Les acheteurs célibataires primo-accédants gagnent du terrain sur le marché immobilier néerlandais, mais le soutien parental reste crucial

Les acheteurs célibataires primo-accédants gagnent du terrain sur le marché immobilier néerlandais, mais le soutien parental reste crucial

Au troisième trimestre 2023, une évolution encourageante est apparue sur le marché immobilier aux Pays-Bas : les acheteurs célibataires primo-accédants représentaient 40 % de tous les achats de logements de starters. Selon le conseiller en prêts hypothécaires De Hypotheker, 56 % des nouvelles demandes de prêt provenaient de primo-accédants, dont quatre sur dix achetaient seuls. Cela indique une accessibilité croissante pour les jeunes adultes souhaitant quitter le secteur locatif — mais souvent seulement après avoir sollicité l'aide financière de leur famille.

Tendances du marché qui facilitent l'accès pour les starters

Plusieurs facteurs interdépendants ont élargi la voie vers la propriété pour les professionnels en début de carrière :

• Croissance des salaires : Les salaires réels ont légèrement augmenté, offrant aux acheteurs un léger coup de pouce en capacité d'emprunt.
• Taux d'intérêt légèrement plus bas : Après une période de hausses rapides, les taux hypothécaires se sont stabilisés et ont même légèrement diminué.
• Offre de logements plus petits : La réglementation des loyers a poussé certains propriétaires privés à vendre de petits logements locatifs, augmentant le nombre de logements d'entrée de gamme plus abordables.

Ensemble, ces dynamiques rendent la perspective d'acheter un premier bien plus accessible qu'il y a un an. Pourtant, des obstacles subsistent — en particulier pour ceux qui n'ont pas accès à des fonds supplémentaires.

Le soutien parental : un filet de sécurité indispensable

Malgré ces évolutions positives du marché, de nombreux acheteurs seuls ne peuvent pas combler l'écart d'accessibilité par eux-mêmes. « Les parents se rendent de plus en plus compte que leurs enfants ont besoin d'une aide supplémentaire pour acheter une maison », déclare Boudewijn de Jong de De Hypotheker. Les formes courantes de soutien comprennent :

1. Dons pour l'apport : Les parents peuvent contribuer jusqu'à un montant exonéré d'impôt pour le dépôt d'un enfant, réduisant le ratio prêt-valeur.
2. Garanties sur les fonds empruntés : Certaines familles agissent en tant que caution, aidant les acheteurs à obtenir un prêt hypothécaire plus important.
3. Prêts sans intérêts : Plutôt qu'un don, les parents peuvent accorder un prêt privé pour réduire les remboursements mensuels.

Ce filet de sécurité s'avère souvent déterminant pour les célibataires dans la vingtaine et la trentaine qui sont confrontés à des prix immobiliers élevés dans des centres urbains tels qu'Amsterdam, Utrecht et Rotterdam.

Demandes de prêt hypothécaire par tranche d'âge

Les données du T3 2023 révèlent une forte hausse des emprunts toutes tranches d'âge confondues :

• Moins de 35 ans : Les demandes de prêt hypothécaire ont augmenté de 29 % en glissement annuel, les primo-accédants étant à l'origine d'une grande partie de cette croissance.
• Plus de 55 ans : Les demandes ont progressé de 35 %, bien que beaucoup dans cette cohorte financent des rénovations ou des travaux d'efficacité énergétique plutôt que des déménagements.

Le montant moyen du prêt hypothécaire pour les primo-accédants a augmenté de 4 % pour atteindre 351 644 €. Cette hausse suggère que, bien que les acheteurs souhaitent entrer sur le marché, ils peuvent pousser leurs budgets à la limite — et compter sur les contributions familiales — pour obtenir des biens attractifs.

Le rôle des taux d'intérêt et des salaires

Après avoir atteint un pic fin 2022, les taux d'intérêt hypothécaires se sont légèrement assouplis, réduisant une partie de la pression sur les paiements mensuels. Parallèlement, les employeurs ajustent les salaires pour suivre l'inflation, notamment dans des secteurs comme la technologie et les services professionnels. L'effet combiné a été :

• Amélioration de l'accessibilité des prêts : Des taux d'intérêt plus bas réduisent le coût total de l'emprunt.
• Augmentation des plafonds d'emprunt : Des revenus plus élevés permettent aux acheteurs d'être éligibles à des prêts plus importants selon les règles standard de ratio dette/revenu.

Toutefois, les experts mettent en garde contre le fait qu'une hausse soudaine des taux pourrait annuler ces gains, soulignant l'importance de verrouiller des conditions à taux fixe lorsque cela est possible.

Défis pour les acheteurs sans filet financier

Les jeunes professionnels aux revenus modestes mais sans soutien parental sont toujours confrontés à de lourds obstacles. Pour ceux qui ont des salaires d'entrée de gamme, le coût de la vie — surtout dans les grandes villes — peut absorber une grande partie du revenu net, laissant peu de marge pour épargner. Les principaux défis comprennent :

• Apports personnels élevés : Un dépôt de 10 à 20 % sur une maison à 350 000 € exige un capital initial important.
• Hausse des prix de l'immobilier : La demande continue de dépasser l'offre, maintenant la pression sur les prix.
• Règles strictes en matière de prêts : Les prêteurs appliquent des critères sévères sur les niveaux d'endettement existants et la stabilité des revenus.

Certains acheteurs potentiels optent pour des solutions créatives comme la copropriété partagée, des arrangements de cohabitation ou déménager vers des quartiers moins centraux pour réduire les coûts. Pourtant, ces compromis peuvent affecter la qualité de vie et les rendements d'investissement à long terme.

La génération argentée : rénovations plutôt que déménagement

Si les primo-accédants font la une, les personnes âgées de 55 ans et plus ont également été très actives. Avec une hausse de 35 % des demandes de prêt, beaucoup de cette tranche d'âge choisissent de rénover leur logement existant — en installant des mesures d'économie d'énergie ou en adaptant les plans pour un "habitat adapté pour toute la vie" — plutôt que de déménager vers des logements spécifiquement pour seniors.

Cette tendance reflète à la fois une pénurie de logements adaptés aux personnes âgées et l'attrait de maintenir des liens communautaires. Les propriétaires de ce groupe mobilisent souvent la valeur nette de leur logement via une seconde hypothèque ou un prêt pour travaux, équilibrant le coût des rénovations avec les économies potentielles sur les factures d'énergie et les soins à long terme.

Perspectives : opportunités et risques

La récente hausse des acheteurs célibataires primo-accédants met en lumière une fenêtre d'opportunité, mais elle s'accompagne de notes de prudence :

• Les taux d'intérêt restent vulnérables aux évolutions économiques plus larges.
• Les valorisations immobilières pourraient stagner si l'offre rattrape enfin la demande.
• Les emprunteurs doivent veiller à ne pas devenir "surendettés" en étirant trop leur budget.

Pour les parents, soutenir l'achat d'un logement par un enfant peut sécuriser des actifs familiaux mais les expose aussi à d'éventuels retournements de marché. Une communication transparente sur les finances à long terme, les implications fiscales et les arrangements juridiques est essentielle.

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