Wohnungstypen & Sektoren: Sozial-, Mittelmiet- und Vrije Sector erklärt

Einführung

Dieses Kapitel erklärt, wie der niederländische Mietmarkt in drei Sektoren unterteilt ist – Sozialwohnungen (sociale huur), Mittelmietwohnungen (middenhuur) und den vrije sector (liberalisiert/privat) – mit einem Rotterdam-Fokus. Sie erfahren, wer sich qualifiziert, wie Mieten gedeckelt oder reguliert werden, was Vermieter verlangen dürfen und wie Sie überprüfen können, ob Ihre Miete nach den neuesten Regeln rechtmäßig ist.

Warum das wichtig ist: In den Niederlanden bestimmt Ihr Sektor Ihre Rechte, die gesetzlich zulässige Höchstmiete, wie stark Ihre Miete steigen darf, ob Sie möglicherweise Huurtoeslag (Wohnbeihilfe) erhalten und sogar, wie Sie Probleme anfechten können (z.B. bei der Huurcommissie, dem niederländischen Mietgericht). Das Missverstehen dieser Grundlagen kann Mieter hunderte von Euro pro Monat kosten, zu illegalen Kautionen führen oder Sie für die richtigen Wohnungen ungeeignet machen, wenn Sie sich über Woonnet Rijnmond in Rotterdam bewerben.

Rechtlicher Hinweis: Ab dem 1. Januar 2025 müssen Vermieter jedem neuen Vertrag eine Punktezahl (puntentelling) für die Wohnung beifügen. Diese Punktezahl bestimmt die gesetzliche Höchstmiete, wo das Punktesystem Anwendung findet. Sollte sie fehlen, fordern Sie diese schriftlich an.

Die drei Sektoren im Überblick

Was definiert jeden Sektor im Jahr 2025?

• Sozialwohnungen (sociale huur) Wohnungen bis zu 143 Punkten nach dem Woningwaarderingsstelsel (WWS). Die Ausgangsmiete darf die Obergrenze für Sozialwohnungen (die huurtoeslag/grens) nicht überschreiten. Die Zuteilung ist reguliert; in Rotterdam erfolgt sie hauptsächlich über Woonnet Rijnmond und lokale Wohnungsbaugesellschaften.

• Mittelmietwohnungen (middenhuur) Seit Inkrafttreten des Wet Betaalbare Huur (Gesetz für bezahlbare Mieten) fallen viele Wohnungen zwischen 144 und 186 Punkten in das regulierte mittlere Segment mit maximalen Ausgangsmieten, die jährlich festgelegt werden (2025: €900.07–€1,184.83 pro Monat) und gedeckelte jährliche Erhöhungen.

• Vrije sector (liberalisiert/privat) 187 Punkte oder mehr. Die Ausgangsmiete ist nicht durch das WWS gedeckelt, obwohl jährliche Erhöhungen national gedeckelt sind.

Rotterdamer Nuance: Die Stadt nutzt private Vereinbarungen und Grundstücksbedingungen, um die middenhuur erschwinglich zu halten – z.B. 15-jährige Begrenzungen für Mieterhöhungen und Verkaufsumwandlungen für Neubau-Mittelmietwohnungen. Bauträger und Vermieter verpflichten sich dazu in kommunalen Vereinbarungen.

Rotterdam heute: Marktübersicht (Kontext)

• Der Wettbewerb ist landesweit intensiv. Im Q2 2025 sank die Zahl der neuen vrije sector-Angebote im Jahresvergleich um 36.4%, und jedes verfügbare Angebot zog im Durchschnitt ~57 Antworten an. Dieser Druck ist in der Randstad, einschließlich Rotterdam, stark spürbar.
• Die Angebotsmieten variieren je nach Viertel und Wohnungstyp. Als grober Richtwert lag die durchschnittliche Angebotsmiete in Rotterdam im Q1 2025 bei etwa €20–€21 pro m² pro Monat (indikativ; Privatmarkt). Erwarten Sie höhere Preise für Neubauten und Wohnungen mit guten Energielabels.

Profi-Tipp: In Rotterdam fehlt in einer „unmöblierten (ongemeubileerd)“ Wohnung oft Bodenbelag und Beleuchtung. Planen Sie ~€800–€2.000 ein, um die Basics in einer typischen 1–2-Zimmer-Wohnung zu installieren – manchmal erstattungsfähig, wenn Sie bei Auszug eine Zelf Aangebrachte Voorzieningen (ZAV)-Vereinbarung treffen.

Wie das Punktesystem (WWS) funktioniert

Das WWS vergibt Punkte für Größe, WOZ-Wert, Energieeffizienz (Label), Qualität von Küche/Bad, Außenbereich usw. Die Gesamtpunktzahl bestimmt die gesetzliche maximale Grundmiete für Sozial- und Mittelmietwohnungen. Ab 2025 gelten die neuen Schwellenwerte:

• ≤ 143 Punkte → Sozial
• 144–186 Punkte → Mittelmiete
• ≥ 187 Punkte → Vrije sector (liberalisiert)

Sie müssen nicht manuell rechnen. Nutzen Sie den Huurprijscheck: Es gibt einen für eigenständige Wohnungen und einen für Zimmer (onzelfstandige woonruimte). Das Ergebnis zeigt die maximal zulässige Miete für Ihre Punkte – und Sie können den Nachweis herunterladen.

Rechtlicher Hinweis: Für Zimmer, Wohnwagenstellplätze und Standplätze gilt ein separates Punktesystem – und sie sind immer reguliert (sozial). Wenn Ihre Zimmer Miete die WWS-Obergrenze überschreitet, können Sie eine Senkung beantragen.

Ein kurzes Beispiel (illustrativ)

Angenommen, Ihre eigenständige Wohnung erzielt 158 Punkte (Mittelmietband). Die maximale Grundmiete nach WWS beträgt im Jahr 2025 für ~158 Punkte etwa €999; bei 178 Punkten ~€1,132. Wenn die Grundmiete Ihres Vertrags höher ist, können Sie eine Senkung verlangen. (Genaue Obergrenzen werden halbjährlich in den Huurcommissie-Tabellen veröffentlicht.)

Gesetzliche Anforderungen in den Niederlanden (2025)

Anforderung	Was es in der Praxis bedeutet	Quelle
Kaution (borg)	Vermieter dürfen maximal 2 Monate Grundmiete verlangen (für Verträge ab 1. Juli 2023). Ältere Verträge können aufgrund von Gerichtsurteilen noch 3 Monate ausweisen. Die Kaution muss innerhalb von 14 Tagen nach Mietende zurückgezahlt werden (abzüglich gerechtfertigter Kosten).
Punktezahl obligatorisch	Für Verträge, die am oder nach dem 1. Januar 2025 unterzeichnet wurden, muss der Vermieter die Punktezahl zu Beginn bereitstellen.
Jährliche Mieterhöhungen (2025)	Sozial: bis zu 5.0% (mit einkommensbezogenen Regeln möglich). Mittelmiete: 7.7%. Vrije sector: maximal 4.1%.
Servicekosten	Es dürfen nur tatsächliche Leistungen berechnet werden (z.B. Reinigung gemeinsamer Bereiche, gemeinsame Nebenkosten). Muss jährlich mit einer detaillierten Abrechnung beglichen werden; Streitigkeiten können an die Huurcommissie gehen.
BRP-Anmeldung	Melden Sie sich in Rotterdam spätestens 5 Tage nach dem Umzug oder bis zu 4 Wochen vorher bei Ihrer neuen Adresse im BRP (Bürgeramt) an.
Wohnbeihilfe (huurtoeslag)	Immer noch an Mietgrenzen (huurgrenzen) und Einkommens-/Vermögenstests gebunden. Im Jahr 2025 betragen die Vermögenshöchstgrenzen €37,395 (Einzelperson) / €74,790 (mit Partner) ab dem 1. Januar 2025.
Good Landlordship Act	Verbietet Diskriminierung, deckelt Kautionen, erfordert schriftliche Informationen (in einer für Sie verständlichen Sprache) und ermächtigt Gemeinden zur Durchsetzung.

Betrugswarnung: Forderungen nach 3–6 Monaten Kaution oder nur Barzahlung sind ein Warnsignal. In den Niederlanden gilt für neue Verträge eine Obergrenze von 2 Monaten; bestehen Sie auf Banküberweisungen und schriftlichen Unterlagen.

Wer qualifiziert sich? Berechtigung nach Sektor (Rotterdam Fokus)

Sozialwohnungen (über Woonnet Rijnmond)

• Einkommensschwellen (2025): Wohnungsbaugesellschaften müssen Haushalte bis zu €49,669 (Einzelperson) und €54,847 (Mehrpersonenhaushalt) ansprechen; ein begrenzter Prozentsatz kann frei oberhalb dieser Grenzen zugewiesen werden. Rotterdam folgt dem passend toewijzen (Anpassung der Miete an das Einkommen).
• Mietbänder für die Anpassung (2025 Beispiele): Woonnet Rijnmond zeigt Einkommensbänder, die maximalen Grundmieten zugeordnet sind (z.B. €682.96 oder €731.93 Aftopping-Niveaus, €900.07 Huurtoeslaggrens). Überprüfen Sie die aktuellen Tabellen, bevor Sie sich bewerben.
• Prozess: Registrieren Sie sich bei Woonnet Rijnmond, bauen Sie Registrierungszeit (inschrijfduur) auf und reagieren Sie auf Angebote von Woonstad Rotterdam, Havensteder, Woonbron usw. Knappheit bedeutet, dass Wartezeiten lang sein können; beginnen Sie frühzeitig.

Mittelmietwohnungen (Middenhuur)

• Wann trifft dies zu? Typischerweise 144–186 WWS-Punkte. Die maximale Ausgangsmiete 2025 liegt zwischen €900.07 und €1,184.83 (jährliche Indexierung). Jährliche Erhöhungen sind gedeckelt (2025: 7.7%).
• Einkommensfenster (2025) Viele Anbieter (auch in Zuid-Holland) verwenden nationale Mittelstandseinkommensgrenzen: etwa €49,669–€67,366 (Einzelperson) und €54,847–€89,821 (Mehrpersonenhaushalt). Wenn Ihr Einkommen höher ist, werden Sie zum vrije sector geleitet. Überprüfen Sie immer das spezifische Schema in der Anzeige.
• Rotterdamer Besonderheiten Bei Neubauten im mittleren Mietsegment kann die Gemeinde 15-jährige Erschwinglichkeitsbedingungen (keine Verkaufsumwandlung; kontrollierte Erhöhungen) in Grundstücks- oder Entwicklungsvereinbarungen vorschreiben.

Vrije Sector

• Definition: ≥ 187 Punkte zum Startdatum; Ausgangsmiete wird vom Markt verhandelt (keine WWS-Obergrenze). Jährliche Erhöhungen sind weiterhin national gedeckelt (2025: 4.1%).
• Typische Einkommensprüfungen durch Vermieter: Oft 3.5–4x die monatliche Miete als Bruttoeinkommen; das Einkommen eines zweiten Antragstellers kann gewichtet werden. Dies sind Anbieterrichtlinien, keine gesetzlichen Regeln – fragen Sie die Kriterien schriftlich an.

Vergleich der Sektoren (2025)

Merkmal	Sozial	Mittelmiete	Vrije sector
WWS-Punkte zu Beginn	≤ 143	144–186	≥ 187
Startmiete (2025)	≤ €900.07 (huurtoeslaggrens)	€900.07–€1,184.83	> €1,184.83
Wer vergibt?	Gesellschaften über Woonnet Rijnmond	Gesellschaften/kommunale Partner & private Vermieter (Bedingungen oft an Projekte gebunden)	Private Vermieter/Makler
Jährliche Erhöhung (2025)	Bis zu 5.0% (Einkommensregeln können variieren)	Bis zu 7.7%	Bis zu 4.1%
Kautionsgrenze	Max. 2 Monate	Max. 2 Monate	Max. 2 Monate
Huurprijscheck über WWS?	Ja (bindende Höchstmiete)	Ja (bindende Höchstmiete)	Nein (aber Erhöhungsgrenze gilt)

Quellen: Schwellenwerte & Punkte: Huurcommissie; Mietbänder & Erhöhungen: Rijksoverheid/Huurcommissie/Aedes; Kaution: Rijksoverheid; Rotterdamer Mittelmietbedingungen: Gemeinde.

Kosten, die Sie erwarten sollten (und wie Sie sie überprüfen können)

1) Grundmiete (kale huur)

Wird durch WWS für Sozial-/Mittelmiete bestimmt; im vrije sector verhandelt. Verifizieren Sie immer die Punktezahl. Nutzen Sie den Huurprijscheck, bevor Sie unterschreiben.

2) Servicekosten (servicekosten)

Vermieter dürfen nur tatsächliche Leistungen berechnen, wie z.B. Reinigung gemeinsamer Bereiche, gemeinsame Energie für Beleuchtung oder Aufzüge, Hausmeister usw. Keine Aufschläge. Sie müssen eine jährliche Abrechnung mit einer Übersicht und unterstützenden Zahlen erhalten; Streitigkeiten können an die Huurcommissie gehen.

3) Kaution (borg)

Obergrenze: 2 Monate Grundmiete für Verträge seit dem 1. Juli 2023; Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen nach Mietende (abzüglich nachweisbarer Schäden oder Rückstände).

4) Einmalige kommunale Anmeldung (BRP)

Melden Sie Ihre neue Adresse in Rotterdam innerhalb von 5 Tagen nach dem Umzug an; bei Nichtanmeldung können Bußgelder anfallen.

Beispielrechnung: „Ist meine Miete legal?“

Situation: Sie haben eine 55 m² Wohnung in Kralingen gefunden, Energielabel B, einen bescheidenen Balkon und moderne Küche/Bad.

1. Punkte schätzen (vereinfacht): Größe (55), Energielabel (≈20+), WOZ-Anteil, Qualität von Küche & Bad, Außenbereich. Sie könnten bei ~150–165 Punkten landen → Mittelmiete.
2. Maximalmiete prüfen: Bei ~158 Punkten beträgt das Maximum für 2025 etwa €999; bei 178 Punkten etwa €1,132. Wenn Ihre vorgeschlagene Grundmiete €1,250 beträgt, ist das für 158 Punkte zu hoch – fordern Sie eine Senkung (senden Sie das Huurprijscheck PDF).
3. Wenn der Vermieter sich weigert: Leiten Sie ein Verfahren bei der Huurcommissie ein (siehe Abschnitt „Schritt für Schritt“ unten).

Profi-Tipp: Ein gutes Energielabel erhöht die WWS-Punkte und hilft dem Vermieter; wenn Sie eine ungewöhnlich hohe Miete mit einem schlechten Energielabel sehen, ist das ein Zeichen, die Zahlen zu überprüfen.

Schritt für Schritt: Wie man eine illegale Miete anfechtet (Huurcommissie)

1. Führen Sie den Huurprijscheck durch (eigenständige Wohnung vs. Zimmer). Laden Sie das Ergebnis herunter.
2. Schreiben Sie dem Vermieter mit einem formellen Antrag auf Mietminderung, einschließlich Ihrer Punktezahl und der gesetzlich zulässigen Höchstmiete. Bewahren Sie einen Zustellungsnachweis auf.
3. Wenn der Vermieter nicht zustimmt oder nicht reagiert, reichen Sie Ihren Fall online über MijnHuurcommissie ein. Sie füllen das verzoekschrift (Antrag) aus und zahlen eine geringe Gebühr (einige zehn Euro).
4. Huurcommissie-Verfahren: schriftliche Runde → mögliche Anhörung → bindende Entscheidung, die die korrekte Miete festlegt (und bei Servicekostenfällen die korrekte Abrechnung).
5. Ab dem 1. Januar 2025 können Sie auch eine unzulässig hohe Miete Ihrer Gemeinde melden; diese kann durchsetzen (einschließlich Bußgeldern) gemäß dem Good Landlordship Act und dem Affordable Rent Act.

Rechtlicher Hinweis: Wenn Sie weniger als 6 Monate in einer Wohnung wohnen (oder einen kurzen befristeten Vertrag haben), können Sie die Huurcommissie immer noch bitten, die Ausgangsmiete zu bewerten. Warten Sie nicht.

Servicekosten: Was ist erlaubt?

Typische legitime Posten:

• Reinigung von gemeinsamen Bereichen (Treppenhäuser, Korridore);
• Gemeinsame Nebenkosten für gemeinsame Bereiche (Beleuchtung, Aufzug);
• Hausmeister/Hauswart-Kosten (angemessener Anteil);
• Abschreibung für Möbel/Geräte, falls möbliert (mit ordnungsgemäßer Grundlage).

Nicht erlaubt: willkürliche Aufschläge, Kapitalkosten für Installationen des Gebäudeeigentümers, die nicht weitergegeben werden sollten, oder Kosten, die nicht mit Mieterleistungen zusammenhängen. Sie haben Anspruch auf eine jährliche Aufschlüsselung; Streitigkeiten gehen an die Huurcommissie (neue Richtlinienbücher, aktualisiert am 1. Juli 2025, klären die Weitergabegrenzen).

Betrugswarnung: „All-inclusive“-Mieten (eine Pauschalsumme ohne Aufteilung in Grundmiete und Servicekosten) sind nicht zulässig. Fordern Sie eine Aufschlüsselung; bei Verweigerung kann ein Huurcommissie-Verfahren die Miete aufteilen und senken.

Huurtoeslag (Wohnbeihilfe): Was Sie wissen sollten

• Mietgrenzen gelten weiterhin (huurgrenzen); die Beihilfe hängt auch von Einkommen, Vermögen, Haushaltszusammensetzung und Alter ab. Für 2025 liegen die Vermögenshöchstgrenzen bei €37,395 (Einzelperson) und €74,790 (mit Partner). Überprüfen Sie die Seiten des Belastingdienst für die aktuellen Grenzen und verwenden Sie den offiziellen Rechner.
• Huurtoeslag gilt für eigenständige Wohnungen. Zimmer und nicht-eigenständige Wohnungen qualifizieren sich in der Regel nicht.

Profi-Tipp: Wenn Ihre Miete nach einer Erhöhung die relevante huurgrens überschreitet, können Sie unter Umständen die Leistung für einen bestimmten Zeitraum beibehalten – aber verlassen Sie sich nicht darauf. Überprüfen Sie Ihren Status auf der Website des Belastingdienst jedes Jahr.

Verantwortlichkeiten: Mieter vs. Vermieter

Gegenstand/Problem	Vermieter	Mieter
Große Instandhaltung (Dach, Fassade, zentrale Anlagen)	Ja	Nein
Kleinere Reparaturen (Glühbirnen, leicht zugängliche Abflüsse reinigen, Gartenpflege)	Nein	Ja
Gerätereparatur (wenn mit der Immobilie bereitgestellt)	Ja (sofern nicht ausdrücklich ausgeschlossen und gesetzeskonform)	Nein
Streichen der Gemeinschaftsbereiche	Ja	Nein
Anmeldung im BRP	–	Ja (innerhalb von 5 Tagen)
Jährliche Servicekostenabrechnung	Ja (muss bereitgestellt werden)	Überprüfen und bei Bedarf anfechten

Basierend auf dem Bürgerlichen Gesetzbuch und dem Besluit kleine herstellingen (Erlass über kleine Reparaturen). Detaillierte Listen finden Sie unter Rijksoverheid.

Regionale & Kulturelle Einblicke (Rotterdam)

• Vergabekultur: Bei Sozialwohnungen ist die Registrierungszeit entscheidend. Berücksichtigen Sie Jugend-/Seniorenprogramme (z.B. Woonstads Jugend- und Seniorenwohnungsbestand) und Dringlichkeitsregeln, falls Sie sich qualifizieren.
• Middenhuur-Neubauten: Erwarten Sie Eignungsprüfungen (Einkommensfenster) und kommunale Bedingungen. In Rotterdam sind 15-jährige Erschwinglichkeitssicherungen für neue Mittelmietwohnungen in kommunalen Vereinbarungen Standard geworden.
• Marktgeschwindigkeit: Private Angebote sind schnell weg; nationale Daten zeigen sehr hohe Antwortzahlen pro Angebot im Jahr 2025. Bereiten Sie Dokumente (Ausweise, Gehaltsabrechnungen, Arbeitsvertrag) im Voraus vor.

Die Wahl des richtigen Sektors für Sie

Wenn Ihr Einkommen unter oder nahe der Sozialschwelle liegt und Sie langfristig in Rotterdam bleiben möchten, beginnen Sie mit Woonnet Rijnmond. Sie werden eine Warteschlange vorfinden, aber Mieterschutz und mögliche Huurtoeslag können es zur besten Wahl machen.

Wenn Sie ein mittleres Einkommen verdienen, prüfen Sie zunächst middenhuur (einschließlich Mittelmietprojekte von Unternehmen). Sie profitieren von Mietobergrenzen, punktebasierten Obergrenzen und manchmal von Mieterunterstützung ähnlich den Standards im sozialen Sektor. Bestätigen Sie, ob die Wohnung innerhalb von 144–186 Punkten liegt und die Miete innerhalb von €900.07–€1,184.83 (2025) liegt.

Wenn Ihr Einkommen höher ist oder Ihre Zielwohnung über 186 Punkten liegt, befinden Sie sich im vrije sector. Sie haben mehr Auswahl und schnelleren Zugang, aber weniger Mieterschutz (Ausgangsmiete nicht gedeckelt, jährliche Erhöhungen jedoch schon). Planen Sie Ihr Budget entsprechend und prüfen Sie Servicekosten und Kündigungsklauseln genau.

Häufige Fehler (und wie man sie vermeidet)

1. Annahme, dass unmöbliert = bezugsfertig ist Bringen Sie Geld für Lampen und Bodenbeläge mit, sofern nicht anders angegeben.

2. Die Punkte nicht prüfen Wenn Sie die WWS-Zählung nicht überprüfen, könnten Sie monatlich Hunderte zu viel bezahlen. Nutzen Sie den Huurprijscheck und bewahren Sie das PDF auf.

3. Zu hohe Kaution zahlen Alles über 2 Monaten (neue Verträge) ist unrechtmäßig. Wehren Sie sich unter Berufung auf den Good Landlordship Act.

4. Servicekostenabrechnungen ignorieren Sie haben Anspruch auf eine jährliche Abrechnung; wenn diese nie ankommt, schreiben Sie dem Vermieter und – falls nötig – reichen Sie eine Beschwerde bei der Huurcommissie ein.

5. BRP-Anmeldung vergessen Eine nicht erfolgte Anmeldung innerhalb von 5 Tagen kann Steuern, Leistungen und sogar Ihr Recht, an der Adresse zu wohnen, erschweren.

6. Annahme, dass Huurtoeslag automatisch ist Das ist nicht der Fall; Sie müssen einen Antrag stellen und die Miet-/Einkommens-/Vermögensgrenzen einhalten.

7. Glauben, dass „vrije sector = alles geht“ Nicht wahr – jährliche Erhöhungen sind national gedeckelt, und die kommunale Durchsetzung wurde verstärkt.

Ausgearbeitete Rotterdamer Szenarien

A) Zweipersonenhaushalt, kombiniertes Einkommen €58,000, sucht 2-Zimmer-Wohnung in der Nähe von Delfshaven

• Sektor Passung: Wahrscheinlich middenhuur (Einkommen innerhalb des Mittelmietfensters).
• Zielmiete (2025): €900–€1,185 Grundmiete, wenn die Wohnung 144–186 Punkte hat.
• Checkliste: Fragen Sie nach der Punktezahl; bestätigen Sie die Mietsteigerungsgrenze (7.7%); überprüfen Sie die Schätzung der Servicekosten (gemeinsame Bereiche + gemeinsame Nebenkosten).

B) Alleinstehender Berufstätiger, Einkommen €72,000, sucht in Kop van Zuid

• Sektor Passung: Über der Mittelmietgrenze → vrije sector.
• Verhandlung: Die Startmiete ist marktabhängig; bestätigen Sie dennoch die jährliche Erhöhungsgrenze (4.1% im Jahr 2025) und bestehen Sie auf maximal 2 Monaten Kaution.

C) Student mietet ein Zimmer in Kralingen-Crooswijk

• Sektor Passung: Immer reguliert (Zimmer = sozial).
• Aktion: Führen Sie den Zimmer-Huurprijscheck durch, vergleichen Sie die vorgeschlagene Miete; wenn sie über der Obergrenze liegt, beantragen Sie eine Mietminderung.

Tabelle: Gesetzliche Grenzen & Referenznummern (2025)

Thema	Schlüsselnummer(n)	Herkunft
Sozial ↔ Mittel ↔ Vrije sector Schwellenwerte	≤ 143, 144–186, ≥ 187 WWS-Punkte	Huurcommissie-Erklärung zu WWS-Schwellenwerten (2025)
Mittelmiet-Startmiete (2025)	€900.07–€1,184.83	Nationale Aktualisierung der Grenzen für 2025 (Wet Betaalbare Huur)
Jährliche Mieterhöhungsobergrenzen (2025)	5.0% (sozial), 7.7% (mittel), 4.1% (frei)	Aedes-Zusammenfassung der Politik 2025
Kautionsgrenze	Maximal 2 Monate (Verträge ab 1. Juli 2023)	Rijksoverheid / Good Landlordship
Huurprijscheck	Obligatorische Punktezahl bei allen neuen Verträgen ab 1. Januar 2025	Huurcommissie-Nachrichten und Richtlinienseiten
BRP-Anmeldung	Innerhalb von 5 Tagen nach dem Umzug	Rijksoverheid
Huurtoeslag-Vermögensgrenzen (2025)	€37,395 (Einzelperson); €74,790 (mit Partner)	Belastingdienst (Toeslagen)

So lesen Sie ein Rotterdamer Angebot (und was Sie fragen sollten)

1. Welcher Sektor? Suchen Sie nach Punkten oder explizitem Sektor. Wenn unklar, fordern Sie die puntentelling an.
2. Energielabel? Beeinflusst WWS-Punkte und Ihre monatlichen Energiekosten.
3. Grundmiete vs. Servicekosten? Verlangen Sie eine klare Aufschlüsselung; fragen Sie, was enthalten ist (z.B. Treppenhausreinigung, Aufzugsstrom).
4. Kautionshöhe & Zeitrahmen? Muss ≤ 2 Monate betragen, Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen nach Mietende.
5. Jährliche Erhöhungsklausel? Bestätigen Sie, dass sie die 2025er Obergrenzen für den relevanten Sektor respektiert.

Profi-Tipp: Wenn Sie eine illegale Miete im mittleren Mietsegment vermuten, verweisen Sie bei Ihrem Antrag auf Mietminderung in Rotterdam sowohl auf das WWS-Ergebnis als auch auf die kommunalen Mittelmietbedingungen (für Neubauten).

Bewerbung in Rotterdam: Wo suchen?

• Sozial: Registrieren und suchen Sie über Woonnet Rijnmond; lesen Sie die Regeln zur Einkommens-Miet-Anpassung und die Aftopping-Grenzen (€682.96 und €731.93 im Jahr 2025).
• Mittelmiete: Prüfen Sie die Websites von Wohnungsbaugesellschaften und privaten Anbietern; bestätigen Sie das Einkommensfenster (z.B. Einzelperson bis €67,366, Mehrpersonenhaushalt bis €89,821), wo zutreffend.
• Vrije sector: Große Portale und Makler; erwarten Sie eine Einkommensprüfung und stärkeren Wettbewerb (hohe Antwortzahlen).

Häufig übersehen: Jährliche Erhöhungen

• Ihr Mietvertrag verweist oft auf den Verbraucherpreisindex (CPI) oder einen festen Prozentsatz. Gesetzliche Obergrenzen überschreiben den Vertragstext. Im Jahr 2025 sind das 5.0% (sozial), 7.7% (mittel), 4.1% (frei). Wenn das Schreiben die Obergrenze überschreitet, fechten Sie es schriftlich an; eskalieren Sie bei Bedarf an die Huurcommissie.

Rechtlicher Hinweis: Auch im vrije sector sind die Erhöhungen national gedeckelt – die Ausgangsmieten nicht. Verwechseln Sie beides nicht.

Beispiel: „Was passt zu meinem Budget?“

Monatsbudget (Grundmiete)	Wahrscheinlicher Sektor	Typisches Ziel in Rotterdam
€650–€730	Sozial	1–2-Zimmer-Einheiten; Aftoppingsgrenzen prüfen; längere Wartezeit über Woonnet Rijnmond
€900–€1,150	Mittelmiete	1–2-Zimmer-Einheiten, oft neuer oder renoviert; Punkte & Obergrenzen überprüfen
€1,300–€1,900+	Vrije sector	Größere Auswahl, schnellerer Einzug; auf Servicekosten und Vertragsklauseln achten

Marktkontextzahlen spiegeln die Mietbänder von 2025 und die nationale Angebotsspannung wider; aktuelle Angebote überprüfen.

Schnelle Checkliste vor der Unterschrift

• Sektor bestätigt (und WWS-Punkte bei Sozial-/Mittelmiete).
• Jährliche Erhöhung entspricht der 2025er Obergrenze für den Sektor.
• Kaution ≤ 2 Monate; Klausel zur Rückzahlung innerhalb von 14 Tagen vermerkt.
• Servicekosten aufgeschlüsselt; Verpflichtung zur jährlichen Abrechnung im Vertrag.
• Energielabel offengelegt.
• BRP-Anmeldung geplant (Rotterdamer Bürgeramt) innerhalb von 5 Tagen.

Wenn etwas schiefgeht

• Illegale Kaution oder Diskriminierung? Berufen Sie sich auf den Good Landlordship Act und benachrichtigen Sie die Gemeente Rotterdam.
• Zu hohe Miete im Sozial-/Mittelbereich? Nutzen Sie den Huurprijscheck, schreiben Sie dem Vermieter und reichen Sie dann eine Beschwerde bei der Huurcommissie ein.
• Servicekosten nie abgerechnet? Schreiben Sie eine formelle Anfrage; wenn sie ignoriert wird, leiten Sie ein Servicekostenverfahren bei der Huurcommissie ein.

Wichtige Erkenntnisse

• Kennen Sie Ihren Sektor: ≤ 143 Punkte = sozial, 144–186 = mittelmiete, ≥ 187 = vrije sector. Ihre Rechte und Mietobergrenzen hängen davon ab.
• Mietobergrenzen 2025: 5.0% (sozial), 7.7% (mittel), 4.1% (frei). Die Ausgangsmiete im vrije sector ist nicht gedeckelt, aber jährliche Erhöhungen schon.
• Kaution: Maximal 2 Monate für neue Verträge; Rückerstattung innerhalb von 14 Tagen nach Auszug erwarten.
• Huurprijscheck = mächtiges Werkzeug: Validieren Sie immer die WWS-Punkte und die Maximalmiete; ab dem 1. Januar 2025 muss die Punktezahl jedem neuen Vertrag beigefügt werden.
• Rotterdamer Besonderheiten: Woonnet Rijnmond für Sozialwohnungen; Mittelmietwohnungen haben oft Einkommensfenster und kommunale Erschwinglichkeitsbedingungen (z.B. 15-jährige Sicherheiten).
• Zögern Sie nicht, zu eskalieren: Wenn der Vermieter ein Problem nicht korrigiert, haben Huurcommissie und Gemeente stärkere Instrumente als zuvor (Wet Betaalbare Huur und Good Landlordship).