Forte hausse des prêts hypothécaires aux Pays-Bas : montant moyen dépassant 513 000 €

Forte hausse des prêts hypothécaires aux Pays-Bas : montant moyen dépassant 513 000 €

Au second semestre 2025, le marché hypothécaire néerlandais a connu une reprise spectaculaire. Les nouveaux prêts ont augmenté de 14 % en glissement annuel, et le montant moyen des hypothèques a dépassé 500 000 € pour la première fois. Selon le Kadaster (le registre foncier néerlandais), plus de 241 000 hypothèques ont été enregistrées, reflétant à la fois une forte demande des acheteurs et des dynamiques de marché en mutation.

Activité hypothécaire au niveau record au S2 2025

Le volume et la valeur des hypothèques contractées entre juillet et décembre 2025 ont atteint des niveaux inédits depuis le boom du refinancement du début 2021. Les chiffres clés pour le second semestre 2025 incluent :

Ces chiffres représentent le montant total hypothécaire le plus élevé depuis que le Kadaster a commencé à suivre ces données en 2019. Le fait que le prêt moyen dépasse le demi-million d'euros souligne la façon dont la hausse des prix de l'immobilier et l'évolution des taux d'intérêt se conjuguent pour remodeler les habitudes d'emprunt.

Facteurs à l'origine de la hausse

Plusieurs facteurs ont contribué à cette augmentation :

1. Hausse des valeurs immobilières : Selon la NVM (association néerlandaise des agents immobiliers), les prix des logements existants ont augmenté en moyenne de 8,6 % en 2025 par rapport à l'année précédente. Après un pic en juillet 2022, les prix ont légèrement chuté avant de reprendre leur tendance à la hausse à la mi‑2023.

2. Environnement des taux d'intérêt : Bien que les hausses de taux de la Banque centrale européenne aient ralenti, les taux hypothécaires sont restés relativement attractifs par rapport aux sommets historiques. De nombreux acheteurs ont profité de cette fenêtre pour sécuriser un financement avant de potentielles nouvelles hausses.

3. Ralentissement du refinancement : Les années précédentes, des taux d'intérêt historiquement bas ont suscité une vague de renégociations. Au second semestre 2025, l'activité de refinancement s'est atténuée, permettant aux hypothèques d'achat d'occuper une part plus importante du total des prêts.

Rôle des grandes banques

La concentration du marché parmi les plus grands prêteurs néerlandais s'est intensifiée fin 2025. ING, ABN AMRO, Rabobank et ASN Bank ont capté collectivement 44,1 % des émissions hypothécaires — leur part combinée la plus élevée depuis 2019. Ces établissements ont tiré parti d'un vaste réseau d'agences, de plateformes numériques et de produits hypothécaires adaptés pour attirer à la fois les acheteurs nationaux et les expatriés.

Paysage concurrentiel

• ING a conservé sa position de leader grâce à des calculateurs hypothécaires en ligne et des offres à taux variable compétitives.
• Rabobank s'est concentrée sur les prêts verts pour les logements à haute efficacité énergétique, en phase avec les objectifs de durabilité.
• ABN AMRO et ASN Bank ont mis l'accent sur la responsabilité sociale, accompagnant les primo-accédants dans les dispositifs complexes de subventions et l'éligibilité à la huurtoeslag (allocation au logement locatif).

Impact sur les acheteurs et tendances du marché

Pour les acheteurs potentiels, la combinaison de prix plus élevés et de besoins d'emprunt plus importants a soulevé des questions sur l'accessibilité :

• Ratios dette/revenu : Les emprunteurs poussent de plus en plus leur budget, certains contractant des hypothèques supérieures à 4,5 fois leur revenu annuel brut — proche des limites réglementaires fixées par le gouvernement néerlandais.
• Déplacement vers la périphérie et les petites villes : Pour limiter les coûts, de nombreux acheteurs explorent des régions en dehors des grands centres urbains comme Amsterdam et Utrecht. Dans des villes comme Eindhoven et Groningen, les prix moyens restent plus bas, bien que la demande locale augmente.
• Primes pour l'efficacité énergétique : Les logements affichant de bons labels énergétiques (A ou B) se vendent avec une prime, encourageant les acheteurs à prendre en compte les coûts de rénovation lors de la négociation des hypothèques.

Perspectives pour le marché hypothécaire

Les analystes prévoient que la croissance des prêts hypothécaires se modérera en 2026 du fait que :

• La BCE continue son cycle visant la maîtrise de l'inflation, ce qui pourrait faire grimper les taux.
• Les incitations gouvernementales pour le logement durable (par ex. des subventions plus élevées pour l'installation de pompes à chaleur) influencent les conditions de prêt et la capacité d'emprunt.
• Les tendances démographiques, notamment le vieillissement des propriétaires et un nombre croissant de locataires internationaux, redéfinissent la demande à long terme.

Néanmoins, la résilience du marché immobilier néerlandais — soutenue par une économie robuste et un secteur locatif tendu — suggère que les volumes de prêts resteront élevés par rapport aux niveaux d'avant la pandémie.

Que vous prévoyiez d'acheter ou de renégocier un prêt hypothécaire, rester informé des tendances du marché est essentiel. Pour un accès facilité aux dernières annonces locatives aux Pays-Bas, rendez-vous sur Luntero — votre partenaire de confiance pour trouver le logement idéal.