Nederlandse woningaanbod verdubbelt in vijf jaar terwijl prijzen blijven stijgen

Nederlands woningaanbod verdubbelt in vijf jaar terwijl prijzen blijven stijgen

De Nederlandse woningmarkt ervaart een paradox. Enerzijds is het aantal te koop aangeboden woningen de afgelopen jaren tot recordniveaus gestegen. Anderzijds blijven de huizenprijzen stijgen, in weerwil van de verwachtingen van een neergang. Nieuw onderzoek van ING laat zien dat de markt, ondanks stijgende hypotheekrentes, te krap blijft voor aanzienlijke prijsdalingen. In dit artikel bespreken we de oorzaken achter het toegenomen aanbod, waarom de extra aanbiedingen de prijsdruk niet hebben verlicht en wat stijgende leenkosten betekenen voor kopers en huurders in heel Nederland.

Een sterke toename van het woningaanbod

Volgens het ING-rapport is het aantal woningen dat bij makelaars van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) te koop staat, gestegen van ongeveer 18.000 in 2018 naar meer dan 37.000 halverwege 2023. Dat is in slechts vijf jaar meer dan een verdubbeling van de voorraad:

Verschillende factoren dragen bij aan deze toename van het aanbod:

• Verkoop door beleggers: Particuliere verhuurders reageren op hogere belastingen en strengere regelgeving door huurwoningen op de markt te brengen.
• Vergrijzende huiseigenaren: In landelijke en semi-stedelijke gebieden verhuizen oudere bewoners naar een kleinere woning of naar een woonvoorziening met zorg, waardoor gezinswoningen vrijkomen.
• Veranderende demografie: Jongvolwassenen en internationale werknemers vormen een groeiend deel van de bevolking. Dit zorgt elders voor extra vraagdruk, maar zet sommige eigenaren er ook toe aan om voor werk of opleiding te verhuizen.

Ondanks deze trends ligt het verkoopvolume in veel regio’s nog steeds hoger dan de beschikbare voorraad, waardoor kopers fel concurreren om aantrekkelijke woningen.

Waarom de prijzen niet willen dalen

Intuïtief zou een toename van het aanbod de opwaartse druk op de prijzen moeten verlichten. In werkelijkheid blijft de Nederlandse woningmarkt onderbevoorraad in verhouding tot de langetermijnvraag. Belangrijke redenen zijn:

1. Aanhoudende vraag: Bevolkingsgroei, lage werkloosheid en gunstige hypotheekvoorwaarden in voorgaande jaren hebben de vorming van huishoudens gestimuleerd.
2. Beperkte nieuwbouw: Gemeenten worden geconfronteerd met bestemmingsplan- en milieubelemmeringen die bouwprojecten vertragen, vooral in steden met een hoge vraag, zoals Amsterdam en Utrecht.
3. Aantrekkelijkheid als belegging: Ondanks tegenwind door regelgeving blijft vastgoed een aantrekkelijke bescherming tegen inflatie, waardoor zowel binnenlandse als internationale beleggers beschikbare woningen opkopen.

Als gevolg hiervan voorspelt ING tegen het einde van het jaar een algemene prijsstijging van ongeveer 2,5%, ondanks de hogere renteomgeving.

De impact van stijgende hypotheekrentes

In de afgelopen twaalf maanden is de gemiddelde rente op een tienjarige hypotheek met vaste rente en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gestegen van ongeveer 3,6% naar 4,4%. Deze ogenschijnlijk bescheiden stijging vertaalt zich voor nieuwe kopers in een toename van de maandlasten met 6%–7%, waardoor hun leencapaciteit direct afneemt.

Bijvoorbeeld, bij een hypotheek van €300.000:

• Bij 3,6% zou de maandelijkse betaling (alleen rente) ongeveer €900 bedragen.
• Bij 4,4% kost dezelfde lening ongeveer €1.100 per maand.

Deze druk op de koopkracht betekent dat sommige kopers zich terugtrekken, maar anderen—vaak starters of mensen die willen doorstromen—de hogere kosten opvangen in plaats van te wachten op grotere prijsdalingen.

Regionale verschillen en kansen

Hoewel de nationale trend op stijgende prijzen wijst, vertellen lokale markten een genuanceerder verhaal:

• Randstad: Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht blijven prijsstijgingen zien, hoewel de concurrentie afneemt ten opzichte van voorgaande jaren.
• Secundaire steden: Plaatsen zoals Eindhoven, Zwolle en Enschede hebben te maken met krappere marktomstandigheden, doordat thuiswerken de vraag naar ruimere woningen stimuleert.
• Landelijke gebieden: Sommige dorpen in Friesland en Limburg laten kleine prijsaanpassingen zien, wat kansen biedt voor prijsbewuste kopers die bereid zijn te reizen.

Potentiële kopers doen er goed aan gegevens op buurtniveau te onderzoeken en factoren zoals bereikbaarheid van werk, toekomstige infrastructuurplannen en kosten van levensonderhoud mee te wegen voordat ze een bod uitbrengen.

Wat huurders moeten weten

Een vertrek van particuliere verhuurders uit de markt kan de huursector verder onder druk zetten. Naarmate meer woningen van de huurmarkt naar de koopmarkt overgaan, kunnen huurwoningen schaarser worden en kunnen de gemiddelde huren stijgen. Expats en jonge professionals kunnen in het bijzonder te maken krijgen met meer concurrentie voor appartementen in het middensegment in belangrijke steden.

Als je momenteel huurt of van plan bent te verhuizen, is het verstandig om:

• Je zoektocht vroeg te beginnen en voorbereid te zijn om meerdere woningen te bezichtigen.
• Je documenten op orde te hebben—inkomensbewijs, referenties en een geldig identiteitsbewijs—zodat je snel kunt handelen wanneer je een geschikte woning vindt.
• Gedeelde woonruimte of buurten iets buiten het centrum te overwegen om betaalbaarheid en bereikbaarheid in balans te brengen.

Vooruitblik

De Nederlandse woningmarkt zal op korte termijn waarschijnlijk geen sterke prijsdalingen zien. Beperkingen aan de aanbodzijde blijven bestaan en de fundamenten van de vraag zijn sterk. Hypotheken zijn duurder geworden, maar kopers blijven zich aanpassen en nemen hogere maandlasten voor lief. Voor huurders kan de veranderende eigendomsstructuur leiden tot meer concurrentie.

Of je nu wilt kopen of huren, goed op de hoogte blijven van de marktdynamiek en doortastend handelen zijn essentieel om een woning te vinden die bij je budget en levensstijl past.

Klaar om je volgende huurwoning in Nederland te vinden? Luntero vereenvoudigt het zoekproces door de nieuwste aanbiedingen te verzamelen en je te koppelen aan de perfecte woning. Bezoek vandaag Luntero om beschikbare woningen te bekijken en je verhuizing eenvoudiger te maken.