Conversie van leegstaande kantoren, winkels en kerken naar woningen loopt vast in Nederland

Conversie van leegstaande kantoren, winkels en kerken naar woningen loopt vast in Nederland

Nederland heeft ambitieuze doelstellingen om onderbenutte kantoorgebouwen, winkelpanden en zelfs kerken om te vormen tot woningen—een initiatief dat wordt geprezen om zijn snelheid, kosteneffectiviteit en duurzaamheid. Toch blijkt uit nieuwe cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) dat in 2025 slechts 8.675 transformatiewoningen werden opgeleverd, ver onder het jaarlijkse doel van 15.000 van minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer. Met nog steeds meer dan 3 miljoen vierkante meter leegstaande kantoorruimte die onaangeroerd blijft, staat het land voor zowel een woningtekort als milieudruk door stikstofdepositie.

Huidige stand van gebouwtransformaties

Volgens het CBS leverde de transformatie van niet-residentieel vastgoed het volgende op:

• 8.675 woningen in 2025, tegenover 8.755 in 2024.
• Een duidelijke daling in de transformatie van voormalige kantoren, terwijl winkels, scholen en kerken ongeveer constant bleven.
• Een sterke daling ten opzichte van 2019, toen via transformaties ongeveer 12.000 woningen werden gecreëerd.

Ondanks de vertraging blijft minister Keijzer gericht op het realiseren van 100.000 nieuwe woningen per jaar met alle haalbare middelen—transformaties of nieuwbouw—in plaats van zich uitsluitend vast te houden aan de doelstelling van 15.000 transformatiewoningen.

Waarom transformaties belangrijk zijn voor duurzaamheid en stikstofuitstoot

Het transformeren van bestaande gebouwen biedt belangrijke milieuvoordelen:

• Minder bouwafval en energieverbruik in vergelijking met nieuwbouw.
• Lagere stikstofuitstoot. Nieuwbouw draagt aanzienlijk bij aan stikstofdepositie, zet de biodiversiteit onder druk en leidt tot vertragingen in de regelgeving.
• Behoud van het stedelijke weefsel, historische karakter en bestaande infrastructuur.

Rijksbouwmeester Francesco Veenstra, de belangrijkste bouwadviseur van het kabinet, waarschuwt dat het stagneren van transformaties “onaanvaardbaar” is gezien de dringende noodzaak om stikstofuitstoot terug te dringen en het woningaanbod in bebouwde gebieden te vergroten.

Overheidsdoelstellingen en beleidsreacties

• 15.000 woningen per jaar uit transformaties: een doelstelling die door voormalige ministers is vastgesteld en door minister Keijzer is overgenomen.
• 100.000 woningen in totaal per jaar: de bredere jaarlijkse woningbouwdoelstelling voor alle bouwmethoden.

Keijzer benadrukt flexibiliteit: “Iemand die uiteindelijk een sleutel in handen krijgt, maakt het eigenlijk niet uit of het om een transformatiewoning of een nieuwbouwwoning gaat.” Zij belooft transformaties te blijven ondersteunen zonder toe te staan dat de doelstelling de aandacht afleidt van de totale woningbouwproductie.

Perspectieven van experts

Francesco Veenstra (Rijksbouwmeester)

Veenstra stelt dat:

1. De stikstofimpact van nieuwbouw meerdere malen hoger is dan die van transformaties.
2. Onderbenutte kantoorruimte direct beschikbare gebouwenvoorraad biedt.
3. Verbeterde vaardigheden en vakmanschap op het gebied van gebouwtransformatie de kosten na verloop van tijd zullen verlagen.

Hij pleit niet alleen voor het handhaven van de doelstelling van 15.000 transformatiewoningen, maar mogelijk ook voor een verhoging ervan om aan de milieu- en woningbehoeften te voldoen.

Prof. Hilde Remøy (TU Delft, Vastgoedmanagement)

Remøy merkt op dat sinds de eurocrisis het “laaghangende fruit” van transformaties grotendeels is geplukt. De resterende gebouwen zijn vaak:

• Constructief ongeschikt.
• In eigendom van meerdere belanghebbenden die wachten op gebiedsbrede herontwikkeling.
• Zonder gecoördineerde investeringen te duur om te transformeren.

Toch gelooft zij dat een doelstelling van 15.000 transformatiewoningen ambitieus maar haalbaar is, vooral als grote kantoorlocaties door samenwerking onder leiding van gemeenten een nieuwe bestemming kunnen krijgen.

Belangrijkste uitdagingen bij gebouwtransformaties

1. Versnipperd eigendom: Grote locaties kunnen meerdere eigenaren hebben, die ieder wachten tot de ander investeert.
2. Technische complexiteit: Het ombouwen van kantoren naar appartementen vereist andere normen voor engineering, loodgieterswerk en veiligheid.
3. Financiële haalbaarheid: Hoge renovatiekosten kunnen de economische voordelen van een brownfieldlocatie ten opzichte van gebiedsontwikkeling op onbebouwde grond tenietdoen.
4. Regelgevende obstakels: Bestemmingsplannen, erfgoedbescherming en bouwvergunningen kosten extra tijd en geld.

Strategieën om transformaties op gang te brengen

Gemeenten, ontwikkelaars en investeerders kunnen praktische stappen zetten om transformaties te versnellen:

• Gebiedsgerichte planning: Coördineer meerdere transformaties binnen bedrijventerreinen om infrastructuurkosten te delen en privaat kapitaal aan te trekken.
• Financiële stimulansen: Bied subsidies, belastingvoordelen of leningen tegen lage rente aan die specifiek zijn gericht op projecten voor adaptief hergebruik.
• Kennisdeling: Ontwikkel databanken met best practices over technische normen, vaardigheden van aannemers en casestudy’s.
• Gestroomlijnde vergunningverlening: Creëer speciale administratieve procedures voor adaptief hergebruik om doorlooptijden te verkorten.

Door beleidsstimulansen te combineren met samenwerking tussen verschillende sectoren kan Nederland onderbenutte panden transformeren tot een belangrijke bron van duurzame stedelijke woningen.

Conclusie

Hoewel het tempo waarin leegstaande kantoren, winkels en kerken worden omgebouwd tot woningen is afgenomen, blijven de milieu- en huisvestingsvoordelen duidelijk. Om de overheidsdoelstelling van 15.000 transformatiewoningen te behalen—en mogelijk te overtreffen—is samenwerking nodig tussen nationale beleidsmakers, gemeenten, ontwikkelaars en lokale gemeenschappen. Met gerichte stimulansen, gestroomlijnde regelgeving en gedeelde expertise kan adaptief hergebruik een hoeksteen worden van het behalen van de Nederlandse woningbouwdoelstellingen.

Klaar om je volgende huurwoning in een levendige Nederlandse buurt te vinden? Bezoek Luntero voor de eenvoudigste manier om actuele huurwoningen in heel Nederland te bekijken!