Middenhuur in de Randstad droogt op na Wet Betaalbare Huur

Middenhuur in de Randstad droogt op na Wet Betaalbare Huur

Sinds de Wet Betaalbare Huur op 1 juli van kracht werd, hebben huurders die zoeken naar middenhuurwoningen in de Randstad bijna geen beschikbare opties meer gevonden. Woningen in de private sector die voorheen rond de €2.000 per maand werden verhuurd, vallen nu onder het uitgebreide puntensysteem afgetopt op €1.158, en verhuurders reageren door te verkopen in plaats van te verhuren. Deze snelle verschuiving drukt het middensegment weg, terwijl het aanbod van goedkope studentenkamers en hoogwaardige woningen intact blijft.

In dit artikel onderzoeken we de belangrijkste bepalingen van de Wet Betaalbare Huur, hoe verhuurders en investeerders reageren, en wat huurders kunnen doen om zich door dit veranderende landschap te navigeren.

Begrip van de Wet Betaalbare Huur

De Wet Betaalbare Huur breidt het al lang bestaande puntensysteem uit — voorheen beperkt tot sociale huur — zodat ook private huurwoningen met minder dan 187 punten hieronder vallen. Punten worden toegekend op basis van factoren zoals oppervlakte, locatie, energielabel en afwerking. Volgens de nieuwe regels mag een woning met minder dan 187 punten voor nieuwe huurders niet meer kosten dan een maximale huur van €1.158 per maand.

Belangrijke elementen van de wet:

• Uitbreiding van het puntensysteem naar private huurwoningen in het middensegment
• Verplichte huurprijsgrens van €1.158 voor woningen onder 187 punten
• Bescherming geldt voor nieuwe huurcontracten vanaf 1 juli 2024

Het doel is om de betaalbaarheid te verbeteren in het hart van steden met grote vraag zoals Amsterdam, Utrecht en Den Haag. Het directe effect is echter een snelle krimp van het beschikbare aanbod geweest.

Reacties van verhuurders en gevolgen voor de markt

Veel particuliere verhuurders en vastgoedinvesteerders zien het nieuwe huurplafond als een bedreiging voor hun rendement. Volgens Djordy Seelman van HousingAnywhere: “Het werd al voorspeld; nu zien we het in de praktijk gebeuren.” Zowel institutionele partijen als kleinere eigenaren verkopen middenhuurappartementen zodra huurders vertrekken, in plaats van een lager maandinkomen te accepteren.

Woonbedrijf Toon Mans meldt dat zelfs grotere appartementen — woningen met meer dan 187 punten — naar de koopmarkt verschuiven. Verhuurders vrezen dat tussentijdse huurverhogingen hun panden, zodra energielabels verlopen, alsnog onder het marktgemiddelde kunnen drukken. “Als verhuurder moet je eigenlijk rond de 220 punten zitten als je zeker wilt zijn dat de woning op de lange termijn niet terugvalt naar de gemiddelde huur,” zegt Mans.

Bij Fris Vastgoed, dat ongeveer 7.000 woningen beheert voor particuliere en institutionele beleggers, signaleert eigenaar Hans Peter Fris een golf van verkopen: “Bijna alle huurwoningen die niet door verbeteringen boven de 187 punten kunnen worden gebracht, zullen worden verkocht. Het hangt af van de lokale marktomstandigheden — sommige gebieden zoals Delfzijl blijven minder geraakt — maar de trend is duidelijk.”

Een handvol investeerders kiest voor de tegenovergestelde aanpak en koopt middenhuurwoningen op tegen gedaalde waarden in de verwachting van toekomstige deregulering. Zij speculeren dat politieke druk op korte termijn tot het terugdraaien van huurregulering zal leiden.

Stadsschetsen: Amsterdam, Utrecht, Den Haag

Amsterdam

Op toonaangevende huurplatforms Pararius en Funda blijven slechts twee woningen in het middensegment over:

• 50 m² voor €1.150 per maand
• 30 m² voor €1.108 per maand

De woningcorporaties in Amsterdam vermelden vier extra middenhuurwoningen, maar deze komen met strikte voorrangsregels en inkomensgrenzen waardoor veel kandidaten afvallen.

Utrecht

Ook in Utrecht is het niet beter gesteld, met slechts één beschikbare private middenhuurwoning. De concurrentie is hevig doordat huurders zich op elke vrijgekomen woning storten.

Den Haag

Commerciële sites tonen drie aanbiedingen in het middensegment in Den Haag. Eén bescheiden appartement van €1.048 per maand kreeg 235 aanvragen, wat de grote vraag onderstreept.

Ondertussen heeft het lage huursegment — doorgaans bestemd voor studenten en woningdelers — nog wel enkele kamers beschikbaar, vaak op tijdelijke contracten. De topmarkt blijft relatief stabiel, met alleen al in Amsterdam ongeveer 500 ongereguleerde advertenties.

Gevolgen voor huurders in Nederland

De afname van middenhuurwoningen heeft meerdere neveneffecten:

1. Minder keuze: Gezinnen en jonge professionals die in centrale gebieden een woning voor de lange termijn zoeken, hebben weinig opties.
2. Meer concurrentie: Eengezinswoningen onder €1.158 krijgen honderden bezichtigingen en aanmeldingen.
3. Verschuiving naar alternatieven: Veel huurders wijken uit naar kleine kamers, tijdelijke contracten of het ongereguleerde segment waar de huren boven €1.158 liggen.
4. Inkomensgebonden drempels: Sociale huur biedt verlichting, maar kent inkomensgrenzen en lange wachtlijsten.

Daardoor kunnen potentiële huurders zich gedwongen voelen concessies te doen op locatie, woonoppervlak of contractduur om überhaupt geschikte woonruimte te bemachtigen.

Navigeren door de veranderende huurmarkt

Hoewel het middensegment krimpt, kunnen huurders hun kansen nog steeds vergroten door proactief te zoeken:

• Meld je vroeg aan op meerdere platforms en stel directe meldingen in voor nieuwe advertenties.
• Vergroot je zoekgebied naar opkomende wijken met een lagere gemiddelde huur.
• Overweeg tijdelijk gemeubileerde of gedeelde woningen terwijl je zoekt naar een langlopend huurcontract.
• Houd documenten klaar — inkomensbewijzen, referenties en kredietcontroles — om snel te kunnen reageren.
• Verken sociale huur via de website van je gemeente.

Voor verhuurders kan het verbeteren van energielabels en de afwerking van de woning je puntenscore boven de 187 brengen, waardoor marktconforme huur mogelijk wordt. Raadpleeg een professionele energieadviseur om kostenefficiënte verbeteringen te beoordelen.

Vooruitblik: beleid en perspectief van investeerders

Investeerders en brancheorganisaties lobbyen bij de overheid om de regels voor het middensegment te herzien. Sommigen voorspellen een politiek compromis binnen de komende 12–18 maanden, terwijl anderen waarschuwen dat een krimpend aanbod de betaalbaarheidsproblemen zal verergeren.

Intussen kunnen regionale verschillen de klap verzachten. Kleinere steden met bescheidener marktprijzen kunnen nog steeds voldoen aan het puntensysteem zonder woningen naar de verkoopmarkt over te hevelen. De sleutel voor zowel huurders als investeerders is om lokale beleidsontwikkelingen en marktindicatoren nauwlettend te volgen.

Of je nu op zoek bent naar een nieuwe woning of huurbezit beheert, goed geïnformeerd blijven is cruciaal nu het Nederlandse huurlandschap verandert.

Voor de eenvoudigste manier om huurwoningen in Nederland te vinden, bezoek Luntero.