Verschuiving op de huurmarkt: verhuurders verkopen 65.000 woningen in 2025 – wat betekent dat voor kopers en huurders

Verschuiving op de huurmarkt: verhuurders verkopen 65.000 woningen in 2025 – wat betekent dat voor kopers en huurders

In 2025 verkochten particuliere en institutionele verhuurders in Nederland meer dan 65.000 woningen, een recordaantal dat werd aangedreven door belastingverhogingen en strenger huurbeleid. Volgens cijfers van het Kadaster kochten zes van de tien van deze voormalige huurwoningen door personen die er zelf in willen gaan wonen. Starters zijn duidelijke winnaars, maar de massale uitverkoop roept zorgen op over tekorten in de particuliere huursector.

Belangrijkste cijfers van het Kadaster

De nieuwste gegevens van het Kadaster laten een aanzienlijke verschuiving op de Nederlandse woningmarkt zien:

• Meer dan 65.000 woningen verkocht door verhuurders in 2025.
• 60% van de verkopen ging naar eigen bewoners, voornamelijk starters.
• Aanboddaling: de particuliere huursector kromp in twee jaar met 16.000 eenheden, waardoor het marktaandeel daalde van 9,4% naar 9%.

Lees meer in de officiële verklaring van het Kadaster hier.

Waarom verkopen verhuurders?

Twee beleidswijzigingen hebben de uitverkoop versneld:

1. Hogere belastingen voor verhuurders: de overdrachtsbelasting voor woningen die door investeerders worden verkocht steeg, waardoor het aanhouden en verhandelen van bestaand huurbestand minder aantrekkelijk werd.
2. Strengere huurregulering: nieuwe regels plafonneerden huurverhogingen en beperkten de contractflexibiliteit, waardoor de potentiële rendementen voor kleine particuliere investeerders afnamen.

Deze maatregelen, bedoeld om huurders te beschermen en huren te stabiliseren, hebben onbedoeld veel kleinere verhuurders ertoe gebracht de markt te verlaten.

Starters grijpen hun kans

Voor veel starters biedt de ex-huurmarkt een betaalbaar instappunt:

• Gemiddelde korting: kopers betaalden ongeveer €124.000 minder voor voormalige huurwoningen in grote steden, deels door kleinere oppervlaktes en lagere energielabels.
• Stedelijke focus: met een hoge concentratie huurwoningen in Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht profiteerden starters van toegankelijke centrale locaties.

"Starters profiteren," zegt prof. Nils Kok van de Universiteit Maastricht, "maar ik maak me grote zorgen over de bredere huurmarkt. Een groeiend aantal huishoudens kan niet of wil niet kopen."

Effect op de particuliere huursector

Hoewel de verschuiving het eigenwoningbezit ondersteunt, beperkt het de huurkeuzes voor degenen die moeten of liever huren:

• Stijgende vraag: bevolkingsgroei en een toename van eenpersoonshuishoudens houden de vraag naar middensegment- en niet- gereguleerde huurwoningen op peil.
• Vertrek van investeerders: kleine particuliere verhuurders hebben sinds het verbod op kortlopende contracten in 2023 ongeveer 40.000 eenheden verkocht.
• Reactie van institutionele partijen: grote beleggers namen 27.000 woningen over, maar veel daarvan betreft transacties onder elkaar in plaats van netto toevoegingen aan het huurbestand.

ING-econoom Sander Burgers waarschuwt: "Om sneller meer woningen te creëren, moeten we beter gebruikmaken van het bestaande woningbestand. Kleine investeerders zijn precies wie we nodig hebben, maar zij stappen uit."

Overheidsmaatregelen en vooruitzicht

De nieuwe Nederlandse regering heeft zich ertoe verbonden zowel de woningbouw te stimuleren als het investeringsklimaat te verbeteren:

• Daling overdrachtsbelasting: de overdrachtsbelasting voor investeerders daalt van 8% naar 7%.
• Stimulering betaalbare huur: hoewel beleidsdetails nog moeten komen, wil het kabinet het middensegment van de huursector uitbreiden.
• Grote ontwikkelingsprojecten: voortzetting van 30 grootschalige bouwprojecten, waarvan 21 al in planning waren onder het vorige kabinet.

Francesco Veenstra, de rijkswoningadviseur, betoogde op Nieuwsuur dat kortetermijnoplossingen moeten focussen op het splitsen van bestaande panden in kleinere wooneenheden, een proces dat momenteel wordt belemmerd door complexe gemeentelijke regelgeving.

Wat betekent dit voor huurders en beleggers

Voor huurders

• Wees snel: nu het particuliere huuraanbod krimpt, registreer je vroeg op betrouwbare platforms en onderzoek co-living of gedeeldehuisvesting als opties.
• Energielabels zijn belangrijk: met aankomende energie-efficiëntie-eisen, geef prioriteit aan huurwoningen met hogere energielabels (A of B) om toekomstige renovatiekosten te vermijden.

Voor aspirant-kopers

• Controleer ex-huurvoorraad: voormalige huurwoningen hebben vaak degelijke constructie en centrale locaties. Houd bij je begroting rekening met renovatie- of isolatie-upgrades.
• Maak gebruik van overheidsregelingen: startersregelingen en hypotheeksubsidies kunnen de lagere kortingen op nieuwbouw compenseren.

Voor beleggers

• Beoordeel langetermijnrendementen: ondanks regelgevingsuitdagingen blijven middensegment-huurwoningen in groeigebieden een verstandige investering over een periode van 10 tot 15 jaar.
• Ga in gesprek met de lokale gemeente: gemeenten kunnen vergunningen bieden voor splitsing of verdichting van panden—essentieel om waarde in bestaande gebouwen te ontsluiten.

Conclusie

De uitverkoopgolf van verhuurders in 2025 heeft onmiskenbaar starters geholpen, maar de particuliere huurmarkt klemgezet. Nu overheidsmaatregelen nog in ontwikkeling zijn, moeten zowel huurders als beleggers hun strategieën aanpassen om zich in een veranderend landschap te redden.

Op zoek naar je volgende huurwoning of beleggingspand? Ontdek een breed aanbod en deskundige ondersteuning op Luntero – de gemakkelijkste manier om je ideale woning in Nederland te vinden.