Wettelijke naleving

Een vaak genegeerde verplichting

De plicht van de verhuurder

Een verhuurder, of het nu een grote onderneming is of een particulier die een enkele woning verhuurt, is wettelijk verplicht om aan alle aspecten van het Nederlandse huurrecht (huurrecht) te voldoen. Deze rechtsfiguur, die voornamelijk te vinden is in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, is complex en beschermt huurders in hoge mate. Naleving van het recht bestrijkt talrijke gebieden, waaronder:

• De huurovereenkomst: Het contract mag geen bepalingen bevatten die in strijd zijn met dwingend huurrecht (bijv. het verbieden van de huurder om gasten te ontvangen of de huurder verantwoordelijk te maken voor groot onderhoud).
• Huurprijs: In de gereguleerde sector mag de huur niet hoger zijn dan de maximumprijs die is vastgesteld door het puntenstelsel (woningwaarderingsstelsel).
• Jaarlijkse huurverhogingen: Verhuurders moeten zich houden aan het wettelijk voorgeschreven maximumpercentage voor jaarlijkse huurverhogingen.
• Servicekosten: Verhuurders moeten een nauwkeurige jaarlijkse opgave van de servicekosten verstrekken en hier geen winst op maken.
• Onderhoud: Verhuurders moeten grootschalig onderhoud uitvoeren en gebreken tijdig herstellen.
• Privacy: Verhuurders moeten het recht van de huurder op privacy en ongestoord genot van de woning respecteren. Onwetendheid van de wet is geen geldige reden voor niet-naleving.

De last van handhaving door de huurder

De onaangename waarheid van de Nederlandse huurmarkt is dat naleving van de wet slecht wordt gehandhaafd. Er is geen proactieve overheidsinstantie die huurcontracten of verhuurpraktijken controleert. Het hele systeem is reactief en legt de handhaving volledig bij de huurder. Het is aan de huurder om zijn/haar rechten te kennen, een schending door de verhuurder te identificeren en de nodige stappen te nemen om dit aan te vechten. Dit kan bestaan uit het versturen van formele brieven, het verzamelen van bewijsmateriaal en het starten van een procedure bij de Huurcommissie of een rechtbank. Veel verhuurders, met name in de vrije sector, zijn zich bewust van deze inertie en zullen illegale of 'grijze' clausules in hun contract opnemen, ervan uitgaande dat de meeste huurders niet de kennis, tijd of middelen hebben om ze aan te vechten. Daarom is voor een huurder 'naleving van de wet' niet iets wat kan worden verondersteld; het is iets wat actief moet worden gecontroleerd en, indien nodig, bestreden.