Het wettelijke minimum voor een 'woonbaar' huis
Het concept van woonbaarheid op de Nederlandse huurmarkt laat zich niet door subjectieve meningen bepalen. Het is verankerd in een uitgebreid geheel van nationale technische normen bekend als de Bouwbesluit 2012 (Bouwbesluit). Deze verordening legt de minimum wettelijke vereisten vast die alle gebouwen in Nederland—nieuw en bestaand—moeten voldoen. Het is de belangrijkste referentie voor het bepalen of een pand fundamenteel veilig, gezond en bruikbaar is.
Een verhuurder heeft een wettelijke plicht om een woning te leveren die aan deze normen voldoet. Als een woning niet voldoet aan de minimumvereisten van het Bouwbesluit, heeft het automatisch een wettelijk 'defect' (gebrek), wat de huurder het recht geeft om reparaties te eisen en remedies zoals huurvermindering te zoeken.
Belangrijke gebieden gedekt door het Bouwbesluit
Het Bouwbesluit is uitgebreid, maar de eisen voor bestaande woningen bestrijken verschillende cruciale gebieden van leefbaarheid:
- Veiligheid (
Veiligheid): Dit omvat structurele veiligheid van vloeren en muren, brandveiligheid (bijv. vereiste rookmelders op elke verdieping sinds juli 2022, veilige vluchtroutes), en de veiligheid van gas- en elektrische installaties. - Gezondheid (
Gezondheid): Dit omvat verplichte ventilatiecapaciteit in badkamers, keukens en toiletten om schimmel te voorkomen. Het stelt ook normen voor daglichttoegang in primaire leefruimtes en vereist een verbinding met een functionerend rioleringssysteem. - Bruikbaarheid (
Bruikbaarheid): Dit definieert de basisfunctionaliteit vereisten van een woning, zoals minimale plafondhoogtes en de aanwezigheid van essentiële voorzieningen zoals een keuken en een badkamer.
Een woning die ontbreekt aan een wettelijk vereiste rookmelder, onvoldoende ventilatie heeft waardoor aanhoudende schimmel ontstaat, of een defecte bedrading heeft, is niet alleen in slechte toestand—het is in strijd met de nationale wet.
Verder dan het Bouwbesluit
Hoewel het Bouwbesluit een technisch referentiepunt biedt, is het concept van een 'defect' in de huurwetgeving nog breder. Een woning zou theoretisch aan elke technische norm in het decreet kunnen voldoen maar toch als 'onbewoonbaar' worden beschouwd in de ogen van de huurwet. Dit komt doordat de wet zich richt op het 'quiet enjoyment' (huurgenot).
Bijvoorbeeld, een ernstige, onopgeloste plaag (bijv. ratten of kakkerlakken) of extreme geluidsoverlast van een naastgelegen eigendom, ook in eigendom van de verhuurder, zou als een ernstige gebrek worden beschouwd, zelfs als het gebouw zelf structureel solide is. Daarom zijn leefbaarheidsnormen een combinatie van de harde technische regels van het Bouwbesluit en de bredere principes van rustig wonen gedefinieerd in de huurwet.
