De fundamentele onderhoudsverdeling
'Groot Onderhoud': Het domein van de verhuurder
Het Nederlandse huurrecht maakt een duidelijk onderscheid tussen twee soorten onderhoud, en deze scheiding is de bron van veel conflicten tussen verhuurder en huurder. De verhuurder is uitsluitend en volledig verantwoordelijk voor 'groot onderhoud' (groot onderhoud). Deze categorie omvat alle significante structurele en fundamentele aspecten van de woning. Zie het zo: als het een groot deel van het gebouw zelf is, is het vrijwel zeker het probleem van de verhuurder. Dit omvat, maar is niet beperkt tot, het dak, funderingen, buitenmuren en schilderwerk, vensterkaders, het CV-ketel, leidingen en elektrische systemen, en gemeenschappelijke ruimtes zoals trappenhuizen en liften. Een verhuurder kan juridisch niet de kosten of verantwoordelijkheid voor deze items op de huurder verleggen via het huurcontract. Elke clausule die dit probeert te doen is nietig. De verhuurder is niet alleen verantwoordelijk voor het betalen van deze reparaties, maar ook voor het regelen en toezicht houden op een tijdige uitvoering.
'Klein Onderhoud': De Takenlijst van de Huurder
Aan de andere kant van de scheidslijn bevindt zich 'klein en dagelijks onderhoud' (klein en dagelijks onderhoud). Dit is de verantwoordelijkheid van de huurder. De overheid biedt een gedetailleerde lijst van wat dit omvat, maar het algemene principe is dat het gaat om kleine, goedkope taken die voortvloeien uit het wonen in de woning. Voorbeelden zijn het vervangen van gloeilampen, het vastdraaien van een losse deurknop, het reinigen van afvoer en goten om verstoppingen te voorkomen, en kleine binnenschilderwerkjes. Een belangrijk onderscheid is tussen repareren en vervangen. Bijvoorbeeld het ontluchten van radiatoren is de taak van de huurder, maar als het gehele centrale verwarmingssysteem kapot gaat, is vervanging de taak van de verhuurder. Deze scheiding leidt vaak tot discussies in een grijs gebied. Is een lekkende kraan een klein onderhoud (de huurder vervangt een pakking) of een teken van een groot leidingprobleem (het probleem bij de verhuurder)? Het standaardantwoord is altijd om de verhuurder schriftelijk op de hoogte te stellen van elk gebrek; dit legt de last bij hen om de situatie te beoordelen en op te treden als het onder hun verantwoordelijkheid valt.
De verhuurder tot handelen dwingen
Een veelvoorkomend en frustrerend scenario is wanneer een verhuurder zijn/haar plicht tot het uitvoeren van structurele reparaties verwaarloost, waardoor de huurder met ernstige problemen blijft zitten, zoals een lekkend dak of een defect verwarmingssysteem in de winter. Huurders staan in deze situatie niet machteloos. De eerste stap is om de verhuurder formeel op de hoogte te stellen van het gebrek schriftelijk (een aangetekende brief of e-mail is het beste als bewijs) en hen een redelijke termijn te geven om het te repareren. Als de verhuurder niet handelt, heeft de huurder verschillende opties. Voor woningen in de gereguleerde (sociale) sector kunnen zij procedure starten bij de Huurcommissie (Rent Tribunal), die kan bevelen dat de verhuurder de reparatie uitvoert en de huurder een aanzienlijke, tijdelijke huurkorting kan toekennen totdat de reparatie is voltooid. Voor vrije-sectorwoningen kan de huurder naar de rechter stappen om hetzelfde resultaat te bereiken. In dringende gevallen mag een huurder mogelijk een eigen professional inhuren om de reparatie uit te voeren en de kosten van de huur aftrekken, maar dit is een riskante juridische stap die alleen moet worden gezet na advies van een advocaat.
