Mettre fin à un bail et déménager

Introduction

Mettre fin à un bail à Amsterdam — que vous changiez pour un logement plus grand, que vous quittiez les Pays-Bas ou que vous déménagiez simplement dans un autre quartier — peut être simple si vous suivez les règles. Mais vous tromper peut vous coûter votre dépôt, entraîner des litiges juridiques et nuire à vos références locatives.

Dans ce chapitre, nous couvrons :

• Les règles de préavis pour les locataires et les propriétaires selon la loi néerlandaise.
• Les exigences de l’inspection finale et comment s’y préparer.
• Ce que vous devez réparer ou nettoyer avant de partir.
• Les délais de restitution du dépôt et comment contester des retenues injustes.
• Des checklists pas à pas adaptées aux particularités du logement à Amsterdam.

Pourquoi c’est important : La fin du bail est le moment où apparaissent la plupart des litiges — en particulier au sujet du dépôt. Avec une bonne préparation, vous pouvez partir en bons termes, protéger votre argent et obtenir une référence positive pour de futures locations.

Comprendre votre délai de préavis

Le délai de préavis est la période légalement requise que vous devez respecter avant de mettre fin à votre bail. Il est généralement indiqué dans votre contrat de location, mais la loi néerlandaise fixe des normes minimales.

Pour les locataires

• Standard : 1 plein mois civil de préavis (Code civil, art. 7:271 BW).
• Le préavis doit être écrit (email ou lettre ; vérifiez si l’envoi recommandé est requis dans votre contrat).
• Le préavis ne peut pas prendre fin au milieu du mois — il prend fin le dernier jour d’un mois civil, sauf accord contraire.

Exemple :
Si vous donnez votre préavis le 10 mai, votre bail prend fin le 30 juin.

Pour les propriétaires

• Les délais de préavis sont plus longs (3–6 mois selon le motif de résiliation).
• Les propriétaires doivent avoir un motif légal pour résilier (par ex. usage personnel, rénovation majeure, non-paiement, activité illégale).
• Les locataires peuvent contester la résiliation devant un tribunal.

Partie	Préavis minimum	Conditions
Locataire	1 mois	Toute raison, par écrit
Propriétaire	3–6 mois	Doit avoir un motif légal, soumis à examen judiciaire

Conseil juridique
Même si votre bail est à durée déterminée, les règles de résiliation anticipée peuvent différer. Depuis juillet 2024, la plupart des contrats à durée déterminée deviennent automatiquement à durée indéterminée sauf si le propriétaire résilie correctement avant la date de fin.

Donner son préavis correctement

1. Vérifiez votre contrat pour la clause de préavis exacte.
2. Rédigez une lettre de préavis formelle incluant :
   • Votre nom et adresse.
   • L’adresse du logement loué.
   • La date de remise du préavis.
   • La date de fin du bail.
   • Votre signature.
3. Envoyez-la en recommandé (en recommandé (aangetekend)) et/ou par email avec accusé de réception.
4. Conservez une preuve de la livraison — essentielle en cas de litige.

Préparation pour l’inspection finale

L’inspection finale ("eindinspectie") est le moment où le propriétaire vérifie l’état du logement par rapport à l’état des lieux d’entrée.

La norme légale

• Code civil 7:224 BW : S’il y a eu un état des lieux d’entrée, le logement doit être rendu dans le même état (en tenant compte de l’usure normale).
• S’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, la loi présume que vous le rendez en bon état — ce qui vous protège.

Pro tip : Demandez la date de l’inspection au moins 2 semaines avant votre départ afin d’avoir le temps de régler d’éventuels problèmes.

Ce qu’il faut réparer, remplacer et nettoyer

Réparations (responsabilité du locataire)

• Les petites réparations ("kleine herstellingen") telles que définies par le Besluit kleine herstellingen sont à votre charge :
  • Remplacer les ampoules cassées.
  • Resserrez les charnières desserrées.
  • Reboucher les petits trous de clous.
  • Nettoyer les grilles de ventilation.

Type de réparation	À la charge du locataire ?	À la charge du propriétaire ?
Remplacer une rondelle de robinet	✔
Réparer une chaudière cassée		✔
Repeindre l’extérieur		✔

Conseil juridique : Les propriétaires ne peuvent déduire des coûts que pour des réparations qui relèvent de votre responsabilité ou dues à des dommages dépassant l’usure normale.

Nettoyage

• Laissez le logement nettement propre :
  • Sols lavés ou aspirés.
  • Graisse de la cuisine enlevée.
  • Salles de bains détartrées.
  • Vitres nettoyées (intérieur ; extérieur si accessible).

Checklist de déménagement (spécifique à Amsterdam)

4 semaines avant le déménagement :

• Donnez le préavis par écrit.
• Réservez des déménageurs ou un camion de location.
• Informez les fournisseurs d’énergie de la date de départ.
• Organisez l’enregistrement de votre nouvelle adresse auprès de votre nouvelle gemeente.

2 semaines avant :

• Programmez l’inspection finale.
• Commencez le nettoyage en profondeur.
• Vendez ou donnez les meubles indésirables (Marktplaats, friperies).
• Réservez l’enlèvement des encombrants via la Gemeente Amsterdam.

1 semaine avant :

• Bouchez les trous et retouchez la peinture (si convenu).
• Remplacez les éléments manquants ou cassés (abats-jour, tringles à rideaux).
• Nettoyez les appareils électroménagers.

Jour du déménagement :

• Prenez les relevés finaux des compteurs (électricité, gaz, eau, chauffage urbain).
• Photographiez chaque pièce, y compris les dommages existants.
• Remettez toutes les clés.

Remise des clés et éléments d’accès

Rendez toutes les clés que vous avez reçues, ainsi que tout badge d’accès (garage, local à vélos, portes communes).

Astuce : Demandez un reçu signé de remise des clés ; cela confirme que vous n’avez plus la possession du logement.

Règles de restitution du dépôt

Depuis le 1er juillet 2023, les règles concernant le dépôt aux Pays-Bas sont :

• Plafond : 2 mois de loyer de base (pour les contrats signés après cette date).
• Délai de restitution : Sous 14 jours après la fin du bail (30 jours si des retenues sont effectuées).
• Retenues autorisées : Seulement le loyer impayé, les charges impayées et les dommages dépassant l’usure normale.

Exemple de calendrier :

• Départ : 30 juin.
• Restitution du dépôt (sans retenues) : au plus tard le 14 juillet.
• Restitution du dépôt (avec retenues) : au plus tard le 30 juillet, avec un état détaillé des retenues.

Alerte arnaque : Si votre propriétaire retient votre dépôt sans explication, envoyez une mise en demeure écrite. Si le dépôt n’est toujours pas versé, vous pouvez saisir la Huurcommissie (pour les locations régulées) ou le tribunal.

Contester des retenues injustes

Étapes

1. Demandez la liste détaillée des retenues et des copies des factures de réparation.
2. Comparez avec votre état des lieux d’entrée et vos photos.
3. Rédigez une lettre de contestation formelle.
4. Pour les locations régulées, saisissez la Huurcommissie dans les délais prévus.
5. Pour le secteur libre, saisissez le kantonrechter (tribunal de proximité/juge de proximité).

Erreurs courantes des locataires

• Donner son préavis au milieu du mois (entraînant le paiement d’un loyer supplémentaire).
• Ne pas assister à l’inspection finale.
• Oublier d’annuler les services publics — risquer de payer pour la consommation du locataire suivant.
• Laisser des effets personnels — le propriétaire peut facturer l’enlèvement.
• Ne pas conserver de preuves écrites des échanges sur le dépôt.

Remarques culturelles et spécifiques à Amsterdam

• De nombreux immeubles à Amsterdam ont des escaliers raides et étroits — prévoyez du temps et de l’aide pour sortir les meubles.
• L’enlèvement des encombrants requiert souvent une réservation auprès de la municipalité ; laisser des meubles dans la rue en dehors des jours désignés peut entraîner des amendes.
• Dans les immeubles partagés, informez vos voisins de la date de déménagement — c’est courtois et évite les conflits concernant l’utilisation de l’ascenseur ou les couloirs bloqués.

Principaux points à retenir

• Donnez un préavis écrit d’au moins un mois civil complet.
• Assistez à l’inspection finale et apportez votre état des lieux d’entrée.
• Effectuez toutes les petites réparations et le nettoyage en profondeur avant le jour de l’inspection.
• Connaissez vos droits sur le dépôt : plafonné à 2 mois de loyer, restitué sous 14–30 jours.
• Contestez les retenues injustes avec des preuves écrites.

Exemple de lettre de départ (Français)

Objet : Résiliation du bail – [Adresse]
Madame/Monsieur [Nom du propriétaire],
Par la présente, je vous informe de la résiliation de mon bail pour le logement situé à [adresse complète], conformément au délai de préavis convenu.
Mon bail prendra fin le [dernier jour du mois]. Merci de me confirmer la date et l’heure de l’inspection finale et de la remise des clés.
Cordialement,
[Votre nom]
[Date]

Ressources

• Rijksoverheid – Règles de résiliation de bail : [https://www.rijksoverheid.nl]
• Huurcommissie – Litiges concernant le dépôt et les dommages : [https://www.huurcommissie.nl]
• Gemeente Amsterdam – Enlèvement des encombrants : [https://www.amsterdam.nl]