Perspectives hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026
Découvrez les principales nouveautés hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026, notamment les réductions de droits de mutation, l'augmentation des plafonds NHG, une capacité d'emprunt supplémentaire et des incitations aux prêts verts.
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Pour aller plus loin
Pourquoi la construction de logements aux Pays-Bas prend désormais presque deux ans
La construction de nouveaux logements aux Pays-Bas prend désormais près de deux ans entre l'obtention du permis et l'achèvement, avec d'importantes différences régionales et entre zones urbaines et rurales qui expliquent ces retards.
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Perspectives hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026
Découvrez les principales nouveautés hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026, notamment l'augmentation des exonérations de droits de mutation, la hausse des plafonds NHG et les incitations à la durabilité pour augmenter votre capacité d'emprunt.
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Aperçu des hypothèques pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026
Découvrez les principales mises à jour hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026, y compris des réductions des droits de mutation, des plafonds NHG plus élevés, une capacité d'emprunt supplémentaire et des incitations pour les prêts verts.
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Pourquoi les projets de construction de logements aux Pays-Bas prennent plus de temps à être achevés
Les nouveaux projets de logements aux Pays-Bas prennent désormais près de deux ans entre l'octroi du permis et la livraison, contre 1,5 an il y a dix ans, avec des différences urbaines et régionales qui accentuent les retards.
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Perspectives hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026
Naviguer sur le marché hypothécaire néerlandais en tant qu'expatrié peut donner l'impression de décoder une nouvelle langue. Avec des réglementations en évolution, des plafonds d'emprunt changeants et de nouvelles incitations à l'horizon, 2026 promet d'apporter un soulagement bienvenu pour de nombreux acheteurs internationaux. Dans ce guide, nous décomposons les mises à jour les plus importantes — des réductions de droits de mutation et des hausses de plafonds NHG aux options d'aide parentale et aux primes pour la durabilité — afin que vous puissiez planifier votre achat en toute confiance.
1. Réduction des droits de mutation pour les primo-accédants
L'un des principaux faits saillants pour 2026 est l'extension de la réduction des droits de mutation pour les primo-accédants de moins de 35 ans. Points clés :
Pas de droit de mutation de 2 % sur les biens jusqu'à 555 000 € (contre 525 000 € en 2025).
S'applique uniquement si vous n'avez pas déjà bénéficié de cette mesure.
Ce changement peut permettre d'économiser des milliers d'euros lors de la clôture, rendant l'achat du premier logement nettement plus abordable. Pour les expatriés, il est essentiel de confirmer votre statut de primo-accédant auprès de votre notaire et de s'assurer que tous les documents sont en règle.
2. Hausse du plafond NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
Le NHG (Nationale Hypotheek Garantie) est une garantie soutenue par l'État qui peut débloquer des taux d'intérêt plus bas et offrir une sécurité supplémentaire en cas de difficultés financières. En 2026, le prix d'achat maximum pour être éligible au NHG passe à 470 000 € (contre 450 000 € en 2025). Les avantages du NHG incluent :
Des taux d'intérêt hypothécaires potentiellement réduits.
Une protection contre le reste dû si vous devez vendre à un prix inférieur au marché.
Un accompagnement et un soutien en cas de problèmes de paiement.
Si vous achetez dans cette tranche de prix, opter pour le NHG est fortement recommandé pour protéger votre investissement et votre budget mensuel.
3. Capacité d'emprunt supplémentaire pour les acheteurs seuls
Conscients que les ménages monopersonnels font souvent face à des budgets plus serrés, le gouvernement néerlandais continue d'autoriser les acheteurs solos à emprunter 17 000 € supplémentaires en plus du calcul hypothécaire standard (à condition de gagner au moins 28 000 € par an). Cette marge supplémentaire peut faire la différence entre louer un appartement modeste et acheter votre propre logement.
Comment cela fonctionne
Votre prêteur hypothécaire calculera votre prêt maximum sur la base de facteurs tels que :
Revenu annuel brut
Âge et état civil
Durée de la période à taux fixe et taux d'intérêt
Dettes en cours et obligations mensuelles
La majoration de 17 000 € est automatiquement appliquée aux acheteurs seuls éligibles, mais assurez-vous d'en discuter avec votre conseiller hypothécaire pour maximiser votre capacité d'emprunt.
4. Options d'aide parentale
Si vous avez la chance d'avoir des parents prêts à aider, il existe des moyens structurés d'augmenter votre apport ou de réduire vos mensualités :
Don exonéré d'impôt : Les parents peuvent offrir un don exonéré d'impôt jusqu'à un certain montant pour vous aider à atteindre votre apport. Le seuil annuel est fixé par le gouvernement et peut changer chaque année.
Prêt familial : Un accord de prêt privé entre membres de la famille, qui peut s'ajouter à votre prêt hypothécaire standard. Les taux d'intérêt de ces prêts doivent être raisonnables et dûment documentés.
Remarque : Les deux options sont soumises à des règles fiscales et juridiques spécifiques. Il est crucial de consulter un notaire ou un conseiller financier pour éviter des responsabilités imprévues.
5. Durabilité et capacité d'emprunt supplémentaire
Le gouvernement néerlandais continue de promouvoir des logements plus verts en offrant un emprunt supplémentaire pour les propriétés écoénergétiques ou les rénovations. En 2026, ces incitations comprennent :
Achat d'un nouveau logement : Jusqu'à 5 000 € d'emprunt supplémentaire pour les étiquettes énergétiques C ou D, allant jusqu'à 40 000 € pour une étiquette de premier niveau (A++++ avec garantie de performance énergétique de 10 ans).
Rénovation du logement : Jusqu'à 20 000 € d'emprunt additionnel pour des améliorations durables (par ex. isolation, panneaux solaires, pompes à chaleur).
Pourquoi opter pour le vert ? En dehors de factures d'énergie mensuelles plus faibles et d'une empreinte carbone réduite, les prêteurs accordent souvent des taux d'intérêt préférentiels pour les logements ayant des étiquettes énergétiques supérieures. Cela peut se traduire par des économies significatives à long terme.
6. Préparer votre demande de prêt hypothécaire
Pour profiter pleinement de ces nouveautés de 2026, suivez ces étapes :
Rassemblez les documents : Justificatifs de revenus, contrats de travail, relevés bancaires et pièces d'identité.
Vérifiez votre éligibilité : Confirmez votre statut de primo-accédant, les plafonds NHG et les allocations pour emprunteur seul.
Explorez les options de durabilité : Déterminez si le bien visé est éligible aux surcoûts de prêt verts ou planifiez un budget pour les rénovations.
Consultez un conseiller hypothécaire : Un spécialiste — en particulier un habitué des expatriés — peut vous guider à travers le système néerlandais complexe.
Obtenez une pré-approbation : Renforcez votre offre en obtenant une décision de principe (hypotheek-in-principe).
7. Réflexions finales
Les expatriés envisageant un achat immobilier aux Pays-Bas en 2026 peuvent bénéficier de plusieurs changements favorables : plafonds d'emprunt plus élevés, réductions fiscales et incitations au financement durable. En comprenant ces mises à jour et en planifiant à l'avance, vous serez en bonne position pour obtenir un prêt abordable et accéder à la propriété en toute sérénité.
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