Hausse record des loyers pour les nouveaux locataires alors que les propriétaires vendent des biens aux Pays-Bas
Les loyers moyens dans le secteur libre ont atteint un niveau record de 1 856 € par mois, tirés par les ventes de biens et la réduction de l'offre. Les candidats locataires doivent désormais satisfaire à des conditions de qualification plus strictes alors que les propriétaires se débarrassent des logements plus petits.
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Hausse record des loyers pour les nouveaux locataires alors que les propriétaires vendent des biens aux Pays-Bas
Le loyer moyen d’un logement dans le secteur non soumis au contrôle des loyers (secteur libre) a grimpé à un niveau record de 1 856 € par mois, marquant une hausse de 6,8 % d’une année sur l’autre. Alors que la plupart des propriétaires exigent des locataires qu’ils gagnent au moins trois fois leur loyer mensuel, les candidats locataires doivent désormais un revenu brut d’environ 5 570 €. Cette hausse souligne les difficultés croissantes pour les locataires dans tout le pays, les propriétaires se délestant des logements plus petits et de taille moyenne pour éviter des contrôles de loyers plus stricts et des taxes plus élevées.
Pourquoi les loyers augmentent
Une combinaison de changements réglementaires et de pressions du marché fait monter les coûts de location :
Contrôles de loyers plus stricts : Le système d’évaluation basé sur des points du gouvernement plafonne les loyers en dessous de 187 points dans le segment intermédiaire (environ 900 €–1 184 € par mois). Pour éviter ces limites, les propriétaires choisissent de vendre des logements qui tomberaient autrement sous ces restrictions.
Charge fiscale accrue : Les réformes fiscales récentes ont alourdi le coût financier de la propriété à petite échelle, incitant certains propriétaires à se séparer d’investissements à loyers plus bas.
Offre limitée de nouveaux logements : La construction n’a pas suivi la demande, en particulier dans les zones urbaines denses. Cette rareté se fait sentir surtout dans le secteur libre, où il n’existe pas de plafonds de loyers.
Réduction de l’offre dans le secteur libre
Au troisième trimestre de cette année, seulement 13 945 logements du secteur libre ont été proposés à de nouveaux locataires — contre plus de 20 000 un an plus tôt et 31 000 il y a quatre ans. Comme le note le directeur de Pararius, Jasper de Groot, « Tout ce qui devient disponible est loué presque immédiatement. Le marché locatif du secteur libre est complètement verrouillé. » Avec moins d’annonces, la concurrence est féroce et rapide.
Le segment intermédiaire qui disparaît
Le segment intermédiaire — logements obtenant entre 142 et 186 points selon l’évaluation officielle — offrait autrefois des options plus abordables. Aujourd’hui, « presque chaque logement qui se libère et entre dans le segment intermédiaire est vendu à la place », déclare de Groot. En conséquence, les locataires cherchant des loyers inférieurs à 1 200 € font désormais face à un marché presque vide.
Différences régionales : focus sur les Cinq Grandes Villes
L’augmentation des loyers dans le secteur libre est générale mais varie selon les régions :
Eindhoven a enregistré la hausse la plus forte, avec des loyers en hausse de 15 % pour atteindre en moyenne 19,86 € par mètre carré (environ 1 400 € pour un logement de 70 m²). Des entreprises de haute technologie ont attiré du personnel international, et les propriétaires continuent de fixer les prix sur la base des attentes des années de pointe.
Amsterdam a connu une augmentation plus modérée de 4 % à 27,75 € par mètre carré (environ 1 940 € pour un appartement de 70 m²), reflétant à la fois des loyers de base plus élevés et une demande légèrement plus molle, certains locataires recherchant des communes moins chères à proximité.
Rotterdam, Utrecht et La Haye ont également enregistré des augmentations supérieures à la moyenne, bien qu’aucune n’ait égalé la hausse à deux chiffres d’Eindhoven.
Motivations des propriétaires : pourquoi des biens sont vendus
Au-delà des contrôles de loyers et des taxes, les propriétaires invoquent plusieurs raisons pour se désengager :
Rééquilibrage de portefeuille : Certains investisseurs réorientent leurs actifs vers l’immobilier commercial ou des fonds offrant des rendements plus prévisibles.
Planification de la retraite et de la succession : Les propriétaires privés prenant leur retraite ou transmettant des biens aux héritiers choisissent souvent de liquider les unités plus petites et plus difficiles à gérer.
Coûts d’entretien : Les exigences de rénovation pour l’efficacité énergétique et la sécurité peuvent être prohibitifs, surtout pour les bâtiments anciens ou plus petits.
Stratégies pour les locataires dans un marché tendu
Les candidats locataires peuvent adopter ces approches pour améliorer leurs chances :
Élargir votre zone de recherche : Regardez au-delà des centres-villes vers les banlieues ou les communes voisines bien desservies par les transports.
Envisager la colocation : Les colocations peuvent réduire considérablement les coûts et répondre aux exigences de revenus.
Vérifier l’éligibilité au Huurtoeslag : L’allocation de loyer (huurtoeslag) peut subventionner une partie de votre paiement mensuel — consultez les directives de la municipalité (gemeente) pour connaître les critères d’éligibilité.
Utiliser des plateformes professionnelles : Inscrivez-vous aux alertes sur des portails fiables comme Luntero pour rester informé des nouvelles annonces et agir rapidement.
Perspectives : politiques et marché
Le gouvernement néerlandais a proposé des mesures pour accroître l’offre de logements, notamment en assouplissant les règles d’urbanisme et en augmentant les investissements dans le logement social. Cependant, les réformes des contrôles de loyers et de la fiscalité pourraient prendre du temps à se mettre en place. En attendant, le marché du secteur libre restera probablement tendu, avec des loyers en légère hausse jusqu’à ce que de nouveaux logements deviennent disponibles.
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