Een niet-onderhandelbare verplichting om warmte te leveren
In Nederland heeft een verhuurder een fundamentele wettelijke plicht om aan de huurder een woning te leveren met een functionerend en effectief verwarmingssysteem. Dit is een kernonderdeel van een bewoonbare woning, vooral gezien het klimaat. De verhuurder is verantwoordelijk voor de installatie, grote reparaties en uiteindelijk vervanging van de primaire verwarmingsbron. Dit is meestal een gasgestookte cv-ketel (CV-ketel), maar het kan ook een aansluiting op een stadsverwarmingsnetwerk (stadsverwarming) zijn of, in nieuwere gebouwen, een warmtepomp (warmtepomp). Als het verwarmingssysteem volledig uitvalt en de huurder in de kou laat, moet de verhuurder snel handelen om een gekwalificeerde technicus te regelen en de kosten daarvan te vergoeden. Dit wordt beschouwd als een urgent gebrek, en het nalaten te handelen kan voor de huurder grond vormen om actie te ondernemen, zoals het eisen van een tijdelijke huurverlaging via de Huurcommissie.
Het jaarlijkse onderhoudsschijnspel
Hoewel de verhuurder duidelijk verantwoordelijk is voor grote storingen, bestaat er een significante grijze zone rond de kosten van routinematig, preventief onderhoud (periodiek onderhoud). Cv-ketels vereisen regelmatige service (meestal jaarlijks of om de twee jaar) om efficiënt en veilig te blijven. Hier vindt vaak een contractueel schijnspel plaats. Is deze routineonderhoud een 'kleine reparatie' voor de huurder of een 'grote onderhoudsbeurt' voor de verhuurder? De wet is niet volledig duidelijk, maar de heersende opvatting is dat dit voor rekening van de verhuurder komt. Echter proberen verhuurders vaak deze kosten op de huurder af te wentelen op een van twee manieren:
- Direct in het huurcontract: het contract kan bepalen dat de huurder verantwoordelijk is voor het regelen en betalen van de jaarlijkse service.
- Via servicekosten: De verhuurder regelt het servicecontract en brengt de kosten terug aan de huurder als onderdeel van de maandelijkse servicekosten (servicekosten).
Beide praktijken zijn juridisch twijfelachtig, omdat ze in wezen de onderhoudslast van de verhuurder op de huurder afschuiven. De expliciete verantwoordelijkheden van de huurder zijn beperkt tot eenvoudige gebruikershandelingen, zoals het ontluchten van de radiatoren (radiatoren ontluchten) om luchtbellen te verwijderen en periodiek controleren en bijvullen van de waterdruk van het boilersysteem (waterdruk bijvullen). Elke poging van de verhuurder om de volledige kosten van het jaarlijkse servicecontract in rekening te brengen, moet met scepsis en streng toezicht worden beoordeeld.
