La vente massive par les propriétaires propulse les ventes de logements au troisième trimestre à leur plus haut niveau depuis près de cinq ans
Le marché immobilier néerlandais a connu un changement remarquable au troisième trimestre de cette année. Selon les données du Service foncier néerlandais (Kadaster), 62 582 logements ont changé de mains entre juillet et septembre — le meilleur total trimestriel depuis début 2021. Cette hausse de 16 % sur un an a été principalement provoquée par des investisseurs et des propriétaires privés qui ont cédé des biens locatifs, remodelant la dynamique de l'offre et des prix à travers le pays.
Forte augmentation des ventes : chiffres clés
- Ventes totales (T3 2024) : 62 582 logements vendus
- +16 % par rapport au T3 2023
- Dernier trimestre comparable : T1 2021, avec plus de 66 600 transactions
Cette hausse marque un net renversement par rapport à l'activité atone observée plus tôt dans l'année. L'augmentation du volume fait suite à plusieurs trimestres de transactions réduites, alors que des taux hypothécaires plus élevés et l'incertitude économique avaient tenu de nombreux acheteurs à l'écart. Désormais, l'afflux de logements sur le marché offre davantage de choix aux acheteurs potentiels — et en particulier aux primo-accédants.
Rôle des propriétaires et des investisseurs
Un moteur important de la hausse des mises en vente a été la décision de nombreux propriétaires de vendre leurs logements locatifs plutôt que de les relouer. Cette tendance s'explique par plusieurs facteurs :
- Réglementations plus strictes sur les loyers : de nouvelles règles limitent les augmentations annuelles des loyers dans le segment intermédiaire et resserrent les dérogations de vacance pour le logement social.
- Pressions fiscales : des changements récents en matière de fiscalité immobilière, y compris des taux plus élevés sur les biens d'investissement, ont réduit les rendements nets pour les investisseurs locatifs.
- Coûts d'exploitation : la hausse des coûts d'entretien et des exigences en matière d'efficacité énergétique (normes EPC) a augmenté les dépenses pour les propriétaires privés.
L'Association néerlandaise des agents immobiliers (NVM) rapporte également qu'une grande part de ces ventes concerne d'anciens logements locatifs. En choisissant de vendre, les propriétaires évitent l'incertitude liée aux plafonds de loyer et aux coûts de conformité, préférant réaliser des plus-values dans un marché des ventes toujours actif.
Impact sur les prix de l'immobilier
Avec davantage d'offres sur le marché, les prix moyens de vente ont légèrement ralenti. Au T3 2024, les acheteurs ont payé en moyenne 487 000 € pour un logement — contre 456 384 € au T3 2023 mais en baisse par rapport à 494 346 € au T2 2024. Ce plateau suggère un équilibre entre une demande soutenue et une augmentation des stocks.
La dynamique des prix a varié selon le type de bien :
- Appartements : les ventes ont bondi de près de 25 % sur un an, car de nombreuses unités abordables ont été mises en vente.
- Maisons individuelles : ont progressé à un rythme plus modéré, reflétant leurs niveaux de prix relativement plus élevés.
Ce tassement des prix moyens peut offrir un répit à certains acheteurs. Néanmoins, l'accessibilité reste un défi, le niveau global restant nettement supérieur aux normes d'avant la pandémie.
Variations régionales des prix
Les trajectoires des prix des logements ont divergé selon les municipalités. Dans 78 municipalités, le prix moyen d'un logement a dépassé 550 000 € — souvent dans les grands centres urbains et les villes-dortoirs. En revanche, seules quatre municipalités ont enregistré des prix moyens inférieurs à 300 000 € :
- Pekela (Groningen)
- Brunssum (Limburg)
- Kerkrade (Limburg)
- Heerlen (Limburg)
Ces différences régionales reflètent la demande locale, les pénuries d'offre et des facteurs économiques. Des zones urbaines prisées comme Amsterdam, Utrecht et La Haye font monter les moyennes, tandis que les municipalités périphériques affichent des niveaux plus modestes.
Implications du marché pour les locataires et les acheteurs
La vente massive par les propriétaires a des conséquences contrastées :
- Pour les acheteurs : l'augmentation des stocks offre davantage d'options et pourrait atténuer les guerres d'enchères, notamment dans le segment intermédiaire. Les primo-accédants peuvent trouver de meilleures opportunités.
- Pour les locataires : le retrait de logements locatifs privés — en particulier dans les segments social et intermédiaire — intensifie la concurrence pour les logements restants. Ce changement peut pousser certains locataires vers les associations de logement (woningcorporaties) ou les inciter à demander la huurtoeslag (allocation de logement).
Le groupe professionnel Vastgoed Belang avertit qu'une capacité locative privée réduite place « les chercheurs de logement qui ne peuvent pas acheter dans une situation désespérée ». Ces dynamiques soulignent la nécessité de politiques équilibrées pour protéger les locataires.
Réponse du gouvernement et considérations politiques
Les décideurs sont confrontés à un exercice délicat : stimuler la construction de logements tout en préservant l'accessibilité. Les mesures possibles incluent :
- Incitations fiscales pour les propriétaires qui conservent des logements locatifs, comme des taux d'imposition foncière plus bas pour les baux à long terme.
- Simplification des procédures d'urbanisme pour accélérer la construction neuve et augmenter l'offre globale de logements.
- Subventions ciblées ou dispositifs « louer‑pour‑acheter » pour aider les primo-accédants et les locataires à faibles revenus.
Le gouvernement national a indiqué son intention de revoir les cadres de régulation des loyers et d'examiner des ajustements de la fiscalité des propriétaires, visant à stabiliser le secteur locatif privé sans étouffer l'investissement.
Conclusion
La forte hausse des ventes de logements au troisième trimestre aux Pays-Bas met en évidence un tournant majeur : les propriétaires et les investisseurs profitent des conditions actuelles du marché en vendant des logements locatifs, augmentant les volumes de transactions mais remodelant aussi l'accessibilité et l'offre locative. Si les acheteurs bénéficient d'un choix plus large de logements, les locataires peuvent voir leur concurrence s'intensifier.
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