FMI : La suppression progressive de la déduction des intérêts hypothécaires aux Pays-Bas ne provoquera pas un effondrement brutal des prix de l'immobilier

La possibilité de supprimer la déduction des intérêts hypothécaires (MID) aux Pays-Bas fait l'objet d'un débat de longue date. Si des critiques mettent en garde contre un possible effondrement des prix de l'immobilier, le Fonds monétaire international (FMI) considère que, si la mesure est correctement menée, le changement fiscal atténuerait — mais ne renverserait pas — le marché immobilier. Cet article examine la position du FMI, le mécanisme de la déduction et les raisons pour lesquelles une approche graduelle, combinée à des mesures plus larges en matière de logement, peut protéger à la fois les propriétaires et la stabilité générale du marché.

Comprendre la déduction des intérêts hypothécaires

Depuis le début des années 2000, les propriétaires néerlandais bénéficient de la déduction des intérêts hypothécaires (MID), une niche fiscale permettant aux emprunteurs de déduire les intérêts payés de leur revenu imposable. Destinée à favoriser l'accession à la propriété et à rendre les mensualités plus abordables, la politique a également été critiquée pour avoir gonflé les prix de l'immobilier et creusé l'écart entre le secteur de la propriété occupée et celui de la location.

Principales caractéristiques de la MID :

• Éligibilité : Résidents disposant d'un prêt hypothécaire principal sur une propriété occupée par le propriétaire.
• Taux de déduction : Réduit progressivement sur deux décennies, mais restant substantiel pour de nombreux emprunteurs.
• Durée : Passage d'une éligibilité perpétuelle à une durée plafonnée, bien que le consensus politique ait jusqu'ici empêché une abolition complète.

Perspective du FMI : impact modéré dans le temps

Lors de sa réunion annuelle à Washington, le directeur du FMI Marnix van Rij a souligné que la suppression de la MID n'avait pas nécessairement à provoquer un krach sur le marché. Il a qualifié la déduction de « distorsion sur le marché du logement » qui pousse la demande vers le haut, tout en insistant sur le fait que toute réforme doit être graduelle et s'inscrire dans un ensemble de politiques plus large.

« Une fin abrupte provoquerait des ondes de choc », a expliqué Van Rij, « mais une suppression échelonnée sur plusieurs décennies atténuera l'impact et donnera aux ménages le temps de s'ajuster. » Ses propos reflètent la recommandation de longue date du FMI visant à corriger les déséquilibres du marché tout en préservant la stabilité financière.

Les prix de l'immobilier vont-ils s'effondrer ?

Une étude récente de Job Swank, ancien économiste en chef de De Nederlandsche Bank (DNB), suggérait qu'un arrêt immédiat des déductions d'intérêts sur les nouveaux prêts pourrait entraîner une baisse des prix de l'immobilier pouvant atteindre 30 % sur dix ans. Une telle contraction écraserait la valeur nette des propriétaires et pourrait se répercuter sur les bilans des banques.

Cependant, Van Rij soutient que ce scénario ne bénéficie pas d'un soutien politique. Aucun grand parti ne propose une coupure d'un an. Les manifestes électoraux envisagent plutôt des plans d'échelonnement sur 20 à 30 ans, ce qui adoucit la transition et répartit les coûts sur plusieurs cycles électoraux.

Suppression progressive vs. abolition brutale

La manière dont la MID est supprimée importe plus que le fait de la supprimer. Deux grandes voies se dégagent :

1. Suppression progressive (20–30 ans)

   • Avantages : Calendrier prévisible ; les ménages peuvent prévoir des ajustements budgétaires ; les marchés du crédit s'adaptent en douceur.
   • Considérations : Nécessite une volonté politique soutenue ; évolution complexe du code fiscal.

2. Fin immédiate (1–2 ans)

   • Avantages : Alignement rapide avec le marché locatif ; économies fiscales plus rapides.
   • Risques : Corrections rapides des prix ; choc sur la richesse des ménages ; tensions potentielles pour les banques.

Pratiquement aucun parti ne soutient une fin abrupte. Les décideurs se concentrent plutôt sur des mécanismes donnant aux ménages et aux prêteurs suffisamment de temps pour se rééquilibrer.

Utiliser les recettes pour compenser les effets

L'abolition de la MID libère des ressources budgétaires importantes — estimées à environ 11 milliards d'euros par an. Le FMI et l'ancien secrétaire d'État Van Rij suggèrent de réorienter ces recettes de manière à atténuer les effets négatifs :

• Allégements fiscaux ciblés : Baisse des taux d'imposition pour les salariés de la classe moyenne.
• Allocations au logement : Extension ou ajustement de la huurtoeslag (allocation au logement) pour les locataires à faibles revenus.
• Investissements côté offre : Financement de projets de logement social avec les woningcorporaties (organismes de logement social) et les gemeenten (communes) pour accélérer la construction de nouveaux logements.

De telles mesures peuvent compenser les propriétaires pour des coûts mensuels plus élevés, soutenir les locataires vulnérables et s'attaquer au défi structurel de l'offre qui alimente la hausse des prix.

Faire face à la pénurie de logements

Au-delà de la réforme fiscale, le FMI souligne que l'augmentation de l'offre de logements est cruciale. Les Pays-Bas font face à une pénurie de plusieurs centaines de milliers de logements, ce qui alimente la hausse des loyers et des prix de vente. Les stratégies clés incluent :

• Simplifier les procédures d'urbanisme au niveau municipal pour accélérer les permis de construire.
• Inciter les promoteurs privés par des crédits d'impôt ou une plus grande flexibilité d'utilisation des sols.
• Renforcer les modèles de partenariat entre les gemeenten et les woningcorporaties pour délivrer rapidement des logements abordables.

En combinant la réforme de la MID à un agenda de construction ambitieux, les autorités peuvent trouver un équilibre : refroidir une demande excessive tout en augmentant le parc de logements.

Perspectives : une politique du logement équilibrée

À l'approche de la saison électorale, les partis doivent affiner leur calendrier d'échelonnement de la MID et le lier clairement à des stratégies de logement plus larges. Selon le FMI, la réussite repose sur trois piliers :

1. Communication : Présenter clairement les calendriers, les mesures d'allègement et les effets attendus sur le marché.
2. Mesures complémentaires : Affects les économies fiscales à des allégements fiscaux ou des incitations côté offre.
3. Suivi et flexibilité : Ajuster la trajectoire en fonction des conditions économiques et des données du marché immobilier.

Une réforme bien gérée peut promouvoir la durabilité, réduire les distorsions du marché et, en fin de compte, favoriser une relation plus saine entre location et accession à la propriété.

En fin de compte, la suppression progressive de la déduction des intérêts hypothécaires aux Pays-Bas ne doit pas provoquer un effondrement du marché immobilier. Avec une mise en œuvre graduelle, la réaffectation des recettes et un accent sur l'augmentation de l'offre, les décideurs peuvent veiller à ce que propriétaires et locataires bénéficient d'un paysage du logement plus stable et plus équitable.

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