Le marché immobilier néerlandais se refroidit tandis que les demandes de prêt hypothécaire diminuent et que les taux d'intérêt augmentent

Le marché immobilier néerlandais se refroidit tandis que les demandes de prêt hypothécaire diminuent et que les taux d'intérêt augmentent

Après une période prolongée de forte croissance des prix immobiliers, le marché immobilier néerlandais montre des signes clairs de ralentissement. Des taux d'intérêt hypothécaires plus élevés et l'incertitude économique ont entraîné une baisse de 3 % sur un an des demandes de prêt hypothécaire au T2 2026, selon De Hypotheker. Bien que les prix des logements devraient encore augmenter modérément, le rythme de cette croissance s'est nettement atténué, affectant à la fois les primo-accédants, les acheteurs souhaitant monter en gamme et les locataires.

La hausse des taux d'intérêt freine la demande

Depuis le début de 2025, les taux d'intérêt hypothécaires aux Pays-Bas sont sur une trajectoire ascendante, rendant les prêts plus coûteux et limitant la capacité d'emprunt des acheteurs potentiels. La hausse des taux signifie que de nombreux ménages ne peuvent plus étirer leur budget pour absorber de fortes augmentations de prix. Le dernier Housing Market Monitor d'ABN Amro indique que les hausses des taux hypothécaires sont le principal facteur à l'origine du ralentissement de l'activité des acheteurs.

Des taux plus élevés ont deux effets principaux :

1. Capacité d'emprunt réduite : les acheteurs obtiennent des prêts hypothécaires plus modestes, ce qui oblige beaucoup d'entre eux à revoir leur budget à la baisse ou à reporter leurs achats.
2. Dépenses mensuelles plus élevées : même si les acheteurs restent dans la même tranche de prix, leurs remboursements mensuels augmentent, ce qui dissuade certains ménages de contracter une nouvelle dette.

Tendances des demandes de prêt hypothécaire selon les groupes d'âge

Les données du conseiller hypothécaire De Hypotheker révèlent que la baisse globale de 3 % des demandes de prêt hypothécaire a été largement portée par une diminution des demandes de prêts pour rénovation, refinancement et durabilité. Les demandes pour l'achat d'un bien sont restées globalement stables, soutenues par un fort intérêt des jeunes générations.

• Moins de 25 ans : ce groupe a vu ses demandes presque doubler, en hausse de 96 % sur un an. Des règles plus strictes concernant les loyers et des changements fiscaux ont incité les propriétaires bailleurs à céder des logements locatifs moins chers, créant davantage de biens d'entrée de gamme pour les jeunes acheteurs.
• 25–35 ans : les demandes de prêt hypothécaire ont baissé de 2 %. Cependant, un examen plus approfondi montre que les primo-accédants de cette cohorte ont reculé de 7 %, tandis que les propriétaires actuels souhaitant monter en gamme ont augmenté leurs demandes de 17 %.
• Plus de 35 ans : toutes les autres tranches d'âge ont enregistré des baisses des demandes d'achat, reflétant la prudence générale des ménages déjà installés.

Ces chiffres indiquent un paysage en mutation dans lequel les jeunes acheteurs saisissent de nouvelles opportunités, alors que beaucoup d'autres, affectés par la hausse des taux, restent en attente.

Primo-accédants contre acheteurs souhaitant monter en gamme

Les primo-accédants sont particulièrement sensibles aux pressions sur les coûts, empruntant souvent près du montant maximum autorisé par la réglementation hypothécaire néerlandaise. Lorsque les taux augmentent, leur marge de manœuvre se réduit considérablement. Les salaires devraient augmenter cette année et la suivante, mais pas assez vite pour compenser l'effet de coûts d'intérêt plus élevés.

En revanche, les acheteurs souhaitant monter en gamme — ceux qui vendent leur logement actuel pour acheter un bien plus grand ou mieux situé — ont fait preuve de plus de résilience. Beaucoup dans ce groupe ont constitué une plus-value immobilière et bénéficient du produit de la vente de leur logement existant. Par conséquent, ils peuvent utiliser un apport pour contrebalancer la hausse des taux, ce qui explique la hausse de 17 % des demandes parmi les acheteurs potentiels souhaitant déménager.

Perspectives des prix pour 2026 et 2027

Malgré ce ralentissement, l'offre de logements aux Pays-Bas reste tendue. ABN Amro prévoit que les prix des logements augmenteront encore d'environ 3 % en 2026 et de 4 % en 2027. La pénurie persistante de logements disponibles soutient ces hausses modérées, même si la demande s'affaiblit.

Les principaux facteurs qui façonnent les perspectives de prix sont les suivants :

• Contraintes d'offre : la construction neuve limitée et les retards bureaucratiques dans les autorisations maintiennent les stocks à un niveau bas.
• Incertitude économique : les consommateurs restent prudents à l'idée de puiser dans leur épargne pour de gros achats.
• Changements réglementaires : des exigences plus strictes en matière d'efficacité énergétique (par exemple, les normes EPC) influencent les décisions de rénovation et d'achat.

En conséquence, le marché néerlandais passe d'un environnement de vendeurs surchauffé à une arène plus équilibrée, bien que toujours compétitive.

Impact sur les locataires et les propriétaires bailleurs

Le ralentissement du marché des achats affecte indirectement le secteur locatif. Certains propriétaires bailleurs, confrontés à des marges bénéficiaires plus serrées et à de nouvelles règles fiscales, peuvent vendre des logements qui étaient auparavant des locations à bas prix, ce qui libère des biens pour les jeunes acheteurs. Cependant, cette réduction de l'offre locative pourrait faire augmenter les loyers, en particulier dans les grandes villes.

Les locataires qui envisagent un séjour de longue durée devraient :

• Réexaminer leur budget à la lumière d'éventuelles hausses de loyer.
• Vérifier leur éligibilité aux allocations logement municipales (huurtoeslag) si leurs revenus passent sous les seuils.
• Explorer des quartiers alternatifs où la demande — et donc la hausse des prix — pourrait être moins marquée.

Les propriétaires bailleurs, de leur côté, doivent composer avec l'évolution des règles relatives aux améliorations de durabilité et aux certificats de performance énergétique (EPC). Investir dans l'isolation ou les panneaux solaires peut donner droit à un financement à faible taux d'intérêt, mais peut aussi nécessiter une coordination avec les locataires.

Ce que cela signifie pour les acheteurs potentiels

Même si l'époque des hausses de prix à deux chiffres est révolue, le marché reste difficile. Les acheteurs potentiels devraient :

• Comparer les offres de prêt hypothécaire : de petites différences de taux d'intérêt peuvent se traduire par des économies importantes sur une durée de 30 ans.
• Évaluer l'abordabilité à long terme : prendre en compte d'éventuels ajustements de taux ou chocs économiques.
• Envisager les compromis de quartier : des quartiers émergents peuvent offrir un meilleur rapport qualité-prix que les zones très prisées établies.

Travailler avec un conseiller hypothécaire expérimenté peut aider à clarifier l'éligibilité et les options de financement, en particulier pour les primo-accédants qui naviguent dans des critères de prêt plus stricts.

Prêt à explorer des alternatives locatives et des solutions de logement à long terme dans ce marché en évolution ? Visitez Luntero pour découvrir le moyen le plus simple de parcourir des annonces de location de confiance à travers les Pays-Bas.