Aperçu des hypothèques pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026
Découvrez les principales mises à jour hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026, y compris des réductions des droits de mutation, des plafonds NHG plus élevés, une capacité d'emprunt supplémentaire et des incitations pour les prêts verts.
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Pour aller plus loin
Pourquoi la construction de logements aux Pays-Bas prend désormais presque deux ans
La construction de nouveaux logements aux Pays-Bas prend désormais près de deux ans entre l'obtention du permis et l'achèvement, avec d'importantes différences régionales et entre zones urbaines et rurales qui expliquent ces retards.
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Perspectives hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026
Découvrez les principales nouveautés hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026, notamment les réductions de droits de mutation, l'augmentation des plafonds NHG, une capacité d'emprunt supplémentaire et des incitations aux prêts verts.
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Perspectives hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026
Découvrez les principales nouveautés hypothécaires pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026, notamment l'augmentation des exonérations de droits de mutation, la hausse des plafonds NHG et les incitations à la durabilité pour augmenter votre capacité d'emprunt.
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Pourquoi les projets de construction de logements aux Pays-Bas prennent plus de temps à être achevés
Les nouveaux projets de logements aux Pays-Bas prennent désormais près de deux ans entre l'octroi du permis et la livraison, contre 1,5 an il y a dix ans, avec des différences urbaines et régionales qui accentuent les retards.
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Aperçu des hypothèques pour les expatriés aux Pays-Bas en 2026
Naviguer sur le marché hypothécaire néerlandais en tant qu'expatrié peut donner l'impression de décoder une nouvelle langue. Avec des réglementations en évolution, des limites d'emprunt changeantes et de nouvelles incitations à l'horizon, 2026 promet d'apporter un soulagement bienvenu pour de nombreux acheteurs internationaux. Dans ce guide, nous décomposons les mises à jour les plus importantes — des réductions des droits de mutation et de l'augmentation des plafonds NHG aux options de soutien parental et aux bonus durables — afin que vous puissiez planifier votre achat en toute confiance.
1. Réduction des droits de mutation pour les primo-accédants
L'un des points forts de 2026 est l'extension de la réduction des droits de mutation pour les primo-accédants de moins de 35 ans. Les points clés incluent :
Pas de droit de mutation de 2 % sur les biens jusqu'à 555 000 € (contre 525 000 € en 2025).
Ne s'applique que si vous n'avez pas déjà bénéficié de cet avantage.
Ce changement peut permettre d'économiser plusieurs milliers d'euros à la signature, rendant l'achat de votre première résidence nettement plus abordable. Pour les expatriés, il est essentiel de confirmer votre statut de primo-accédant auprès de votre notaire et de vérifier que tous les documents sont en règle.
2. Plafond NHG plus élevé (Nationale Hypotheek Garantie)
La NHG (Nationale Hypotheek Garantie) est une garantie soutenue par l'État qui peut permettre d'obtenir des taux d'intérêt plus bas et une sécurité supplémentaire en cas de difficultés financières. En 2026, le prix d'achat maximum pour être éligible à la NHG passe à 470 000 € (contre 450 000 € en 2025). Les avantages de la NHG comprennent :
Des taux d'intérêt hypothécaires potentiellement réduits.
Une protection contre la dette résiduelle si vous devez vendre en dessous de la valeur du marché.
Des conseils et un soutien si vous rencontrez des problèmes de paiement.
Si vous achetez dans cette fourchette de prix, opter pour la NHG est fortement recommandé pour protéger votre investissement et votre budget mensuel.
3. Capacité d'emprunt supplémentaire pour les acheteurs seuls
Reconnaissant que les ménages d'une personne disposent souvent de budgets plus serrés, le gouvernement néerlandais permet toujours aux acheteurs solo d'emprunter 17 000 € supplémentaires en sus du calcul hypothécaire standard (à condition que vous gagniez au moins 28 000 € par an). Ce supplément peut faire la différence entre louer un appartement modeste et acheter votre propre logement.
Comment cela fonctionne
Votre prêteur hypothécaire calculera votre prêt maximal en fonction de facteurs tels que :
Le revenu annuel brut
L'âge et la situation matrimoniale
La durée de la période à taux fixe en cours et les taux d'intérêt
Les dettes en cours et les obligations mensuelles
La majoration de 17 000 € est appliquée automatiquement pour les acheteurs seuls éligibles, mais veillez à en discuter avec votre conseiller hypothécaire pour maximiser votre capacité d'emprunt.
4. Options de soutien parental
Si vous avez la chance d'avoir des parents prêts à aider, il existe des moyens structurés d'augmenter votre apport ou de diminuer vos remboursements :
Don exonéré d'impôt : Les parents peuvent faire un don jusqu'à un certain montant exonéré d'impôt pour vous aider à atteindre votre apport. Le seuil annuel est fixé par le gouvernement et peut changer chaque année.
Prêt familial : Un accord de prêt privé entre membres de la famille, qui peut être complémentaire à votre prêt hypothécaire standard. Les taux d'intérêt de ces prêts doivent être raisonnables et correctement documentés.
Remarque : Les deux options sont soumises à des règles fiscales et juridiques spécifiques. Consulter un notaire ou un conseiller financier est crucial pour éviter des responsabilités inattendues.
5. Durabilité et capacité d'emprunt supplémentaire
Le gouvernement néerlandais continue de promouvoir des logements plus écologiques en offrant des emprunts supplémentaires pour les biens ou travaux écoénergétiques. En 2026, ces incitations comprennent :
Achat d'une nouvelle maison : Jusqu'à 5 000 € d'emprunt supplémentaire pour les logements avec étiquette énergétique C ou D, pouvant atteindre 40 000 € pour une étiquette de premier niveau (A++++ avec une garantie de performance énergétique de 10 ans).
Rénovation domiciliaire : Jusqu'à 20 000 € d'emprunt additionnel pour des améliorations durables (par ex. isolation, panneaux solaires, pompes à chaleur).
Pourquoi devenir écologique ? Outre des factures d'énergie mensuelles plus basses et une empreinte carbone réduite, les prêteurs accordent souvent des taux d'intérêt préférentiels pour les logements ayant de meilleures étiquettes énergétiques. Cela peut se traduire par des économies importantes à long terme.
6. Préparer votre demande de prêt
Pour tirer pleinement parti de ces nouveautés 2026, suivez ces étapes :
Rassemblez les documents : Preuves de revenu, contrats de travail, relevés bancaires et pièces d'identité.
Vérifiez votre éligibilité : Confirmez votre statut de primo-accédant, les plafonds NHG et les majorations pour emprunteur seul.
Explorez les options de durabilité : Déterminez si le bien visé est éligible aux compléments pour prêts verts ou planifiez un budget de rénovation.
Consultez un conseiller hypothécaire : Un spécialiste — notamment un expert des situations d'expatriés — peut vous guider à travers le système néerlandais complexe.
Obtenez une pré-approbation : Renforcez votre offre en obtenant une « mortgage in principle » (hypotheek-in-principe).
7. Dernières réflexions
Les expatriés envisageant d'acheter une maison aux Pays-Bas en 2026 peuvent bénéficier de plusieurs changements favorables : plafonds d'emprunt plus élevés, réductions fiscales et incitations à un financement durable. En comprenant ces mises à jour et en planifiant à l'avance, vous serez en bonne position pour obtenir un prêt abordable et accéder à la propriété en toute sérénité.
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