Comment un renforcement de l'application fiscale affecte l'accessibilité au crédit immobilier pour les freelances et indépendants néerlandais
Les freelances et indépendants néerlandais voient leur capacité d'emprunt pour un crédit immobilier réduite alors que la Belastingdienst lutte contre le faux travail indépendant. Nous explorons les impacts et proposons des stratégies pour améliorer vos chances d'obtenir un prêt immobilier.
Actualités
Table des matières
Pour aller plus loin
Vacance croissante dans le logement aux Pays-Bas : plus de 200 000 logements inoccupés
Malgré une grave pénurie de logements, plus de 200 000 logements aux Pays-Bas restent inoccupés à la mi-2025, poussant le gouvernement à introduire une taxe sur la vacance.
Actualités
Plus de 200 000 logements vacants aux Pays-Bas : causes, impact et nouvelle taxe sur les logements vacants
Malgré une pénurie de logements croissante, plus de 200 000 logements aux Pays-Bas étaient inoccupés à la mi-2025. La nouvelle taxe sur les logements vacants du gouvernement vise à remettre ces biens en usage.
Actualités
Plus de 200 000 logements vacants aux Pays-Bas : causes, impact et nouvelle taxe sur les logements vacants
Malgré une pénurie croissante de logements, plus de 200 000 logements aux Pays-Bas étaient inoccupés à la mi-2025. La nouvelle taxe sur les logements vacants du gouvernement vise à remettre ces biens en circulation.
Actualités
Acheter une maison aux Pays-Bas nécessite désormais 160 000 € d'économies : ce que vous devez savoir
Les acheteurs aux Pays-Bas doivent désormais disposer en moyenne de 160 000 € d'économies en raison de la hausse des prix de l'immobilier et des plafonds hypothécaires.
Actualités
Nouvelles propriétés aux Pays-Bas
Découvrez les dernières propriétés ajoutées sur Luntero. Trouvez de nouveaux appartements, maisons et studios à travers les Pays-Bas — mis à jour chaque jour pour vous aider à trouver plus rapidement votre nouveau logement.
Trouver votre appartement de rêve aux Pays-Bas n’a jamais été aussi simple.
Luntero regroupe des annonces de location provenant des sites d’appartements les plus fiables, vous donnant accès à une collection complète et à jour de propriétés locatives, le tout en un seul endroit.
Annonces complètes
Découvrez tous les appartements locatifs disponibles sur plusieurs plateformes. Fini de naviguer d’un site à l’autre ou de passer à côté de pépites cachées.
Interface conviviale
Naviguez sur notre site sans effort grâce à un design intuitif qui rend la recherche de votre maison parfaite simple et agréable.
Support multilingue
Parcourez les annonces dans votre langue préférée. Que vous parliez anglais, néerlandais, espagnol ou une autre langue, nous sommes là pour vous.
Mises à jour en temps réel
Restez à la pointe avec des informations toujours à jour. Notre site se met continuellement à jour pour que vous ne manquiez jamais une nouvelle annonce.
Comprenez les termes locatifs néerlandais avant de signer le bail.
Louer aux Pays-Bas implique des règles, des termes juridiques et des abréviations parfois complexes. Le Glossaire de Location Luntero est votre guide pour tous les termes essentiels – des contrats de location, dépôts et frais d’agence aux charges, au contrôle des loyers et aux droits des locataires. Que vous soyez nouveau locataire, expatrié ou que vous vouliez éviter des frais cachés, notre glossaire vous aide à louer plus intelligemment, à mieux négocier et à éviter les erreurs.
Comment un renforcement de l'application fiscale affecte l'accessibilité au crédit immobilier pour les freelances et indépendants néerlandais
Les freelances et professionnels indépendants jouent un rôle essentiel dans l'économie néerlandaise, pourtant des changements réglementaires récents créent de nouveaux défis pour obtenir un crédit immobilier. L'administration fiscale nationale, connue sous le nom de Belastingdienst, a intensifié sa surveillance du faux travail indépendant (schijnzelfstandigheid). Cette répression oblige certains indépendants à accepter des postes salariés — souvent avec des revenus nets inférieurs — réduisant ainsi leur capacité d'emprunt et leur pouvoir d'achat immobilier.
Comprendre la répression de la Belastingdienst
Le faux travail indépendant se produit lorsqu'un freelance travaille en fait comme un employé — sous les mêmes conditions, horaires et responsabilités — mais sans les avantages d'un contrat formel. Pour lutter contre cette pratique, la Belastingdienst a mis à jour ses directives et renforcé les contrôles. Si un individu est reclassé en tant qu'employé, ses déclarations fiscales, ses cotisations sociales et ses déclarations de revenus peuvent changer considérablement.
Des informations officielles sur le statut d'indépendant sont disponibles sur le site de la Belastingdienst.
Comment les prêteurs calculent la capacité d'emprunt des indépendants
Les fournisseurs de crédit immobilier aux Pays-Bas suivent des critères stricts pour évaluer un demandeur indépendant. Les facteurs clés incluent :
Moyenne des revenus sur trois ans : Les prêteurs font généralement la moyenne des bénéfices nets des trois dernières années pour déterminer une base de revenu fiable.
Fluctuations des bénéfices : Les années avec des pertes ou un faible chiffre d'affaires tirent la moyenne vers le bas, limitant potentiellement la capacité d'emprunt.
Revenu disponible : Des cotisations sociales obligatoires plus élevées ainsi que les dépenses professionnelles réduisent le revenu net disponible pour le remboursement du prêt immobilier.
À l'inverse, les salariés ont un salaire brut prévisible et des déductions moindres, ce qui facilite pour les banques le calcul du risque et l'approbation de prêts plus importants.
Impact réel : de 80 000 € à 55 000 €
Jan Thale Haandrikman, directeur chez le fournisseur de services financiers Van Bruggen, a souligné un exemple frappant : une secrétaire freelance gagnant 80 000 € de bénéfice annuel passe à un contrat salarié à 55 000 € par an. Sous le régime des indépendants, la moyenne sur trois ans pourrait soutenir un prêt immobilier d'environ 400 000 €. En comparaison, un revenu salarié de 55 000 € pourrait réduire la capacité d'emprunt maximale d'environ 100 000 €, rendant l'accession à la propriété inaccessible pour beaucoup.
Ce déficit influence souvent des décisions cruciales : accepter un emploi pour la stabilité ou rester indépendant et affronter des évaluations fiscales plus strictes.
Reprise post-pandémie et hausse des tarifs journaliers
Fait intéressant, de nombreux professionnels indépendants dans les secteurs touchés — comme l'hôtellerie, la culture et les événements — connaissent une reprise. Les prêteurs n'incluront plus les années de pandémie les moins rémunératrices (2020–2021) dans leurs calculs sur trois ans à partir de 2025. Associé à des augmentations récentes des tarifs horaires et journaliers, les demandeurs indépendants pourraient voir leur éligibilité au crédit immobilier s'améliorer l'année prochaine.
« Nos conseillers remarquent que les indépendants de ces secteurs seront plus susceptibles de qualifier pour un prêt immobilier plus élevé en 2025 », a déclaré Haandrikman à De Telegraaf.
Avantages et inconvénients du passage à un contrat salarié
Bien que prendre un contrat de travail fixe puisse réduire la capacité d'emprunt, cela apporte aussi certains avantages :
Avantages :
Stabilité des revenus en période de baisse
Assurance invalidité prise en charge par l'employeur
Preuve de revenu claire pour les prêteurs
Inconvénients :
Salaire brut souvent inférieur aux bénéfices freelance
Montant maximum du prêt immobilier réduit
Perte possible des dépenses professionnelles déductibles d'impôt
Évaluez ces facteurs avec soin. Dans certains cas, une approche hybride — conserver une petite activité freelance tout en bénéficiant des avantages salariés — peut offrir un équilibre entre sécurité et potentiel d'emprunt.
Conseils pour renforcer votre demande de prêt immobilier
Que vous choisissiez de rester totalement indépendant ou de passer à un poste salarié, considérez ces stratégies pour améliorer vos perspectives de crédit immobilier :
Documentez vos finances minutieusement : Maintenez des comptes de profits et pertes précis, des déclarations de TVA et des relevés bancaires.
Constituez un apport plus important : Un acompte plus élevé réduit le ratio prêt-valeur (LTV) et diminue le risque pour le prêteur.
Consultez un conseiller en prêts spécialisé : Choisissez un conseiller expérimenté avec les demandes des indépendants — il pourra adapter les stratégies et négocier avec les prêteurs.
Explorez des prêteurs alternatifs : Certaines banques et fournisseurs de prêts spécialisés offrent des conditions plus flexibles pour les freelances et ZZP’ers (zelfstandigen zonder personeel).
Maîtrisez vos dépenses personnelles : Montrer une gestion rigoureuse des dépenses et une épargne saine rassure les prêteurs sur votre capacité de remboursement.
Se préparer aux changements futurs en matière fiscale et immobilière
Le paysage réglementaire évolutif aux Pays-Bas rend essentiel de rester informé. Suivez les mises à jour officielles de la Belastingdienst et maintenez une communication ouverte avec votre conseiller fiscal. À mesure que les directives changent, une planification anticipée peut protéger vos objectifs d'accession à la propriété et éviter les surprises de dernière minute.
Conclusion
Les freelances et indépendants néerlandais font face à des obstacles uniques lorsqu'ils demandent un prêt immobilier, surtout à la lumière de la répression de la Belastingdienst contre le faux travail indépendant. En comprenant comment les prêteurs calculent les revenus, en pesant les avantages et inconvénients du salariat, et en adoptant des pratiques financières stratégiques, vous pouvez surmonter ces défis et améliorer vos chances d'obtenir un prêt immobilier.
Prêt à trouver la location idéale ou à planifier votre transition vers la propriété ? Découvrez la manière la plus simple de consulter des annonces vérifiées et des conseils d'experts sur Luntero.
Glossaire de Location Luntero
Comprenez les termes locatifs néerlandais avant de signer le bail.
Louer aux Pays-Bas implique des règles, des termes juridiques et des abréviations parfois complexes. Le Glossaire de Location Luntero est votre guide pour tous les termes essentiels – des contrats de location, dépôts et frais d’agence aux charges, au contrôle des loyers et aux droits des locataires. Que vous soyez nouveau locataire, expatrié ou que vous vouliez éviter des frais cachés, notre glossaire vous aide à louer plus intelligemment, à mieux négocier et à éviter les erreurs.
