Une offre de logements plus importante modère la hausse des prix de l'immobilier aux Pays-Bas au T3 2025
Un afflux plus important de logements, dû au départ des propriétaires du marché locatif, a tempéré la hausse des prix au T3 : les prix moyens ont augmenté de 4,8 % en glissement annuel.
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Une offre de logements plus importante modère la hausse des prix de l'immobilier aux Pays-Bas au T3 2025
Au troisième trimestre 2025, le marché du logement néerlandais a enregistré une augmentation notable des logements disponibles, freinant ce qui avait été une accélération de la hausse des prix. Selon l'association immobilière néerlandaise NVM, les prix de transaction moyens ont augmenté de 4,8 % en glissement annuel pour atteindre 496 000 €, mais ont diminué de 0,9 % par rapport au T2. Ce changement est en grande partie dû aux propriétaires qui vendent des logements locatifs moins rentables, offrant ainsi aux acheteurs davantage de choix et atténuant les pressions sur les prix — bien que le marché reste tendu.
Pourquoi les propriétaires vendent-ils des logements locatifs ?
Les récents changements de la réglementation locative et de la fiscalité ont réduit la rentabilité pour de nombreux petits propriétaires. Face à des plafonds de loyer plus stricts et à des coûts d'entretien accrus — en particulier pour les bâtiments anciens avec des étiquettes énergétiques moins bonnes — les propriétaires mettent leurs biens sur le marché de l'accession à la propriété. Les agents de la NVM indiquent que ces anciens logements locatifs sont généralement plus petits et moins performants sur le plan énergétique, se vendant en moyenne 90 000 € de moins que le marché global. Leur afflux a atténué les prix globaux d'environ 10 000 € par logement (environ 2 %).
Chiffres du marché au T3 en un coup d'œil
Nombre total de logements existants vendus : 41 800 (en hausse de 19 % en glissement annuel)
Prix de vente moyen : 496 000 € (en hausse de 4,8 % en glissement annuel)
Variation trimestrielle des prix : –0,9 % par rapport au T2 2025
Durée moyenne sur le marché : 29 jours
Part vendue en moins de trois mois : 81 %
Malgré le volume plus élevé d'annonces, la demande dépasse toujours largement l'offre. Les biens ont attiré en moyenne 9,6 visites et 3,5 offres chacun au T3, contre 11,2 visites et 4,2 offres à la même période l'année précédente. Un choix plus large a donné aux acheteurs un peu d'air, mais les logements continuent de se vendre rapidement.
Tendances régionales des prix
Historiquement, l'ouest des Pays-Bas a mené les hausses de prix, mais le T3 a vu une croissance plus forte dans d'autres régions :
Groot-Rijnmond (Randstad) : +6 % en glissement annuel
Amsterdam : –0,3 % (légère baisse liée à la mise en vente des logements locatifs)
Provinces du Nord : Jusqu'à +12 % (sur la base d'un échantillon plus restreint)
Zeeuws-Vlaanderen : Jusqu'à +11 %
Les modestes baisses à Amsterdam reflètent une arrivée massive d'anciens appartements locatifs sur le marché à des niveaux de prix plus bas. En revanche, les zones avec moins de transactions peuvent présenter une plus grande variance des taux de croissance.
Nouvelle construction stable, mais limitée
Les ventes de logements neufs sont restées stables, avec 6 950 maisons vendues au T3 2025, reflétant les trimestres précédents. Le prix de vente moyen pour les logements neufs était de 491 000 € (+5 % en glissement annuel). Cependant, l'offre contrainte et les longs délais de construction signifient que le nouveau parc de logements ne parvient toujours pas à répondre à la forte demande des consommateurs.
Implications pour les locataires et les acheteurs
Pour les locataires potentiels, la mise en vente par les propriétaires souligne deux tendances :
Variation de la qualité : De nombreux logements locatifs de seconde main arrivant sur le marché sont moins performants sur le plan énergétique, ce qui peut entraîner des coûts de services publics plus élevés à moins que des améliorations ne soient effectuées.
Opportunité d'achat : Les locataires qui se retrouvent soudainement face à la vente de leur logement pourraient envisager de devenir propriétaires — surtout avec une croissance des prix légèrement plus modérée.
Les acheteurs peuvent bénéficier d'un choix accru, mais doivent agir rapidement. Les biens reçoivent souvent encore plusieurs offres, et l'accès à un financement compétitif reste crucial.
Perspectives politiques et défis du marché
L'experte de la NVM, Lana Gerssen, avertit que la pénurie de logements — estimée à environ 400 000 logements — persiste malgré le regain temporaire d'offre. Elle appelle à des politiques réalistes axées sur l'accélération de la construction, l'incitation aux rénovations énergétiques et la prise en compte de l'accessibilité financière. À l'approche d'une élection nationale, les acteurs du secteur exhortent les législateurs à passer des promesses à des solutions efficaces et mesurables.
Conclusion
Le T3 2025 a démontré comment un afflux d'anciens logements locatifs peut modérer la hausse des prix dans un marché autrement surchauffé. Bien que les prix moyens restent supérieurs à ceux de l'année précédente, la légère baisse trimestrielle offre aux acheteurs un court répit. Toutefois, un soulagement à long terme dépendra de l'accélération de la construction, de l'amélioration des conditions du marché locatif et de la mise en œuvre de réformes politiques durables.
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