Hausse de 16 % des demandes de prêt hypothécaire au T3, les primo-accédants en hausse
Les demandes de prêt hypothécaire aux Pays-Bas ont bondi de 16 % au T3, dépassant 134 000, les primo-accédants représentant une part croissante du marché immobilier. L'augmentation des demandes est stimulée à la fois par les achats de logements neufs et par les augmentations de prêt pour rénovation.
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Hausse de 16 % des demandes de prêt hypothécaire au T3, les primo-accédants en hausse
Le marché immobilier néerlandais reste dynamique et compétitif, le Mortgage Data Network (HDN) rapportant une augmentation de 16 % en glissement annuel des demandes de prêt hypothécaire enregistrées au troisième trimestre 2024. Plus de 134 000 demandes ont été soumises pour des achats de logement et des augmentations de prêt, marquant une hausse significative par rapport au T3 2023. Cette croissance souligne un regain de dynamisme dans l'accession à la propriété, en particulier chez les primo-accédants, qui représentent désormais plus de quatre nouveaux propriétaires sur dix.
Hausse des demandes de prêt dans tous les segments
Les chiffres trimestriels du HDN couvrent presque toute l'activité hypothécaire aux Pays-Bas, montrant 83 600 demandes pour de nouveaux achats de logement (le marché des acheteurs) et 56 000 pour des augmentations de prêt (le marché des non-acheteurs). Au sein du segment des acheteurs, les accédants—propriétaires vendant leur bien actuel pour emménager dans un logement plus cher—constituaient le groupe le plus important avec 17 990 demandes. Pendant ce temps, ceux qui ont emprunté davantage pour des rénovations dominaient le marché des non-acheteurs avec 22 370 demandes.
En moyenne, les demandeurs de prêt ont sollicité un financement de 374 000 €, en hausse de 3 % par rapport à l'année précédente. Parallèlement, la valeur moyenne des logements a augmenté de 4 % pour atteindre 513 000 €. Ces chiffres reflètent à la fois la hausse des prix de l'immobilier et la volonté des acheteurs d'étendre leur budget dans un contexte concurrentiel.
L'essor des primo-accédants
Une tendance marquante au T3 est la présence croissante des primo-accédants sur le marché de l'habitation. Selon le registre foncier, plus de 40 % des logements vendus au premier semestre 2024 ont été achetés par des nouveaux venus, contre seulement 30 % en 2018. Plusieurs facteurs alimentent ce changement :
Achats conjoints entre couples : Les primo-accédants achètent de plus en plus à deux, optant souvent pour des maisons mitoyennes qui restent dans leur budget.
Reventes par des investisseurs : Une vague d'investisseurs vendant d'anciens appartements locatifs a introduit des biens plus abordables sur le marché, créant de nouvelles opportunités pour les acheteurs débutants.
Plus grande fluidité du marché : L'élévation de gamme par les propriétaires existants a libéré davantage d'offre, ceux qui déménagent vers des logements plus chers laissant des logements d'entrée de gamme disponibles.
Malgré ces signes positifs, les primo-accédants font toujours face à d'importantes difficultés d'accessibilité. Les prix élevés des logements et l'exigence d'un apport initial conséquent demeurent des barrières pour beaucoup.
Variations régionales de la croissance des demandes
Les données du HDN révèlent que l'activité hypothécaire a augmenté dans toutes les provinces, Utrecht et Drenthe étant en tête en termes de croissance globale des demandes. Cependant, l'augmentation des prix des logements a varié selon les régions :
Utrecht : Conserve son statut de province la plus chère, avec une valeur moyenne des logements de 608 200 €.
Frise et Groningue : Ont enregistré les plus fortes hausses annuelles des prix, reflétant un intérêt croissant pour les provinces du nord à mesure que le télétravail et les facteurs de qualité de vie influencent les décisions des acheteurs.
Ces tendances régionales soulignent la géographie changeante de la demande, les tensions d'accessibilité sur les marchés urbains centraux poussant certains acheteurs à explorer des lieux moins chers.
Les défis d'accessibilité persistent
Même si davantage de primo-accédants entrent sur le marché, l'accessibilité reste une préoccupation centrale :
Prix moyens élevés : L'écart entre les primo-accédants et les accédants s'est creusé. Au T2 2024, les accédants achetant à deux ont payé en moyenne 640 000 €—près de 200 000 € de plus que les couples primo-accédants.
Avantage en capitaux propres : Les accédants peuvent mobiliser la valeur nette de leur logement actuel pour obtenir des prêts plus importants, un avantage dont les primo-accédants ne disposent pas.
Exigences d'apport : La réglementation hypothécaire néerlandaise oblige les emprunteurs à couvrir non seulement un apport de 10 % mais aussi les frais de transaction, portant les dépenses initiales à près de 15 % de la valeur du bien.
Les initiatives gouvernementales telles que la huurtoeslag (allocation de loyer) ne sont pas disponibles pour les propriétaires, laissant certains acheteurs potentiels dépendre de l'aide familiale ou de leurs économies pour atteindre le seuil financier.
Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs potentiels
Pour les locataires envisageant un achat futur, la dynamique actuelle du marché offre à la fois des opportunités et des leçons de prudence :
Augmentation de l'offre provenant des accédants : Plus de propriétaires passant à des logements plus grands signifie davantage de logements d'entrée de gamme sur le marché.
Financement compétitif : Les banques restent disposées à prêter, mais les emprunteurs doivent démontrer une forte stabilité de revenus et une épargne solide.
Temporalité du marché : Suivre les tendances des prix par région peut être payant, car les nouveaux « hotspots » peuvent offrir un meilleur rapport qualité-prix que les centres urbains traditionnels.
Les acheteurs potentiels devraient également explorer les dispositifs soutenus par l'État pour les primo-accédants, tels que la Nationale Hypotheek Garantie (NHG), qui peut réduire les taux d'intérêt et offrir une protection supplémentaire en cas de ralentissement économique.
Perspectives pour le T4 et au-delà
En regardant vers le T4 2024, les économistes s'attendent à ce que les demandes de prêt hypothécaire restent robustes si les taux d'intérêt se stabilisent et si de nouveaux logements sont progressivement mis sur le marché. Cependant, les pressions sur l'accessibilité et l'orientation de la politique monétaire seront des variables clés. Si les banques durcissent les critères de prêt ou si les taux augmentent à nouveau, l'élan parmi les primo-accédants pourrait ralentir.
Pourtant, la mobilité ascendante des propriétaires et l'augmentation du nombre de biens libérés par les investisseurs suggèrent un flux soutenu de logements d'entrée de gamme. Pour le marché locatif, cela pourrait signifier une augmentation de la rotation des locataires à mesure que davantage de locataires passent à la propriété.
Conclusion
La hausse de 16 % des demandes de prêt hypothécaire au T3 et la part croissante des primo-accédants signalent un marché immobilier néerlandais plus dynamique. Si les défis d'accessibilité persistent, l'augmentation de l'offre provenant des accédants et des reventes d'investisseurs aide les nouveaux acheteurs à accéder à un logement.
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