Coûts du logement aux Pays-Bas : pourquoi les jeunes propriétaires peuvent payer plus que les locataires

Coûts du logement aux Pays-Bas : pourquoi les jeunes propriétaires peuvent payer plus que les locataires

Il est largement admis que devenir propriétaire est plus abordable sur le long terme que de louer. Cependant, une étude récente d'ABN Amro portant sur 320 000 dossiers clients anonymisés remet en question cette hypothèse — du moins pour les jeunes acheteurs néerlandais. Alors que les propriétaires plus âgés bénéficient de ratios de coûts de logement nettement inférieurs à ceux des locataires, de nombreux 20–30 ans paient désormais autant, voire parfois plus, que les locataires du marché privé.

Dans cet article, nous expliquons comment sont calculés les coûts du logement, décrivons les tendances qui affectent les locataires et les propriétaires aux Pays-Bas, et soulignons pourquoi les jeunes acheteurs font face à des dépenses relatives plus élevées. Nous partageons également des conseils pratiques pour aider locataires et primo-accédants à prendre des décisions éclairées dans le marché immobilier dynamique d'aujourd'hui.

Comment les coûts du logement sont-ils calculés ?

Les coûts du logement sont généralement mesurés en pourcentage du revenu disponible consacré aux dépenses liées au logement. Ceux-ci incluent les paiements d'intérêts hypothécaires, les charges d'entretien, les taxes foncières, les frais de service dans les immeubles en copropriété et les coûts des services publics. Pour les locataires, les coûts du logement comprennent le loyer, les charges et parfois les taxes municipales — moins toute allocation de logement (huurtoeslag) perçue.

En comparant ces pourcentages, les chercheurs évaluent le fardeau financier du logement selon les types de ménage. Un ratio plus bas indique une plus grande marge de manœuvre pour d'autres dépenses, tandis qu'un ratio plus élevé peut signaler des problèmes potentiels d'accessibilité.

Tendances générales : baisse des ratios de coûts du logement

Malgré la flambée des valeurs immobilières — les prix des logements aux Pays-Bas ont à peu près doublé au cours de la dernière décennie — les ratios de coûts du logement se sont en réalité allégés. Entre 2019 et fin 2025 :

Plusieurs facteurs ont contribué à ce déclin :

• Augmentation des revenus : les salaires moyens ont augmenté, améliorant l'accessibilité malgré des prix affichés plus élevés.
• Ajustements liés à l'inflation : les déductions d'intérêts hypothécaires et l'évolution des tranches d'imposition ont compensé une partie des hausses de coûts.
• Taux d'intérêt stables : après une période de taux hypothécaires bas, les prêts à taux fixe protègent les propriétaires contre les récentes hausses à court terme.

Globalement, les locataires et les propriétaires consacrent une part plus faible de leur revenu au logement qu'en 2019. Pourtant, un examen des cohortes d'âge révèle une histoire divergente.

L'âge compte : propriétaires plus âgés vs plus jeunes

Les résultats d'ABN Amro mettent en évidence un contraste saisissant entre les propriétaires établis et les primo-accédants :

• Propriétaires plus âgés (50+) : bénéficient de l'écart le plus important, dépensant jusqu'à 15 points de pourcentage de moins de leur revenu pour le logement par rapport aux locataires privés du même âge.
• Jeunes propriétaires (20–30) : ne voient presque aucune différence — ou des coûts légèrement plus élevés — par rapport aux locataires du marché privé dans cette tranche d'âge. En moyenne, un jeune acheteur ne réalise qu'environ 5 % d'économie de revenu sur les coûts du logement par rapport à ses pairs locataires.

« Le passage du marché locatif privé à la propriété n'est pas aussi simple qu'on le suppose souvent, surtout pour les ménages plus jeunes », concluent les chercheurs.

Pourquoi les jeunes acheteurs font-ils face à des coûts plus élevés ?

Plusieurs facteurs se combinent pour pousser à la hausse les ratios de coûts du logement des jeunes propriétaires :

1. Exigences de prêt-valeur plus élevées : des réglementations récentes exigent des acomptes plus importants, augmentant les remboursements mensuels sur des crédits hypothécaires plus petits.
2. Augmentation des coûts de transaction : les droits de mutation, les frais de notaire et les commissions d'agents immobiliers ajoutent des coûts ponctuels significatifs souvent intégrés aux hypothèques.
3. Protection limitée contre la hausse des taux : les jeunes acheteurs choisissent généralement des périodes de taux fixe plus courtes ou des prêts à taux variable, les exposant aux augmentations des taux du marché.
4. Sous-estimation de l'entretien courant : les primo-accédants peuvent budgéter principalement le remboursement hypothécaire, en négligeant l'entretien régulier, les charges de copropriété et les réparations.

Ces éléments se combinent pour réduire — voire annuler — l'avantage de coût attendu de la propriété pour les jeunes adultes.

Conséquences pour les locataires et les aspirants propriétaires

Pour les locataires envisageant un achat, et pour les jeunes propriétaires recherchant l'abordabilité, ces enseignements ont des implications importantes :

• Évaluez les coûts totaux : regardez au-delà du taux hypothécaire. Prenez en compte les droits de mutation, les frais de notaire, les budgets d'entretien et les éventuelles charges de copropriété.
• Comparez attentivement les offres hypothécaires : comparez taux fixes et variables, et envisagez des durées de taux fixe plus longues pour sécuriser la stabilité.
• Envisagez l'éligibilité à la huurtoeslag : les locataires à faible revenu peuvent demander une allocation de logement (huurtoeslag), ce qui peut rendre la location plus abordable le temps d'épargner pour un apport plus important.
• Prévoyez les dépenses futures : budgétez pour la hausse des coûts des services publics, d'éventuels travaux de rénovation et des changements de taxes foncières.

Faire le bon choix : acheter ou louer

Décider de louer ou d'acheter dépend autant des circonstances personnelles que des données du marché :

• Flexibilité vs stabilité : les locataires peuvent déménager plus facilement, tandis que les propriétaires constituent un patrimoine mais affrontent des coûts d'entrée et de sortie plus élevés.
• Perspective à long terme : sur 15–20 ans, les propriétaires bénéficient en général de l'accumulation de capital propre et d'une éventuelle appréciation des prix.
• Budget à court terme : si votre budget mensuel est serré, vérifiez si la location avec une allocation de logement permet de maintenir les coûts de logement en dessous de 30 % du revenu.

Réaliser une analyse détaillée des coûts — de préférence avec un conseiller financier — vous aidera à peser l'accessibilité immédiate contre la constitution de patrimoine à long terme.

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