Verhuur zoals in de detailhandel
Een omzetafhankelijke huur, of omzethuur in het Nederlands, is een type huurovereenkomst waarbij de maandhuur geen vast bedrag is, maar geheel of gedeeltelijk wordt berekend als een percentage van de bruto-omzet van de huurder. Dit model is een hoeksteen van de commerciële vastgoedsector, met name voor detailhandelbedrijven in winkelcentra en drukbezochte locaties. Een typische structuur houdt in dat een huurder een vaste minimale basishuur betaalt plus een percentage van alle omzet die boven een bepaalde drempel uitkomt. Dit creëert een partnerschapsmodel waarbij de verhuurder een directe financiële betrokkenheid bij het succes van de onderneming van de huurder. Dit concept heeft echter geen enkele juridische of praktische toepassing in de Nederlandse residentiële woningmarkt (woonruimte), en de verschijning ervan in een residentieel contract moet worden beschouwd als een teken van een diepe fout of kwaadaardige intentie.
Waarom dit concept vreemd is aan het huurrecht
Het gehele juridische kader voor residentiële huur in Nederland is gebaseerd op de principes van woningzekerheid, privacy en voorspelbare kosten voor individuen en gezinnen. Het persoonlijke inkomen van de huurder wordt aan het begin van de huurovereenkomst beoordeeld om zijn of haar betaalvermogen vast te stellen, maar vanaf dat moment is dit wettelijk irrelevant voor de huurprijs. De verhuurder is de aanbieder van een woning, niet een aandelenpartner in de carrière van de huurder. Een omzetafhankelijke huurclausule zou verschillende fundamentele huurrechten schenden:
- Recht op privacy: Het zou een onaanvaardbaar niveau van financiële openbaarmaking door de huurder aan de verhuurder op een doorlopende basis vereisen.
- Huurreguleringsprincipes: Het zou een schommelende, onvoorspelbare huur creëren, wat tegen de gevestigde systemen voor huurcalculatie (puntenstelsel in de gereguleerde sector) en jaarlijkse verhogingen (door de overheid beperkte verhogingen) ingaat.
- Doel van de overeenkomst: Het verwart het doel van het bieden van een woning met het doel van het exploiteren van een commerciële onderneming.
Een rode vlag van de hoogste orde
Deze term is opgenomen in een residentiële huurglossarium voornamelijk als een waarschuwing. Als een potentiële huurder ooit een clausule in een residentiële huurovereenkomst tegenkomt die de huur afhankelijk maakt van zijn/haar inkomen, salaris, of enige andere maatstaf van persoonlijke financiële prestaties, moet deze onmiddellijk worden verwerpen. Zo'n clausule is openlijk illegaal en zou door elke Nederlandse rechtbank worden vernietigd. Het kan een teken zijn dat een verhuurder onjuist een sjabloon voor een commerciële huurovereenkomst gebruikt voor een residentieel pand, wat veel andere clausules in het contract ongeldig en gevaarlijk voor de huurder zou maken. Het wijst op een fundamenteel gebrek aan begrip van de wet en moet worden gezien als een reden om alle onderhandelingen te beëindigen en naar een ander pand te zoeken.
