Les demandes de prêt hypothécaire reculent aux Pays-Bas, mais les jeunes acheteurs prennent de l’avance

Les demandes de prêt hypothécaire reculent aux Pays-Bas, mais les jeunes acheteurs prennent de l’avance

La hausse des taux d’intérêt hypothécaires a commencé à refroidir le marché immobilier néerlandais en pleine surchauffe, le nombre total de demandes de prêt hypothécaire ayant baissé pour la première fois en trois ans. Pourtant, dans un retournement surprenant, la plus jeune cohorte de personnes à la recherche d’un logement — celles de moins de 25 ans — a intensifié son activité, soumettant presque deux fois plus de demandes de prêt hypothécaire d’une année sur l’autre. Qu’est-ce qui alimente cette dichotomie, et comment cela pourrait-il façonner le marché locatif et les perspectives des primo-accédants dans les mois à venir ?

Taux hypothécaires et ralentissement de la croissance des prix

Depuis le début de 2025, les taux d’intérêt hypothécaires aux Pays-Bas ont augmenté régulièrement. Le dernier rapport Housing Market Monitor d’ABN AMRO indique que, même si les prix des maisons continuent de progresser — avec une hausse prévue de 3 % en 2026 et de 4 % en 2027 — leur rythme de croissance a fortement ralenti par rapport aux hausses à deux chiffres des dernières années. Des coûts de financement plus élevés signifient que les acheteurs potentiels peuvent emprunter moins pour un même paiement mensuel, ce qui freine la demande globale.

« En raison d’une demande en baisse et de taux hypothécaires plus élevés, les prix des maisons augmentent moins fortement », a indiqué ABN AMRO dans son communiqué officiel. Cependant, la pénurie persistante de logements aux Pays-Bas continue de soutenir les niveaux de prix, rendant peu probable toute correction majeure à court terme.

Les primo-accédants font face à des limites d’emprunt plus strictes

Pour les primo-accédants, la pression est la plus forte. Les prêteurs hypothécaires néerlandais plafonnent généralement l’emprunt à un pourcentage de la valeur du bien, en fonction du revenu du ménage. À mesure que les taux augmentent, la composante mensuelle des intérêts occupe une part plus importante de ce plafond, laissant moins de marge pour le capital emprunté. Bien que les salaires devraient augmenter modestement cette année et la suivante, ABN AMRO avertit que la croissance salariale ne compensera pas entièrement la hausse des charges d’intérêt.

Par conséquent, de nombreux acheteurs potentiels puisent dans leur épargne personnelle ou recherchent un soutien financier de leur famille. Ceux qui ne disposent pas de réserves substantielles ont plus de mal à concurrencer les logements d’entrée de gamme et se tournent plutôt vers le secteur locatif très concurrentiel.

Les acheteurs de moins de 25 ans défient le marché

À l’inverse du recul général, le courtier hypothécaire De Hypotheker a enregistré une hausse stupéfiante de 96 % sur un an des demandes de prêt hypothécaire émanant d’acheteurs de moins de 25 ans au deuxième trimestre 2026. Ce segment le plus jeune a déjoué la tendance pour plusieurs raisons :

1. Soutien financier parental : De nombreux demandeurs de moins de 25 ans reçoivent des dons ou des prêts de leurs parents, ce qui leur donne un apport initial plus solide.
2. Vente par de petits bailleurs : Des réglementations locatives plus strictes ont incité certains petits investisseurs à vendre des biens abordables, libérant ainsi des logements pour les acheteurs du bas du marché.
3. Sécurité à long terme : Les jeunes adultes considèrent de plus en plus l’accession à la propriété comme une protection contre l’inflation des loyers dans un contexte de pénurie chronique de logements.

Malgré cette hausse impressionnante, ce groupe représente encore une part plus réduite du marché total. Néanmoins, son activité signale un changement dans la manière dont les jeunes générations abordent le logement : plutôt que de prolonger leur période de location, beaucoup privilégient désormais l’accession précoce à la propriété.

Variations régionales des montants hypothécaires

Au niveau national, le montant moyen du prêt hypothécaire au deuxième trimestre 2026 n’a augmenté que de 1 % pour atteindre 365 850 €. Pourtant, derrière cette légère hausse se cachent de nettes différences régionales :

Utrecht continue d’afficher les emprunts moyens les plus élevés, reflétant un parc immobilier tendu et une forte demande. En revanche, Groningen a enregistré une baisse, la pression sur l’accessibilité financière et une croissance démographique plus lente pesant sur les prix locaux.

Conséquences pour les locataires et le marché au sens large

Pour les locataires aux Pays-Bas, ces tendances hypothécaires ont des implications importantes :

• Hausse de la demande locative : Avec moins de ménages à revenu intermédiaire remplissant les conditions pour obtenir un prêt hypothécaire, davantage de personnes restent sur le marché locatif, ce qui accroît la concurrence et les loyers.
• Pression sur le logement social : Les nouveaux arrivants internationaux et les jeunes actifs se tournent souvent vers les woningcorporaties (organismes de logement social) pour des loyers subventionnés, ce qui allonge les listes d’attente.
• Choix du bon moment : Les locataires qui envisagent d’acheter doivent évaluer le coût des taux actuels par rapport au potentiel d’une croissance modérée des prix.

Alors que les demandes de prêt hypothécaire ralentissent dans l’ensemble, les décideurs et les acteurs du logement sont confrontés au défi persistant d’équilibrer la demande et l’offre. Développer une construction durable et simplifier les procédures de permis sont des leviers essentiels pour atténuer la pénurie qui maintient les prix — et les loyers — à un niveau élevé.

Préparer la suite

Que vous soyez locataire ou acheteur, il est essentiel de rester informé. Suivez les prévisions de taux d’intérêt, obtenez une préapprobation hypothécaire suffisamment tôt et explorez les régions où l’accessibilité financière est plus favorable. Pour les locataires, envisagez de signer un bail de plus longue durée afin de vous protéger contre la hausse des loyers.

À l’avenir, la double tendance d’un emprunt prudent chez les catégories établies et de demandes agressives chez les plus jeunes acheteurs souligne l’évolution de la dynamique du marché immobilier néerlandais. À mesure que les taux se stabilisent et que de nouveaux projets de construction voient le jour, l’équilibre entre location et propriété continuera d’évoluer.

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