Pourquoi la suppression progressive de la déduction des intérêts hypothécaires ne fera pas s'effondrer les prix de l'immobilier aux Pays-Bas, selon le FMI
Le FMI soutient qu'une abolition graduelle de la déduction des intérêts hypothécaires modérera la hausse des prix sans provoquer une forte chute des prix immobiliers aux Pays-Bas, à condition qu'elle s'inscrive dans un paquet de mesures plus large.
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Pourquoi la suppression progressive de la déduction des intérêts hypothécaires ne fera pas s'effondrer les prix de l'immobilier aux Pays-Bas, selon le FMI
Le Fonds monétaire international (FMI) souligne depuis longtemps l'effet de distorsion de la déduction des intérêts hypothécaires — connue en néerlandais sous le nom de hypotheekrenteaftrek — sur les prix de l'immobilier aux Pays-Bas. Lors de la réunion annuelle du FMI à Washington, Marnix van Rij, le directeur néerlandais du fonds, a soutenu que supprimer cet avantage fiscal n'entraînera pas un effondrement soudain du marché du logement si cela se fait progressivement et accompagné de mesures visant à accroître l'offre. Plutôt qu'un choc pour le patrimoine des propriétaires, une approche progressive pourrait atténuer la pression sur les prix tout en libérant des milliards de recettes publiques.
Qu'est-ce que la déduction des intérêts hypothécaires ?
La déduction des intérêts hypothécaires permet aux propriétaires néerlandais de déduire les intérêts payés sur leur prêt hypothécaire de leur revenu imposable. Introduite dans les années 1980 pour encourager l'accession à la propriété, elle est devenue l'une des subventions les plus généreuses aux propriétaires en Europe. Ses détracteurs estiment qu'elle gonfle la valeur des biens immobiliers en augmentant artificiellement la capacité d'emprunt des acheteurs, rendant l'accès au marché plus difficile pour les primo-accédants et les locataires.
Évolution historique et régime actuel
Depuis 2001, des gouvernements successifs ont réduit la déduction en diminuant le taux d'imposition maximal auquel les intérêts peuvent être déduits. Ce qui permettait autrefois aux propriétaires à hauts revenus de déduire les intérêts à 52 % a été progressivement ramené à 40 %. Malgré ces coupes, le principe de base reste intact et le coût budgétaire annuel dépasse toujours 10 milliards d'euros. Un consensus politique en faveur d'une abolition totale ne s'est jamais concrétisé — jusqu'à présent.
L'approche graduelle du FMI pour la suppression
Marnix van Rij souligne que le calendrier est crucial. « Il faut le voir dans une perspective plus large. Bien sûr, il faut aussi s'attaquer à l'offre », a-t-il déclaré à Washington. Le FMI recommande :
Une suppression étalée sur plusieurs décennies plutôt qu'une abolition instantanée.
Le réinvestissement des économies fiscales dans l'offre de logements et des allégements fiscaux ciblés.
La coordination avec les stratégies de logement municipales et nationales pour accélérer la construction.
En étalant la suppression sur, disons, 20 à 30 ans, le choc sur les budgets mensuels reste modeste. Cette voie graduelle contraste avec des revirements de politique abrupts qui pourraient éroder le patrimoine des propriétaires et la confiance des consommateurs.
Impact potentiel sur les prix et le patrimoine des propriétaires
L'ancien économiste en chef de De Nederlandsche Bank, Job Swank, a estimé que l'élimination de la déduction pour les nouveaux prêts du jour au lendemain pourrait réduire les prix de l'immobilier jusqu'à 30 % sur une décennie. Cependant, Van Rij souligne que « pratiquement personne en politique ne soutient ce scénario ». Une suppression étalée devrait modérer la croissance des prix de plusieurs points de pourcentage par an, plutôt que de provoquer un déclin brutal.
Les propriétaires actuels verraient une appréciation du patrimoine plus lente, mais continueraient de bénéficier de gains de prix à long terme. Pendant ce temps, les acheteurs plus jeunes et les locataires — les groupes les plus sensibles aux prix — pourraient se retrouver sur un marché plus équitable à mesure que l'inflation artificielle des prix s'estompe.
Propositions politiques et calendriers de suppression
La présente période électorale néerlandaise a donné un élan sans précédent au débat. Plusieurs partis incluent désormais l'abolition totale dans leurs manifestes, bien qu'ils diffèrent sur le calendrier de retrait :
Certains petits partis proposent une suppression sur 10 ans.
Les coalitions centristes privilégient 20 à 30 ans.
D'autres lient la suppression aux objectifs annuels de construction de logements.
Les différences de calendrier sont importantes. Un horizon plus court augmente la charge fiscale annuelle des propriétaires, tandis qu'un horizon plus long dilue l'impact et laisse davantage de marge d'ajustement au marché.
Réinvestir les recettes pour soutenir les propriétaires et l'offre
La suppression de la déduction pourrait libérer environ 11 milliards d'euros par an. Le FMI suggère que ces fonds soient affectés à :
• L'augmentation de la construction de logements sociaux et abordables
• Le renforcement des allocations au logement (huurtoeslag) pour les locataires à faibles revenus
• La réduction d'autres taux d'imposition pour compenser des coûts hypothécaires plus élevés
Redistribuer les gains fiscaux de cette manière peut aider à amortir l'impact sur les ménages confrontés à des mensualités plus élevées et, en même temps, s'attaquer à la pénurie aiguë de logements aux Pays-Bas.
Trouver un équilibre sur le marché du logement néerlandais
Une transition réussie loin de la déduction des intérêts hypothécaires repose sur une stratégie à deux volets :
Action du côté de l'offre : accélérer les permis, augmenter la construction publique et inciter les promoteurs privés.
Soutien côté demande : allègements fiscaux opportuns et subventions ciblées pour les groupes vulnérables.
Ce n'est qu'en couplant la réforme fiscale à un flux solide de nouveaux logements que les décideurs peuvent garantir l'accès et l'abordabilité pour tous — locataires comme acheteurs.
Conclusion
Le message du FMI est clair : supprimer la déduction des intérêts hypothécaires n'a pas à provoquer un effondrement du marché du logement. Si elle est conçue comme un processus progressif s'étalant sur plusieurs décennies et combinée à des efforts concertés pour augmenter l'offre, la réforme peut stabiliser les prix sans compromettre le patrimoine des propriétaires. Affecter les économies d'impôt au logement et à des allègements fiscaux plus larges aidera à préserver la confiance sur les marchés et à promouvoir un accès équitable.
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