Waarom middenhuur de sleutel is tot het herstel van de Nederlandse woningmarkt

Waarom middenhuur de sleutel is tot het herstel van de Nederlandse woningmarkt

Nederland kampt met een huurcrisis die wordt gekenmerkt door hevige concurrentie, stijgende prijzen en huishoudens die vastzitten in ongeschikte of te dure woningen. Veel experts stellen nu dat de ontbrekende schakel om deze stagnatie te doorbreken de uitbreiding van middenhuurwoningen is: woningen met een huurprijs tussen de sociale huursector en de particuliere sector. Door deze vaak over het hoofd geziene categorie aan te pakken, kan de overheid de doorstroming op gang brengen, de druk op de sociale huursector verlichten en realistische opties bieden aan huishoudens met een middeninkomen.

Wat is middenhuur?

In de Nederlandse woningterminologie verwijst middenhuur naar huurwoningen met maandelijkse huren boven de grens voor sociale huur (momenteel ongeveer €808), maar onder de niveaus die kenmerkend zijn voor de vrije markt (vaak €1.200+). Deze categorie is bedoeld voor huurders die te veel verdienen om in aanmerking te komen voor sociale huur—waarbij huren worden gesubsidieerd en gemaximeerd—maar de hoge huren of koopprijzen in de particuliere sector niet kunnen betalen.

Belangrijke kenmerken van middenhuur:

• Huren die betaalbaarheid combineren met marktconforme opbrengsten voor verhuurders
• Stimulansen of subsidies om ontwikkeling financieel haalbaar te maken
• Vaak gerealiseerd door woningcorporaties of gespecialiseerde huurwoninginvesteerders

Waarom het tekort aan middenhuur belangrijk is

Uit een analyse uit 2023 van Vastgoed Belang bleek dat sinds de handhaving van de Wet betaalbare huur (wijzigingen van de Woningwet op het gebied van huurbeleid) ongeveer 76.000 middenhuurwoningen verloren zijn gegaan, vaak doordat ze zijn omgezet in koopwoningen. Deze krimp heeft drie belangrijke gevolgen:

1. De doorstroming op de woningmarkt komt tot stilstand: Huurders met een middeninkomen blijven langer in sociale huurwoningen wonen, ook nadat hun inkomen is gestegen. Hierdoor neemt de doorstroming af en worden huishoudens die nieuw in aanmerking komen voor sociale huur geblokkeerd.
2. De druk op de huurmarkt bereikt een hoogtepunt: Zonder betaalbare opties in het middensegment concurreren deze huurders op de bredere particuliere markt, waardoor prijzen en wachttijden voor woningen stijgen.
3. Sociale onbalans: Wijken raken economisch gesegmenteerd wanneer sociale huurwoningen bezet blijven door mensen met hogere inkomens, terwijl huishoudens met een middeninkomen worden gedwongen naar afgelegen buitenwijken of overvolle woningen te verhuizen.

Hans Koster, hoogleraar stedelijke economie aan de Vrije Universiteit Amsterdam, benadrukt het probleem van de prikkels: “Wanneer huurders in de sociale huursector iets meer gaan verdienen, is er weinig motivatie om te verhuizen als hun huur zwaar gesubsidieerd blijft en de verhuiskosten hoog zijn.”

Experts aan het woord: De Groot en anderen

Jasper de Groot, oprichter van Pararius en Huurwoningen.nl, waarschuwt dat de huidige maatregelen tekortschieten. Het recente Actieplan Versnellen Woningbouw van de overheid richt zich op het versnellen van de bouw van nieuwe woningen, maar gaat niet specifiek in op de tekorten in het middensegment. De Groot stelt: “We hebben gerichte maatregelen nodig die de voorraad middenhuurwoningen behouden en uitbreiden. Meer woningen bouwen is niet genoeg als ze allemaal aan de onder- of bovenkant van het prijsspectrum vallen.”

Andere experts pleiten voor een bredere beleidswijziging:

• Fiscale stimulansen: Bied gunstige vennootschapsbelasting of btw-verlagingen aan ontwikkelaars die middenhuurwoningen bouwen.
• Behoudsverplichtingen: Beperk de omzetting van bestaande middenhuurwoningen in koopwoningen.
• Doorstromingsregelingen: Ondersteun huurders in de sociale huursector financieel wanneer zij doorstromen naar middenhuurwoningen, zodat sociale huurwoningen vrijkomen voor groepen met lagere inkomens.

Succesvolle modellen uit het buitenland

Verschillende Europese landen hebben strategieën voor middenhuur ingevoerd met positieve resultaten:

• Duitse initiatieven voor “Build-to-Rent”: Gerichte ontwikkelingszones met versoepelingen in de ruimtelijke planning hebben duizenden woningen in het middensegment opgeleverd in Berlijn en Hamburg.
• Het Britse Build-to-Rent-kader: Lokale raden bieden extra bouwdichtheid voor projecten waarin een vastgesteld percentage middenhuurwoningen is opgenomen.

Deze voorbeelden laten zien hoe gecoördineerde stimulansen van de overheid, gemeenten en particuliere investeerders de ontwikkeling van nieuwe woningen kunnen versnellen waar die het hardst nodig zijn.

Beleidsaanbevelingen voor Nederland

Om middenhuur effectief te stimuleren, zouden beleidsmakers het volgende kunnen overwegen:

1. Gerichte subsidies: Richt een fonds op om het verschil in bouwkosten voor middenhuurprojecten gedeeltelijk te financieren.
2. Dynamische huurindexering: Sta toe dat huren elk jaar gematigd worden aangepast om betaalbaarheid op lange termijn te waarborgen en tegelijkertijd de marktlevensvatbaarheid te behouden.
3. Uitstroomprikkels: Bied belastingvoordelen of verhuiskostenvergoedingen aan huurders in de sociale huursector die overstappen naar middenhuurwoningen.
4. Publiek-private samenwerkingen: Stimuleer woningcorporaties en build-to-rent-investeerders om samen te werken aan ontwikkelingen met een gemengde woningvoorraad.

Door deze instrumenten te combineren kan de Nederlandse overheid het verlies aan middenhuurwoningen terugdraaien en een evenwichtige woonladder herstellen.

De weg vooruit

Een uitbreiding van de middenhuur zal geen wondermiddel zijn—maar het is wel een cruciale stap naar een flexibelere en toegankelijkere woningmarkt. Huishoudens met een middeninkomen verdienen opties die binnen hun budget passen zonder concessies te doen aan kwaliteit of locatie. Ook profiteren levendige stedelijke gemeenschappen ervan wanneer bewoners vrij kunnen doorstromen op de woningladder, afhankelijk van hun veranderende behoeften.

Het Actieplan Versnellen Woningbouw van de overheid getuigt van een welkome inzet op een groter aanbod. Zonder een gerichte middenhuurstrategie loopt Nederland echter het risico de kloof tussen sociale en particuliere huur verder te vergroten, waardoor de druk aan beide uiteinden van het spectrum nog groter wordt.

Om het volledige potentieel van onze huurmarkt te benutten zijn gericht beleid, samenwerking tussen sectoren en een onverminderde focus op de behoeften van huurders met een middeninkomen nodig. Alleen dan kan de Nederlandse woningmarkt weer vaart krijgen, de betaalbaarheid verbeteren en woningen bieden aan mensen op elk inkomensniveau.

Op zoek naar je volgende huurwoning? Ontdek duizenden woningen in heel Nederland op Luntero, de eenvoudigste manier om vandaag nog middenhuurwoningen, sociale huurwoningen en particuliere huurwoningen te vinden.