Hausse des demandes de prêts hypothécaires aux Pays-Bas : les primo-accédants progressent au T3
Les demandes de prêt hypothécaire aux Pays-Bas ont bondi de 16 % au T3, dépassant les 134 000, tandis que les primo-accédants représentent désormais plus de 40 % du marché. Cette tendance offre de nouvelles opportunités — et des défis persistants en matière d'accessibilité — pour les futurs propriétaires.
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Hausse des demandes de prêts hypothécaires aux Pays-Bas : les primo-accédants progressent au T3
Le troisième trimestre de l'année a enregistré une hausse remarquable de 16 % des demandes de prêt hypothécaire aux Pays-Bas, atteignant plus de 134 000 dossiers déposés par rapport à la même période de l'année précédente. Selon les données du Mortgage Data Network (HDN), cette hausse reflète à la fois un marché acheteur renaissant et une confiance croissante parmi les primo-accédants. Les primo-accédants représentant désormais plus de 40 % de tous les achats de logements — contre seulement 30 % en 2018 — les nouveaux venus s'affirment davantage dans le paysage de la propriété aux Pays-Bas.
Croissance record des demandes de prêt
Les chiffres de HDN distinguent le marché des acheteurs — ceux cherchant un prêt pour acheter un logement — et le marché des non-acheteurs, qui comprend les demandes de renforcement de prêts existants pour des rénovations ou d'autres besoins financiers. Au T3 :
Les demandes sur le marché des acheteurs ont atteint 83 600, les upscalers (vendeurs déménageant vers un bien plus cher) formant le plus grand sous-groupe avec 17 990 demandes.
Les demandes sur le marché des non-acheteurs sont passées à 56 000, principalement portées par des propriétaires souhaitant financer des rénovations ; ce segment a à lui seul représenté 22 370 dossiers.
En moyenne, les acheteurs ont sollicité un prêt de 374 000 € — soit 3 % de plus qu'un an plus tôt — tandis que la valeur moyenne des biens a atteint un nouveau sommet à 513 000 €, en hausse de 4 % par rapport au T3 de l'année précédente.
Les primo-accédants gagnent en dynamique
Les primo-accédants émergent comme une force puissante sur le marché immobilier néerlandais. Le Registre foncier (Kadaster) rapporte que plus de quatre logements vendus au premier semestre de l'année ont été acquis par des nouveaux venus, contre trois sur dix en 2018. Plusieurs facteurs contribuent à ce changement :
Mise en commun des ressources : davantage de primo-accédants entrent sur le marché en couple, partageant les coûts et améliorant leur capacité d'emprunt. Les maisons en rangée restent un choix populaire en raison de leur relatif abordabilité.
Ventes d'investisseurs : les investisseurs vendant d'anciens appartements locatifs ont introduit une vague de logements à prix plus bas, élargissant l'offre correspondant aux budgets des primo-accédants.
Fluidité du marché : une mobilité ascendante accrue parmi les propriétaires existants libère des logements d'entrée de gamme, créant un effet de ricochet qui profite aux nouveaux venus.
Malgré ces progrès, les primo-accédants font toujours face à des obstacles importants sous forme d'exigences d'apport et de prix d'achat élevés.
Tendances régionales aux Pays-Bas
Le rapport T3 de HDN met en évidence une croissance des demandes de prêt dans chaque province, avec des variations régionales notables :
Utrecht et Drenthe ont mené la progression en pourcentage des demandes sur le marché des acheteurs.
Frise (Friesland) et Groningue ont enregistré les plus fortes augmentations des valeurs moyennes des logements au cours de la dernière année.
Utrecht reste la province la plus chère, avec un prix moyen des logements de 608 200 €.
Ces différences régionales influencent les zones où les primo-accédants et les upscalers choisissent d'investir. Les provinces plus abordables attirent de nouveaux propriétaires cherchant à maximiser leur capacité d'emprunt, tandis que des régions à forte demande comme Utrecht restent dominées par des acheteurs disposant de budgets plus élevés.
Défis d'accessibilité et écarts de prix
Bien que l'augmentation de l'activité hypothécaire signale un marché plus sain, l'accessibilité reste une préoccupation majeure, en particulier pour ceux qui font leurs premiers pas vers la propriété. La directrice de HDN, Jennifer op ’t Hoog, note que si la fluidité du marché est positive, « l'accessibilité pour les primo-accédants est sous pression en raison des prix élevés et d'un apport personnel important exigé. »
Les données du Registre foncier illustrent l'élargissement de l'écart de prix :
Type d'acheteur
Prix d'achat moyen (T2 2025)
Différence de prix par rapport aux primo-accédants
Couples faisant un transfert vers un bien plus cher
640 000 €
200 000 €
Couples primo-accédants
440 000 €
—
Solo upscalers
485 000 €
110 000 €
Primo-accédants seuls
375 000 €
—
Les upscalers tirent parti des capitaux propres de leurs logements existants, ce qui leur donne un avantage significatif sur les primo-accédants. Cette dynamique souligne la nécessité de mesures politiques ciblées — telles que des régimes améliorés de huurtoeslag (allocation de loyer) ou des incitations pour logements d'entrée de gamme — pour aider les nouveaux venus à concurrencer.
Ce que cela signifie pour les locataires et les acheteurs potentiels
Pour les locataires qui envisagent la transition vers la propriété, le paysage actuel offre à la fois des opportunités et des leçons de prudence :
Opportunité : l'augmentation du stock de logements d'entrée de gamme peut offrir davantage de choix aux primo-accédants prêts à sauter le pas.
Défi : des prix d'achat élevés et des apports importants signifient que beaucoup devront épargner plus longtemps ou chercher un soutien financier.
En attendant, la location reste une option attrayante et flexible. Elle permet aux individus et aux familles de constituer une épargne, d'explorer différents quartiers et de conserver une mobilité tandis qu'ils se préparent à un futur achat immobilier.
Conclusion
La hausse de 16 % des demandes de prêt au T3 souligne un regain d'activité sur le marché immobilier néerlandais, avec des primo-accédants qui réalisent des progrès notables. Si des disparités régionales et des obstacles d'accessibilité persistent, la tendance vers une plus grande fluidité du marché pourrait, avec le temps, ouvrir des voies d'accès à la propriété plus accessibles.
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