Quand les locataires peuvent réclamer des dommages émotionnels dans le droit du logement néerlandais
De nombreux internationaux s'attendent à ce que la détresse émotionnelle, l'anxiété ou la perte de jouissance de la vie puissent faire partie d'une demande d'indemnisation. Aux Pays-Bas, les locataires disposent d'un droit théorique à réclamer des dommages « non matériels » (immatériels) — connus sous le nom de dommages émotionnels — mais les tribunaux ont historiquement été prudents dans l'attribution de ces indemnités. Les évolutions récentes de la jurisprudence montrent cependant une volonté progressive d'indemniser les locataires pour un préjudice personnel réel causé par des vices du logement.
Cet article explore la base juridique, les exigences pratiques et des exemples concrets de demandes de dommages émotionnels dans le droit locatif néerlandais, afin que locataires et propriétaires puissent comprendre quand et comment de telles demandes peuvent aboutir.
Comprendre le dommage immatériel en droit néerlandais
En droit civil néerlandais, les dommages immatériels désignent un préjudice qui ne se manifeste pas par une perte financière directe, mais affecte le bien‑être émotionnel ou psychologique d'une personne. Exemples :
- Anxiété et stress chronique
- Perte de jouissance ou de confort du logement
- Perturbation grave de la vie quotidienne
En pratique, les tribunaux exigent des preuves claires de la détresse personnelle, et pas seulement la preuve d'un vice du logement. La demande doit démontrer comment le vice a infligé un préjudice émotionnel mesurable.
Base juridique : article 6:106 BW
La base légale des dommages immatériels se trouve à l'article 6:106 du Code civil néerlandais (Burgerlijk Wetboek, Livre 6). Points clés :
- Une indemnisation est prévue pour les lésions personnelles graves, y compris les dommages corporels ou portant à la réputation, ainsi que pour d'autres afflictions personnelles graves.
- Les locataires peuvent invoquer cet article lorsqu'un propriétaire ou une woningcorporatie omet de réparer un vice, entraînant une détresse émotionnelle.
Bien que l'affectieschade (préjudice moral des proches après un décès ou une blessure grave) n'ait été formellement reconnue qu'en 2019, les demandes immatérielles dans les litiges locatifs ont longtemps été théoriquement possibles en vertu de l'article 6:106 BW.
Conditions pour réussir une demande de dommages émotionnels
Les tribunaux maintiennent un seuil élevé pour l'octroi de dommages immatériels. Le locataire doit démontrer :
- Vice sérieux : le problème du logement doit être substantiel, comme des pannes de chauffage prolongées, une moisissure sévère ou des nuisances d'odeur persistantes.
- Lien de causalité : un lien clair entre le vice et le préjudice émotionnel subi.
- Impact personnel : des preuves documentées — rapports médicaux, évaluations psychologiques ou journaux personnels détaillés — démontrant stress, anxiété ou perte de jouissance.
Une simple réduction de loyer ou une gêne mineure ne suffit pas. Le préjudice émotionnel doit dépasser les frustrations quotidiennes.
Exemples récents de jurisprudence
Nuisance olfactive prolongée
Un locataire a subi des odeurs liées aux eaux usées pendant plusieurs années, le propriétaire ne résolvant pas le problème. Le tribunal a accordé 4 000 € au titre des dommages immatériels, notant que le locataire n'avait pas simultanément demandé une réduction de loyer. La décision met en évidence comment une demande autonome pour préjudice émotionnel peut aboutir à une indemnisation plus élevée.
La copropriété (VvE) n'intervient pas
Dans une affaire à Amsterdam, une Vereniging van Eigenaars (VvE) a négligé des réparations urgentes, laissant des résidents sans installations de base comme une douche fonctionnelle. Le tribunal a accordé 30 € par jour pendant un an, reconnaissant une détresse substantielle et une perte de confort.
Dégâts des eaux dans un appartement récemment acheté
Bien que ce ne soit pas strictement une affaire locative, des acheteurs ont subi d'importantes fuites d'eau et ont demandé 50 000 € pour préjudice émotionnel. Le tribunal a rejeté la demande immatérielle, estimant que le stress n'atteignait pas le seuil de « lésion personnelle » au sens de l'article 6:106 BW, tout en accordant des coûts matériels pour le relogement et les rénovations.
Étapes pratiques pour réclamer des dommages émotionnels
Si vous pensez avoir subi un préjudice émotionnel dû à un vice locatif, envisagez les étapes suivantes :
- Signaler le vice rapidement : informez votre propriétaire ou la woningcorporatie par écrit et conservez des copies de toute la correspondance.
- Rassembler des preuves : tenez un journal détaillé des incidents, obtenez des évaluations médicales oupsychologiques et collectez des photographies ou des rapports d'experts.
- Consulter un avocat tôt : un avocat spécialisé en droit du logement peut évaluer la solidité de votre demande et préparer les mises en demeure formelles.
- Tenter une résolution amiable : avant d'aller devant le tribunal, proposez la médiation ou une réduction de loyer assortie de travaux convenus.
- Déposer une demande : si les négociations échouent, saisissez le tribunal de première instance (Rechtbank) en détaillant les dommages matériels et immatériels.
Conseils pour locataires et propriétaires
- Locataires : conservez des traces détaillées de tout vice et de son impact sur votre bien‑être. Une documentation précoce renforce considérablement votre position.
- Propriétaires et woningcorporaties : répondez rapidement aux plaintes des locataires. Même si vous contestez une demande de dommages émotionnels, des réparations rapides et une communication ouverte peuvent éviter un recours judiciaire.
Conclusion
Bien que les demandes de dommages émotionnels dans le droit du logement néerlandais soient difficiles, elles restent une voie importante pour les locataires qui subissent une détresse grave due à des vices non résolus. En comprenant l'article 6:106 BW, en préparant des preuves solides et en cherchant des conseils juridiques en temps utile, les locataires concernés peuvent augmenter leurs chances d'obtenir gain de cause.
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