisés par des propriétaires mieux établis.
Pour quiconque navigue dans ce paysage complexe, rester informé et rechercher des conseils d'experts est essentiel.
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