Comment la hausse des taux hypothécaires refroidit le marché immobilier néerlandais
Les acheteurs aux Pays-Bas mettent leurs projets en attente à mesure que les taux d'intérêt hypothécaires augmentent, entraînant une stabilisation des montants moyens des prêts et une évolution des dynamiques régionales.
Dernière mise à jour : 8 avril 20264 min de lecture
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Comment la hausse des taux hypothécaires refroidit le marché immobilier néerlandais
La hausse des taux d'intérêt hypothécaires a freiné le marché immobilier aux Pays-Bas, les acheteurs réagissant à l'incertitude mondiale et au durcissement des conditions de financement. Selon le conseiller en prêts hypothécaires De Hypotheker, le montant moyen des prêts hypothécaires aux Pays-Bas est resté stable à un peu plus de €357,000 au premier trimestre 2024—la première fois en trois ans qu'il n'augmente pas. Pendant ce temps, le nombre total de demandes de prêt est resté stable en glissement annuel, ce qui signale une phase de stabilisation.
Pourquoi les taux hypothécaires augmentent-ils
Depuis la mi-2023, les banques centrales du monde entier ont relevé leurs taux directeurs pour lutter contre l'inflation, et le cycle de resserrement de la Banque centrale européenne affecte directement les produits hypothécaires néerlandais. Des risques géopolitiques supplémentaires, comme le conflit au Moyen-Orient, ont poussé les investisseurs vers des actifs refuge, faisant monter les rendements—et les taux hypothécaires. Lorsque les taux augmentent, les mensualités des nouveaux prêts deviennent plus coûteuses, comprimant les budgets des ménages et réduisant l'enthousiasme des acheteurs.
Stabilisation des montants moyens des prêts
Pour le premier trimestre 2024, De Hypotheker indique que :
Montant moyen du prêt : €357,000 (pas de changement par rapport au T4 2023)
Demandes de prêt : stables par rapport au T1 2023, en baisse de 7 % par rapport au T4 2023
« Ces chiffres montrent que le marché immobilier néerlandais est entré dans une phase de stabilisation », déclare Mark de Rijke, directeur commercial chez De Hypotheker. Les acheteurs évaluent l'impact de la hausse des taux sur leur capacité d'emprunt—et, dans certains cas, choisissent de retarder leur achat jusqu'à ce que les taux se détendent.
Primo-accédants vs personnes qui déménagent
Malgré le ralentissement, les primo-accédants représentent toujours plus de la moitié (54 %) de toutes les demandes de prêt. Cependant, les propriétaires existants souhaitant déménager gagnent du terrain, car ils peuvent transférer leurs taux inférieurs existants sur une nouvelle propriété :
Primo-accédants (25–35 ans) : demandes en baisse de 16 % en glissement annuel
Jeunes déménageurs : demandes en hausse de 16 %
Ce changement suggère que ceux qui ont verrouillé des taux favorables sont plus à l'aise pour améliorer leur logement ou déménager, tandis que les nouveaux arrivants sur le marché sont plus sensibles à la hausse des coûts de financement.
Divergence du marché régional
Les Pays-Bas ne forment plus un marché immobilier unique et homogène. Les différences régionales deviennent de plus en plus marquées :
Province
Variation du montant moyen du prêt
Variation des demandes
Limburg
+9%
—
Groningen
+9%
+21%
Zeeland
–13%
+30%
Utrecht
—
–17%
Flevoland
—
–17%
Zeeland et Groningen ont enregistré des poussées du volume des demandes, reflétant peut-être une accessibilité relative comparée aux grandes villes de la Randstad. En revanche, Utrecht et Flevoland se sont refroidis alors que les acheteurs attendaient davantage de clarté sur les taux.
Stratégies pour les acheteurs dans un environnement de taux élevés
Même avec la hausse des taux, il existe des moyens d'obtenir un financement sans se surendetter :
Verrouiller un taux tôt : De nombreux prêteurs offrent un verrouillage temporaire du taux lors de la demande, vous protégeant des petites fluctuations pendant le processus d'acceptation.
Choisir un prêt mixte : Répartir votre prêt entre taux fixe et variable peut équilibrer protection et économies potentielles si les taux se modèrent.
Envisager une amortisation plus longue : Prolonger votre durée d'un an ou deux peut réduire les mensualités, bien que cela augmente le total des intérêts payés.
Prendre en compte les différences régionales : Regardez au-delà des grandes villes. Des marchés émergents comme Groningen ou Zeeland peuvent offrir de meilleurs ratios prix/revenu.
Vérifier les aides gouvernementales : Le gouvernement néerlandais fournit la huurtoeslag (allocation logement) pour les locataires—renseignez-vous sur des crédits d'impôt similaires pour les acheteurs ou consultez votre gemeente (municipalité) pour les incitations locales.
Et ensuite pour le marché ?
Alors que les banques centrales indiquent la fin possible des hausses de taux, la confiance des acheteurs pourrait revenir. Toutefois, la trajectoire dépendra des tendances inflationnistes, de la croissance des salaires et des évolutions géopolitiques. Les observateurs du marché suivront de près les données du T2 2024 pour voir si la stabilisation des montants hypothécaires laisse place à une reprise des prix—ou à un refroidissement prolongé.
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