Stijgende hypotheekrentes zullen de groei van de Nederlandse huizenprijzen in de komende maanden afremmen

Stijgende hypotheekrentes zullen de groei van de Nederlandse huizenprijzen in de komende maanden afremmen

De Nederlandse huizenmarkt heeft al enkele jaren een periode van sterke prijsstijgingen gekend, aangewakkerd door een sterke vraag en een beperkt aanbod. Recente geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten hebben echter geleid tot volatiliteit in de olie- en gasprijzen, wat de inflatievrees aanwakkert en een aanhoudende stijging van de hypotheekrente veroorzaakt. Hoewel experts het erover eens zijn dat de huizenprijzen waarschijnlijk niet daadwerkelijk zullen dalen, verwachten zij dat de prijsstijgingen in de komende maanden aanzienlijk zullen vertragen.

Waarom de hypotheekrente stijgt

Wereldwijde onrust rond de Straat van Hormuz—de belangrijkste transportroute voor een groot deel van ’s werelds ruwe olie—heeft de energieprijzen opgedreven en extra opwaartse druk op de inflatie gezet. Kapitaalmarkten reageren op inflatiesignalen door hogere rendementen op leningen te eisen, en deze hogere rendementen werken door in de langetermijnleenkosten, waaronder hypotheken. Omdat banken en hypotheekverstrekkers te maken krijgen met hogere financieringskosten, rekenen zij deze door aan leners, waardoor de gemiddelde hypotheekrente in Nederland boven de 4% uitkomt.

Volgens recente sectorgegevens heeft het populairste hypotheekproduct in Nederland—een 10-jarige lening met vaste rente en garantie van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)—nu een gemiddelde rente van 4,11%, tegenover 3,84% aan het begin van het jaar. Grote geldverstrekkers zoals Rabobank en ABN Amro hebben renteverhogingen aangekondigd, en van anderen wordt verwacht dat zij dit voorbeeld zullen volgen om hun stijgende kosten op de kapitaalmarkt te dekken.

Effect op leencapaciteit en prijsstijgingen

Hogere hypotheekrentes hebben direct invloed op de leencapaciteit van kopers: met hetzelfde maandbudget kunnen leners een kleiner leenbedrag financieren. Deze beperking verlaagt het maximale bod dat kopers op woningen kunnen uitbrengen en tempert zo het tempo van prijsstijgingen. Stefan Groot, econoom wonen bij Rabobank, omschrijft de markt als een fase van "zeer gematigde prijsstijgingen", wat de patstelling weerspiegelt tussen de betaalbaarheid voor kopers en de prijsverwachtingen van verkopers.

Ondanks deze afvlakking blijft er een groot woningtekort bestaan. De vraag blijft het aanbod ver overtreffen, waardoor neerwaartse prijscorrecties worden voorkomen. De nieuwbouw houdt geen gelijke tred met de bevolkingsgroei en de groei van het aantal huishoudens, terwijl de transformatie van de bestaande woningvoorraad een langdurig proces blijft dat onderhevig is aan bestemmingsplannen en milieuregels.

Marktdynamiek blijft veerkrachtig

Zelfs met hogere financieringskosten stevent Nederland af op een van de drukste woningverkoopjaren ooit. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) meldt dat in de eerste zeven maanden van het jaar 137.142 woningen van eigenaar zijn gewisseld—een stijging van 5,4% op jaarbasis. Deze activiteit is deels aangejaagd door uitponding van huurwoningen door beleggers, terwijl vastgoedfondsen en particuliere investeerders winst vastleggen uit eerdere prijsrallies.

Uitponding van huurwoningen heeft meer woningen in het koopsegment gebracht, wat extra kansen biedt voor kopers die financiering kunnen regelen. Tegelijkertijd heeft de bredere markt een verschuiving in transacties laten zien: terwijl starters te maken hebben met strakkere kredietvoorwaarden, profiteren doorstromers van bestaande leningen met lage rente en opgebouwd woningvermogen.

Winnaars en verliezers in een omgeving met stijgende rentes

De effecten van stijgende hypotheekrentes zijn ongelijk verdeeld over verschillende groepen kopers:

• Doorstromers en woningupgraders nemen hun bestaande leningen met lagere rente vaak mee naar een nieuwe aankoop, waardoor hun marginale leenkosten afnemen. Velen benutten ook het aanzienlijke vermogen dat zij in het afgelopen decennium van prijsstijgingen hebben opgebouwd.
• Starters en degenen met een hogere loan-to-income-ratio zien hun leencapaciteit duidelijk sterker afnemen. Met minder eigen vermogen en zonder oude hypotheken met lage rente die kunnen worden meegenomen, worden de overgang van huur naar koop en het vinden van een passende woning lastiger.
• Investeerders kunnen de rendementen heroverwegen nu de financieringskosten stijgen, wat het opbouwen van buy-to-let-portefeuilles mogelijk vertraagt.

Ondanks deze tegenwind blijven de totale transactievolumes hoog, wat aangeeft dat veel huishoudens nog steeds bereid en in staat zijn om aan de markt deel te nemen.

Vooruitzichten voor de komende maanden

Experts verwachten dat de hypotheekrente hoog zal blijven zolang de inflatie hardnekkig is en geopolitieke risico’s aanhouden. Oscar Noorlag van hypotheekadviesgroep Van Bruggen merkt op dat geldverstrekkers voorzichtig opereren en waar mogelijk hun winstmarges verlagen om renteverhogingen beheersbaar te houden. Toch is de algemene verwachting dat de toprentes voor de nabije toekomst boven de 4% zullen blijven.

Voor kopers betekent dit dat zij conservatiever moeten budgetteren en vaste-renteopties moeten verkennen om de huidige voorwaarden vast te zetten. Verkopers zullen intussen mogelijk hun prijsverwachtingen moeten temperen of flexibele financieringsconcessies moeten bieden om gekwalificeerde kopers aan te trekken. Lokale overheden en woningcorporaties kunnen een rol spelen door betaalbare woningprojecten sneller te laten verlopen om de aanbodtekorten te verlichten.

Conclusie

De Nederlandse huizenmarkt bevindt zich in een periode van tragere prijsstijgingen, gedreven door stijgende hypotheekrentes die zelf voortkomen uit spanningen op de mondiale energiemarkt en inflatie. Hoewel prijzen door het aanhoudende woningtekort waarschijnlijk niet zullen omkeren, lijkt het tijdperk van dubbele-cijferige jaarlijkse stijgingen voorlopig voorbij. Kopers en verkopers zullen zich moeten aanpassen aan een gematigder marktdynamiek en rekening moeten houden met blijvend hoge financieringskosten.

Klaar om je volgende huurwoning te vinden of je volgende stap te zetten op de Nederlandse huizenmarkt? Ontdek een breed aanbod van actuele woningen en deskundige ondersteuning op Luntero.