Mensen met een gemiddeld inkomen hebben een tekort van €100.000 om een huis in Nederland te kopen

Mensen met een gemiddeld inkomen hebben een tekort van €100.000 om een huis in Nederland te kopen

Volgens de eerste toegankelijkheidsmonitor van de woningmarkt van het Centraal Planbureau (CPB) hebben mensen met een gemiddeld inkomen in Nederland meer dan €100.000 te weinig middelen om de typische woning die in 2024 wordt verkocht te kunnen kopen. Zonder twee inkomens, royale ouderlijke steun of aanzienlijke spaargelden zitten huishoudens met een middeninkomen feitelijk buiten de koopwoningmarkt. Deze scherpe bevinding benadrukt de groeiende betaalbaarheidsproblemen en onderstreept de noodzaak van langetermijnbeleidsoplossingen.

Grote kloof tussen lonen en huizenprijzen

Tussen 2015 en 2024 zijn de huizenprijzen in Nederland veel sneller gestegen dan de groei van het gemiddelde inkomen. In 2024 steeg de gemiddelde verkoopprijs van een koopwoning naar €451.000. Voor een huishouden met ongeveer een mediaan inkomen betekent het krijgen van een hypotheek op zo’n woning dat er meer dan €100.000 aan extra eigen vermogen moet worden ingebracht—hetzij uit persoonlijke spaargelden, hetzij uit een tweede inkomen.

Vóór 2018 kon een alleenstaande met een gemiddeld inkomen doorgaans nog een volledige hypotheek krijgen op basis van salaris alleen. Sinds de huizenprijzen echter steiler zijn gestegen dan de lonen, hebben banken de leennormen verscherpt en geëist dat kopers aanzienlijke aanbetalingen doen. Daardoor worstelen huishoudens met een gemiddeld inkomen nu om aan de minimale eigen-middelenvereisten te voldoen.

Afnemende toegankelijkheid sinds 2015

In 2015 konden huishoudens met een mediaan inkomen ongeveer 61 procent van de woningen op de Nederlandse markt betalen. In 2024 is dat aandeel volgens CPB-analyses gedaald tot slechts 21 procent. Voor eenpersoonshuishoudens is de situatie nog nijpender: zonder externe hulp is slechts 2 procent van de woningen nog binnen bereik.

Emile Cammeraat van het CPB zei: “Huishoudens van één persoon met een gemiddeld inkomen kunnen slechts 2 procent van de beschikbare woningen kopen. De kloof tussen lonen en woonlasten is dramatisch vergroot.” Deze ontwikkeling vormt een belangrijke belemmering voor het eigenwoningbezit, met name voor nieuwkomers op de markt.

Effect op starters

Starters—vaak jongere volwassenen met beperkte spaargelden—ondervinden de meeste druk. Zij verdienen doorgaans minder dan gevestigde huiseigenaren en missen het eigen vermogen dat voortkomt uit een eerdere verkoop. Als gevolg daarvan zijn veel potentiële kopers onder de 35 aangewezen op steun van familie of gedwongen langer te huren dan zij hadden verwacht.

Voorbeelden van obstakels voor starters zijn onder meer:

• Moeite met het opbouwen van levenslange spaargelden die nodig zijn voor een minimale aanbetaling.
• Niet in aanmerking komen voor geschonken kapitaal vanwege schenkingsdrempels voor de belasting.
• Problemen om te voldoen aan strengere leenregels na 2008 die het lenen beperken tot 100 procent van de getaxeerde waarde van een woning.

Regionale verschillen en stedelijke uitdagingen

Hoewel de betaalbaarheid in alle provincies is verslechterd, worden de grootste Nederlandse steden het zwaarst getroffen. In de grote stedelijke gebieden is het aandeel toegankelijke woningen voor huishoudens met een mediaan inkomen gedaald tot 18 procent van het aanbod. In Amsterdam en Utrecht behoren de betaalbaarheidsniveaus tot de laagste van het land.

Hoge vraag, beperkt aanbod en topprijzen in deze stedelijke centra verergeren de ongelijkheid en dwingen huishoudens met een gemiddeld inkomen om te overwegen te pendelen vanuit goedkopere suburbs of om in de huursector te blijven wonen.

Beleids- en marktoplossingen

Het CPB benadrukt dat er geen snelle oplossingen zijn. Op korte termijn blijft het vergroten van het aanbod de meest voor de hand liggende remedie, maar de jaarlijkse doelstelling van de regering van 100.000 nieuwe woningen is herhaaldelijk niet gehaald vanwege stikstofemissieregels en een tekort aan bouwvakkers.

Aanvullende voorstellen zijn onder meer:

1. Bestaande woningen splitsen: Het toestaan dat grotere woningen worden opgesplitst in meerdere units kan snel het beschikbare woonaanbod vergroten zonder nieuwbouw.
2. Aanpassen van fiscale prikkels: Het verminderen van de hypotheekrenteaftrek en het verlagen van het eigenwoningforfait kan excessief bieden temperen en de prijsinflatie afkoelen.
3. Gematigd versoepelen van leenregels: Het heroverwegen van de plafonnering die lenen beperkt tot 100 procent van de getaxeerde waarde kan helpen, maar brengt het risico met zich mee dat er een herhaling ontstaat van de situatie rond 2008 toen leningen de waarde van woningen overstegen.

Ondanks deze opties heeft het huidige coalitieakkoord wijzigingen in de hypotheekrenteaftrek uitgesloten, waardoor veel huishoudens met een middeninkomen blijven aangewezen op traditionele oplossingen: meer sparen of twee inkomens.

Vooruitzicht

Langetermijnstrategieën moeten zich richten op het duurzaam vergroten van het aanbod, het stroomlijnen van bouwprocessen en het in evenwicht brengen van fiscale prikkels. Voor huishoudens met een gemiddeld inkomen biedt een combinatie van deze maatregelen de beste kans om de steeds groter wordende kloof tussen lonen en woonlasten te overbruggen.

Of u nu van plan bent uw eerste huis te kopen of huuralt ernatieve te onderzoeken, inzicht in de veranderende marktdynamiek is cruciaal. Voor een gemakkelijke manier om huuradvertenties door heel Nederland te zoeken, kunt u Luntero overwegen.