Hausse record des loyers pour les nouveaux locataires alors que les propriétaires cèdent des biens aux Pays-Bas
Les loyers moyens dans le secteur libre ont atteint un record de 1 856 € par mois, entraînés par la vente de logements et la diminution de l'offre. Les futurs locataires doivent désormais remplir des conditions de solvabilité plus strictes à mesure que les propriétaires se débarrassent des logements plus petits.
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Hausse record des loyers pour les nouveaux locataires alors que les propriétaires cèdent des biens aux Pays-Bas
Le loyer moyen d’un logement dans le secteur non soumis au contrôle des loyers (secteur libre) a grimpé à un record de 1 856 € par mois, soit une hausse de 6,8 % sur un an. Comme la plupart des propriétaires exigent désormais que les locataires gagnent au moins trois fois le montant du loyer mensuel, les futurs locataires doivent dorénavant disposer d’un revenu brut d’environ 5 570 €. Cette flambée souligne les difficultés croissantes pour les locataires dans tout le pays, alors que les propriétaires se débarrassent des logements plus petits et de gamme moyenne pour éviter des contrôles de loyers plus stricts et des impôts plus élevés.
Pourquoi les loyers augmentent
Une combinaison de changements réglementaires et de pressions du marché fait monter les coûts locatifs :
Contrôles des loyers plus stricts : Le système gouvernemental d’évaluation par points plafonne les loyers en dessous de 187 points dans le segment de gamme moyenne (environ 900 €–1 184 € par mois). Pour éviter ces limites, les propriétaires choisissent de vendre des logements qui seraient autrement soumis à ces restrictions.
Charge fiscale accrue : Les réformes fiscales récentes ont alourdi le coût fiscal de la propriété à petite échelle, poussant certains propriétaires à céder leurs investissements à plus faibles loyers.
Offre nouvelle limitée : La construction n’a pas suivi la demande, en particulier dans les zones urbaines denses. Cette rareté se ressent surtout dans le secteur libre, où il n’existe pas de plafonds de loyers.
Réduction de l’offre dans le secteur libre
Au troisième trimestre de cette année, seulement 13 945 logements du secteur libre ont été proposés à de nouveaux locataires — contre plus de 20 000 un an plus tôt et 31 000 il y a quatre ans. Comme le souligne Jasper de Groot, directeur de Pararius : « Tout ce qui devient disponible est loué presque immédiatement. Le marché locatif du secteur libre est complètement verrouillé. » Avec moins d’annonces, la concurrence est féroce et très rapide.
Le segment de gamme moyenne qui disparaît
Le segment de gamme moyenne — logements obtenant entre 142 et 186 points selon l’évaluation officielle — offrait autrefois des options plus abordables. Aujourd’hui, « presque tous les logements qui se libèrent et entrent dans le segment de gamme moyenne sont vendus à la place », déclare de Groot. En conséquence, les locataires recherchant des loyers inférieurs à 1 200 € se retrouvent face à un marché presque désert.
Différences régionales : zoom sur les cinq grandes villes
La hausse des loyers du secteur libre est généralisée mais varie selon les régions :
Eindhoven a enregistré la hausse la plus marquée, avec des loyers en hausse de 15 % pour atteindre en moyenne 19,86 € par mètre carré (environ 1 400 € pour un logement de 70 m²). Les entreprises high-tech ont attiré du personnel international et les propriétaires continuent de fixer les prix en se basant sur les attentes des années de pointe.
Amsterdam a connu une hausse plus modérée de 4 % à 27,75 € par mètre carré (environ 1 940 € pour un appartement de 70 m²), reflétant à la fois des loyers de base plus élevés et une demande légèrement plus faible, certains locataires cherchant des communes moins chères à proximité.
Rotterdam, Utrecht et La Haye ont également enregistré des augmentations supérieures à la moyenne, bien qu’aucune n’ait égalé la progression à deux chiffres d’Eindhoven.
Motivations des propriétaires : pourquoi des biens sont vendus
Au-delà des contrôles des loyers et des impôts, les propriétaires invoquent plusieurs raisons pour céder leurs biens :
Rééquilibrage de portefeuille : Certains investisseurs se réorientent des locations résidentielles vers l’immobilier commercial ou des fonds offrant des rendements plus prévisibles.
Retraite et planification successorale : Les propriétaires privés qui prennent leur retraite ou transmettent leur patrimoine choisissent souvent de liquider des unités plus petites et plus difficiles à gérer.
Coûts d’entretien : Les exigences de rénovation pour l’efficacité énergétique et la sécurité peuvent être prohibitivement coûteuses, en particulier pour les bâtiments anciens ou plus petits.
Stratégies pour les locataires dans un marché tendu
Les futurs locataires peuvent adopter ces approches pour améliorer leurs chances :
Élargir votre rayon de recherche : Regardez au-delà des centres-villes vers les banlieues ou les communes voisines bien desservies par les transports.
Envisager la colocation : Les colocations peuvent réduire considérablement les coûts et permettre de satisfaire les conditions de revenus.
Vérifier l’éligibilité à la Huurtoeslag : L’allocation de loyer (huurtoeslag) peut subventionner une partie de votre paiement mensuel — consultez les directives de la commune (gemeente) pour l’éligibilité.
Utiliser des plateformes professionnelles : Inscrivez-vous aux alertes sur des portails de confiance comme Luntero pour rester informé des nouvelles annonces et agir rapidement.
Perspectives : politiques et évolution du marché
Le gouvernement néerlandais a proposé des mesures pour augmenter l’offre de logements, notamment l’assouplissement des règles d’urbanisme et une augmentation des investissements dans le logement social. Cependant, les réformes des contrôles des loyers et de la fiscalité peuvent prendre du temps à être mises en œuvre. En attendant, le marché du secteur libre restera probablement tendu, avec des loyers en légère hausse jusqu’à ce que de nouveaux logements deviennent disponibles.
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