Le marché immobilier d'Amsterdam enregistre une hausse des annonces tandis que les prix baissent

Le marché immobilier d'Amsterdam enregistre une hausse des annonces tandis que les prix baissent

Le marché immobilier néerlandais connaît un changement notable au troisième trimestre 2025. Selon l'association des agents immobiliers NVM, environ 46 000 maisons et appartements ont été mis sur le marché entre juillet et septembre — son niveau le plus élevé depuis 2008. Dans cette affluence, les prix moyens à Amsterdam ont diminué de 0,3 % pour le deuxième trimestre consécutif, offrant une fenêtre d'opportunité rare aux acheteurs de la capitale.

Un nombre record d'annonces allège la pression sur les prix

À l'échelle nationale, l'augmentation des biens disponibles résulte directement du choix des propriétaires de vendre. La croissance totale de l'offre a contribué à modérer la hausse des prix, qui a quand même augmenté de 4,8 % en glissement annuel pour atteindre en moyenne 496 000 € aux Pays-Bas. Les régions situées le long des frontières nord et sud ont enregistré les plus fortes hausses, tandis qu'Amsterdam fait exception avec une légère baisse des prix.

Cet accroissement de l'inventaire est une bonne nouvelle pour les acheteurs potentiels qui ont fait face à une concurrence féroce ces dernières années. Plus d'options signifient moins d'enchères compétitives, et le volume plus élevé de petits logements locatifs arrivant sur le marché de la vente influence particulièrement l'accessibilité dans les points chauds urbains.

Pourquoi les propriétaires vendent-ils leurs biens ?

De nouvelles réglementations et une fiscalité accrue sur les revenus locatifs ont poussé de nombreux investisseurs buy-to-let à sortir du marché. Des règles plus strictes sur les augmentations de loyers, combinées à des impôts fonciers plus élevés et des coûts de conformité, érodent les marges bénéficiaires. En conséquence, les derniers trimestres ont vu une augmentation régulière de la mise en vente d'appartements anciennement loués, en particulier à Amsterdam.

Ce phénomène transforme le marché :

• Logements plus petits et plus abordables : De nombreux appartements locatifs proposés affichent des prix demandés inférieurs à ceux des logements occupés par leur propriétaire.
• Refroidissement dû à l'offre : À mesure que davantage de logements inondent le marché, la pression à la hausse sur les prix diminue.
• Changement dans la démographie des acheteurs : Les primo-accédants et les jeunes professionnels saisissent ces biens relativement accessibles.

La demande pour le neuf reste forte

Malgré l'évolution de la dynamique sur le marché de la revente, la demande pour les logements neufs ne montre aucun signe d'essoufflement. Toutefois, les acheteurs obtiennent moins d'espace pour leur argent qu'il y a quelques années. L'appartement neuf moyen mesure désormais seulement 73 mètres carrés pour un coût moyen de 425 000 €. En revanche, un budget similaire aurait permis d'obtenir environ 94 mètres carrés en 2021. Même les balcons sont devenus plus compacts.

Les promoteurs invoquent la hausse des coûts de construction et des normes environnementales plus strictes comme facteurs conduisant à la réduction des surfaces. Si le design moderne et l'efficacité énergétique restent attractifs, la tendance aux surfaces plus réduites continue d'alimenter le débat sur la qualité de vie et la valeur à long terme.

Des appels politiques pour résoudre la pénurie de logements

Lana Goutsmits-Gerssen, responsable de la division logement résidentiel de la NVM, a exhorté les politiciens néerlandais à aller au-delà des promesses électorales et à mettre en œuvre des politiques du logement efficaces. Son message est clair : « Le marché n'a pas besoin de promesses, mais d'une politique qui fonctionne. Les chiffres montrent qu'on construit trop peu de logements, le marché locatif se grippe et l'accessibilité reste sous pression. »

Avec une élection générale à l'horizon, les décideurs politiques sont de plus en plus sous pression pour accélérer la construction, simplifier les processus d'autorisation et offrir des incitations pour le développement de logements sociaux et privés.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et les locataires

Pour les acheteurs potentiels, le climat actuel offre à la fois des opportunités et des défis :

• Un accès plus facile aux annonces signifie moins de concurrence et potentiellement un meilleur pouvoir de négociation.
• Les logements neufs continuent de commander une prime pour les conceptions écoénergétiques, bien qu'avec moins d'espace.
• Les petits logements de revente provenant de propriétaires sortants peuvent servir de point d'entrée sur un marché amstellodamois par ailleurs cher.

Les locataires doivent également en prendre note. À mesure que les propriétaires transforment des unités locatives en logements occupés par leur propriétaire, l'offre de locations longue durée se resserre. Ceux qui cherchent à louer peuvent être confrontés à une concurrence accrue ou à des loyers plus élevés dans les zones moins centrales.

Perspectives : équilibrer l'offre et la demande

Les dernières statistiques de la NVM montrent clairement que l'offre peut avoir un effet immédiat sur l'accessibilité au logement, en particulier dans les grandes villes comme Amsterdam. Cependant, des améliorations durables dépendent d'une approche politique coordonnée qui traite à la fois de la pénurie d'offre et de la demande croissante de logements écoénergétiques.

L'investissement dans le logement social, des incitations pour les promoteurs de taille moyenne et une planification municipale (gemeente) simplifiée sont des leviers clés. Pendant ce temps, les locataires doivent rester vigilants face aux changements d'inventaire, et les acheteurs peuvent tirer parti de la surabondance actuelle d'annonces avant que le marché ne rebondisse.

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