Navegación por plataformas de alquiler y agentes

Introducción

Buscar un alquiler en los Países Bajos puede sentirse como un trabajo a tiempo completo. La oferta es escasa en muchas ciudades, los anuncios en las plataformas se mueven rápido y las normas varían según el tipo de vivienda que estés mirando (social, de rango medio o sector libre). Este capítulo te muestra exactamente cómo usar las plataformas en línea de forma eficaz, cómo trabajar con agentes sin pagar de más y cómo mantenerte dentro de la ley de alquiler neerlandesa mientras te proteges de las estafas.

Traduciremos la jerga (desde kale huur hasta huisvestingsvergunning), recorreremos el sistema de puntos (WWS) que limita las rentas en los segmentos social y de rango medio, explicaremos las normas de tarifas y los límites de depósito, y daremos guías paso a paso para cosas como disputar la renta ante la Huurcommissie (Comisión de Alquiler). También destacaremos variaciones municipales (Ámsterdam vs. Róterdam) y lo que significan las leyes nacionales recientes cuando buscas en línea.

Por qué importa: Una estrategia de búsqueda sólida más un kit jurídico básico a menudo te ahorrarán cientos de euros por mes y te ayudarán a evitar costes ilegales, trampas de “renta todo incluido” y anuncios falsos. Las consecuencias de no entender este ámbito van desde pagar una renta ilegal hasta perder un depósito que deberías haber recuperado, e incluso arriesgar multas si olvidas registrarte en tu nueva dirección (BRP).

El panorama del alquiler neerlandés en 2025: ¿Qué cambió?

• Los contratos permanentes son la norma. Desde el 1 de julio de 2024, la Wet vaste huurcontracten (Ley de contratos de alquiler fijos) volvió a establecer los contratos indefinidos como estándar, con excepciones limitadas (p. ej., grupos concretos o situaciones temporales específicas). Si te ofrecen un contrato fijo de corta duración, verifica si se aplica una excepción legal.

• El rango medio ahora está regulado. La Wet betaalbare huur amplió la regulación de la renta al sector medio usando el actualizado woningwaarderingsstelsel (WWS). A partir de 2025, viviendas con 144–186 puntos son de rango medio; ≤143 puntos son sociales; ≥187 puntos son de sector libre. El gobierno y la Huurcommissie mantienen rentas máximas indexadas por punto cada año.

• Límites anuales de subida de la renta (2025).

  • Rango medio: máx. 7,7% (desde 1 ene 2025).
  • Sector libre: máx. 4,1% (desde 1 ene 2025).
  • Sector social: máx. 5,0% (desde 1 jul 2025; las asociaciones de vivienda social también enfrentan un tope medio del 4,5% en su parque).

• Depósito y normas de “buen arrendador”. Bajo la Wet goed verhuurderschap (Ley de buen arrendamiento), los municipios pueden actuar contra conductas indebidas como discriminación, intimidación, depósitos excesivos y tarifas impropias. La orientación nacional deja claro que el depósito no debe ser superior a dos meses de renta base.

• Permisos de vivienda (huisvestingsvergunning). Algunas ciudades requieren un permiso para alquilar viviendas de precio más bajo o del rango medio. Ámsterdam, por ejemplo, requiere un permiso de vivienda para viviendas sociales y, desde 1 de julio de 2025, muchas viviendas de rango medio. Comprueba tu municipio antes de firmar.

Dónde buscar: plataformas y cómo se diferencian

Los Países Bajos tienen dos grandes embudos de alquiler:

1. Canales públicos/regulados (listas de espera más largas pero rentas más bajas): portales municipales o regionales como WoningNet, Woonnet Rijnmond, Woning inZicht o una corporación local de vivienda.
2. Portales del mercado privado (más rápidos pero más caros): agregadores nacionales y sitios de correduría.

Luntero pertenece al segundo grupo y adopta un enfoque de agregador + guía.

La forma Luntero

Luntero agrega anuncios en toda la región y los combina con capítulos de manual como este, noticias de alquiler y un glosario de términos de alquiler neerlandeses—así obtienes tanto amplitud (muchos anuncios) como contexto (qué es legal, qué es habitual, qué evitar). Usa los filtros de Luntero para marcar viviendas probablemente reguladas (por tamaño, etiqueta energética, características) y para identificar duplicados entre plataformas—una pérdida de tiempo habitual.

Consejo profesional: En Luntero, crea búsquedas guardadas por vecindario y tiempo de transporte (p. ej., 30 minutos hasta tu oficina) y activa alertas sobre techos de kale huur que se alineen con los topes basados en WWS para tu rango de puntos objetivo.

Comparación de plataformas principales (mercado privado vs. social)

Platform / Channel	Focus & Coverage	Access Model & Typical Cost to Tenant	When to Use
Luntero	Nationwide aggregation; news + glossary; links to source	Free to browse; no tenant mediation fee	One dashboard to watch many neighborhoods; research legal context alongside listings
Pararius / Funda Huur	Private sector apartments/houses; national	Free browsing; agent contact forms	Mainstream private stock in cities
Huurwoningen.nl / Huurstunt	Broad private listings	Often membership to contact	Casting a wide net beyond the top two
Kamernet	Rooms/studios/shared housing	Monthly membership to contact	Students/young professionals
HousingAnywhere	Medium-term furnished/expat-oriented	Platform service fee	Shorter commitments / furnished
WoningNet / Woonnet Rijnmond / Woning inZicht	Social housing by region	Registration fee + points/waiting time	Lower rent, longer waits; essential for long-term affordability

Nota: La región de Róterdam gestiona las asignaciones sociales en Woonnet Rijnmond bajo las nuevas reglas de 2025; espera cambios en el proceso y nuevo lenguaje de “playbook”.

Decodificador de jerga (verás esto por todas partes)

• Kale huur – renta base (excluye los cargos por servicios).
• All-in huur – importe único para renta + cargos por servicios; señal de alerta porque oculta el desglose.
• Servicekosten – costes por servicios compartidos (limpieza, energía de zonas comunes, conserje). Deben liquidarse anualmente con una declaración detallada; solo están permitidos los conceptos especificados.
• WWS/Woningwaarderingsstelsel – sistema de puntos que determina la renta máxima legal en social y rango medio.
• Huisvestingsvergunning (HVV) – permiso de vivienda local requerido para ciertas viviendas; pueden comprobar ingresos y tamaño del hogar.
• BRP – registro municipal de población. Debes registrarte cuando te mudes; no se requiere permiso del propietario si realmente vives allí.

Requisitos legales en los Países Bajos (qué se aplica cuando usas plataformas/agents)

Requirement	What It Means for You	Source
Permanent contracts are standard	Since 1 July 2024, indefinite leases are the default (limited exceptions only).
Rent caps via WWS	≤143 pts = social, 144–186 pts = mid-rent, ≥187 pts = free sector. Max rent tables update annually.
Max rent increases (2025)	Mid-rent 7.7%, Free 4.1% (from 1 Jan 2025), Social 5.0% (from 1 Jul 2025).
Deposit (borg)	Max 2 months’ base rent; municipalities can act against “too high.”
Agent/mediation fees	Forbidden to charge the tenant if the agent represents the landlord or offers the home publicly; renaming fees as “admin/contract costs” doesn’t make it legal.
Service charges	Must be reasonable, related to services provided, and settled annually with a detailed statement.
BRP registration	Register your address within 4 weeks before to 5 days after moving; landlord can’t block registration.
Housing permit	Required in some cities for social and mid-rent homes (e.g., Amsterdam from 1 July 2025 for many mid-rent units).

Usar plataformas estratégicamente: guía paso a paso

Paso 1: Define tu presupuesto y segmento legal

1. Estima tu probable segmento WWS. Si estás considerando un apartamento de 45–60 m² con etiqueta energética B y balcón en un edificio de los años 70, a menudo estarás cerca del territorio de rango medio (144–186 puntos).
2. Si la vivienda está regulada, la renta base máxima la fija la tabla de puntos. Compruébalo usando el Huurcommissie Huurprijscheck (vivienda independiente o habitación).

Consejo legal: Un arrendador no puede fijar legalmente la renta base por encima del máximo WWS cuando la vivienda entra en social o rango medio. Puedes impugnar una renta inicial excesiva poco después de mudarte.

Paso 2: Crea una lista de seguimiento multi-plataforma

• Usa Luntero para buscar ampliamente y evitar duplicados; añade alertas directas en Pararius y Funda Huur para tus calles exactas.
• Para habitaciones/estudios, configura alertas en Kamernet.
• Si quieres términos amueblados a corto/medio plazo, añade HousingAnywhere.
• Para vivienda social, regístrate en el portal de tu región (p. ej., Woonnet Rijnmond), acepta que es un juego a más largo plazo y mantén tu perfil actualizado según evolucionen las reglas en 2025.

Paso 3: Preselecciona anuncios por riesgo de WWS y necesidades de permiso

• Escanea características que añaden puntos (superficie, etiqueta energética, espacio exterior, puntuaciones de cocina/baño). Si un anuncio en Ámsterdam parece de rango medio, planifica el paso del permiso de vivienda tras la oferta.
• Si el anuncio dice “all-in”, pide el desglose: renta base vs servicekosten con desgloses (limpieza, electricidad de zonas comunes, conserje).

Paso 4: Prepara un paquete de solicitud sólido

• DNI, nóminas recientes o contrato de trabajo, extractos bancarios, referencia del casero.
• Un mensaje corto en inglés o neerlandés que explique: por qué esta zona, cómo cuidarás la vivienda, fecha de inicio deseada, flexibilidad para visitas.

Consejo profesional: Muchos agentes usan la regla empírica de 3×–4× el ingreso bruto (no es ley). Si estás algo por debajo, refuerza tu solicitud con carta del empleador, prueba de ahorros o avalista (comprueba si está permitido).

Paso 5: Visita con criterio

• Verifica la dirección y los datos de propiedad (p. ej., vía Kadaster—extracto de propiedad) si algo parece extraño; !WOON específicamente aconseja comprobar la titularidad para evitar falsos propietarios.
• Fotografía las lecturas de contadores y cualquier defecto.

Paso 6: Negocia y revisa el contrato

• Pide un presupuesto de servicekosten y el proceso de liquidación anual por escrito.
• Asegúrate de que el contrato se ajuste a la duración indefinida a menos que se aplique una excepción legal (post-1 julio 2024).
• Confirma depósito ≤ 2 meses de renta base y sin tarifas ilegales de “admin” o “contrato”.

Cómo usar el sistema de puntos (WWS) para comprobar tu renta

El WWS asigna puntos por superficie, etiqueta energética, espacio exterior, dotaciones privadas, calidad de cocina/baño y servicios. Cada total de puntos se corresponde con una renta base máxima que se indexa anualmente.

• Ejemplo de la Huurcommissie: 115 puntos ⇒ € 714,57 renta base máxima (índice 1 ene 2025).
• De la tabla oficial 2025: 166 puntos ⇒ € 1.052,35 renta base máxima (punto de referencia útil para rango medio).

Consejo profesional: Si tu vivienda puntúa ≤186 puntos, la renta máxima está limitada. Si la renta base anunciada está por encima de la tabla para tus puntos, tienes motivos para negociar o más tarde impugnar.

Cómo hacer una comprobación rápida por ti mismo:

1. Ejecuta el Huurcommissie Huurprijscheck (elige zelfstandige woonruimte).
2. Compara el resultado con la kale huur del anuncio.
3. Si el anuncio usa “all-in”, pide el desglose (debe proporcionarse y liquidarse anualmente).

Trabajar con agentes: lo que está permitido (y lo que no)

¿Cuándo no debes pagar honorarios de mediación?

Si el agente actúa para el arrendador o anuncia públicamente la propiedad (p. ej., en un sitio), no puede cobrar al inquilino bemiddelingskosten—independientemente de cómo renombren la tarifa (admin, costos de contrato, etc.). Esta norma se aplica en social, sector libre y habitaciones.

Consejo legal: Si un agente que representa al arrendador te pide pagar cualquier “tasas de contrato”, “tasas de administración” o “tasas por ver la vivienda”, puedes negarte y remitirte a la guía del Rijksoverheid sobre bemiddelingskosten. Conserva todos los correos electrónicos y facturas.

¿Cuándo puede cobrarte un agente del lado del inquilino?

Si contratas exclusivamente a un agente para buscar en tu nombre—y ellos no actúan también para el arrendador ni anuncian esa propiedad—los honorarios por parte del agente del inquilino pueden ser legítimos. Obtén un acuerdo escrito claro que detalle el alcance y el precio antes de que comience el trabajo (y cuidado con roles dobles).

Depósito, administración y “sueldo por llave”

• Depósito: Máx. 2 meses de renta base es el estándar nacional; pedir más puede ser objeto de actuación bajo el marco de Buen Arrendador.
• “Sleutelgeld” / tasas administrativas: Exigir pago solo para firmar o entregar llaves suele ser ilegal según la legislación de consumo neerlandesa y la jurisprudencia.

Cargos por servicios (Servicekosten): lo que deberías ver

Ejemplos permitidos: limpieza de zonas comunes, iluminación de pasillos, costes de conserje, algo de mantenimiento menor del jardín, energía compartida de espacios comunes. No están permitidos: recargos administrativos generales o costes comerciales normales del casero. Tienes derecho a una liquidación anual con desglose, y las disputas pueden llevarse a la Huurcommissie.

Consejo profesional: En edificios de apartamentos, los servicekosten mensuales suelen oscilar entre €30–€250 según las instalaciones (ascensor, conserje, calefacción de bloque). Pide la declaración final del año anterior antes de firmar.

Normas municipales que afectan las búsquedas en plataformas

Ámsterdam

• Permiso de vivienda: Requerido para viviendas sociales y, desde 1 de julio de 2025, para muchas viviendas de rango medio (se aplican criterios de ingresos). Espera que el agente o el arrendador te pida que solicites el permiso después de la oferta.
• Cambios locales en 2025: La ciudad endureció y aclaró varias normas de la ordenanza de vivienda que afectan las asignaciones, el compartido y el rango medio.

Región de Róterdam

• Nuevo marco de asignación 2025 en Woonnet Rijnmond; lee las “spelregels” actualizadas, sobre todo si buscas tanto social como rango medio entre municipios.

Rentas medias solicitadas (mercado privado) — instantánea Q2 2025

Las rentas solicitadas en el sector privado (amuebladas y semi-amuebladas) subieron en varias ciudades durante el primer y segundo trimestre de 2025. Aquí tienes una referencia rápida del Pararius Huurmonitor:

City	Trend & Notes (2025)
National (Q1 2025)	Average asking rents increased vs. 2024; supply remained tight.
Amsterdam (Q1 2025)	Rents reached new highs; prime neighborhoods show strong demand from expat and local professionals.
Utrecht / Rotterdam / The Hague (Q2 2025)	Continued upward pressure; families and sharers compete for mid-sized apartments.

(Usa esto como contexto de mercado cuando evalúes el valor—pero recuerda: si la vivienda está regulada por el WWS, la renta máxima legal prevalece sobre la “oferta” del mercado.)

Responsabilidades: inquilino vs. arrendador (lista rápida)

Item	Who Pays/Does It?	Notes
Daily/minor repairs (e.g., descaling taps, replacing toilet seat)	Tenant	The “Besluit kleine herstellingen” lists typical small repairs.
Major maintenance (roof, façade, central heating unit replacement)	Landlord	Landlord must keep the dwelling in good repair.
Service charges (common areas)	Tenant pays, landlord accounts	Annual itemized statement required; dispute at Huurcommissie if unreasonable.
Registration (BRP)	Tenant	Register within 4 weeks before to 5 days after moving; landlord can’t block.

Guía de proceso: impugnar la renta o los costes ante la Huurcommissie

Puedes pedir a la Huurcommissie que decida sobre:

• Renta (inicial) excesiva para viviendas reguladas;
• Disputas sobre subida anual de la renta;
• Liquidaciones de servicekosten;
• Problemas con renta all-in.

Tarifas (2025): los inquilinos pagan €25 para iniciar un caso (se reembolsa si ganas). Los arrendadores pagan tarifas más altas.

Paso a paso

1. Habla primero. Envía un correo al arrendador/agente con tu cálculo WWS u objeciones sobre los servicekosten y pide corrección.
2. Recopila pruebas. Contrato, lista de características (para puntos), fotos, facturas de servicekosten.
3. Presenta la solicitud en línea en el portal de la Huurcommissie y paga €25.
4. Inspección/comprobación de documentos. La Huurcommissie puede inspeccionar o solicitar documentos.
5. Decisión y ejecución. Si ganas, te reembolsan la tarifa y el arrendador debe ajustar la renta o liquidar los costes en consecuencia.

Permisos y registro: no te los saltes

• Permiso de vivienda (HVV): Si es necesario (p. ej., Ámsterdam rango medio desde 1 jul 2025), debes solicitarlo y cumplir criterios de ingresos antes de mudarte. Los agentes deberían informarte; en caso de duda, consulta la página del municipio.
• BRP (registro de dirección): Obligatorio si vives en los Países Bajos más de 4 meses en 6 meses; notifícalo desde 4 semanas antes hasta 5 días después de la mudanza. El permiso del arrendador no es condición para registrarse si realmente vives allí.

Consejo profesional: Registrarte desbloquea la subvención sanitaria, la ayuda para la renta (si eres elegible) y otros derechos. Algunos servicios, permisos de aparcamiento y escuelas requieren tu registro en BRP.

Chequeo de realidad de precios: topes regulados vs. “oferta de mercado”

Debido a que los Países Bajos fijan topes para las rentas reguladas por puntos, la renta solicitada en las plataformas puede ser más alta que la legal. Tus pasos:

1. Estima puntos (tamaño, etiqueta energética, cocina/baño privado, espacio exterior).
2. Consulta la tabla 2025: p. ej., 115 pts = €714,57, 166 pts = €1.052,35.
3. Si el anuncio > tope, pide una reducción antes de firmar; si es necesario, usa la Huurcommissie poco después de mudarte.

Trampas típicas de las plataformas—y cómo evitarlas

Alerta de estafa:

• Pagos por adelantado vía Tikkie/cripto antes de ver o firmar son señales de alarma.
• Negativa a dar una dirección verificable o información de la titularidad.
• Fotos duplicadas que se reutilizan de anuncios antiguos. Denuncia anuncios sospechosos a la Fraudehelpdesk o a los portales policiales de orientación sobre estafas de alquiler.

Consejo legal: Los agentes no pueden cobrar legalmente tasas de mediación al inquilino cuando representan al arrendador o publicitan la vivienda—pase lo que pase con el nombre que le pongan a la tarifa. Rechaza y cita la guía del Rijksoverheid.

Consejo profesional: Usa Luntero para verificar duplicados y rastrear anuncios que reaparecen con precios cambiados—una táctica común para sondear la demanda.

Errores comunes

• Pagar tarifas ilegales porque “todo el mundo lo hace”. Normalmente no debes honorarios de mediación o administración cuando el agente anuncia para el arrendador.
• Aceptar una renta “all-in” sin desglose—lo que dificulta disputas sobre servicekosten más adelante.
• Omitir comprobaciones WWS. Muchas viviendas de rango medio en línea se anuncian por encima del tope legal; verifica los puntos antes de firmar.
• Olvidar el permiso de vivienda. Especialmente en Ámsterdam desde 1 jul 2025 para rango medio: no tener el permiso puede impedir tu entrada.
• No registrarte en BRP a tiempo. Tienes desde 4 semanas antes hasta 5 días después de la mudanza; el registro tardío puede afectar prestaciones.

Tipos de agentes (sabe con quién tratas)

• Verhuurmakelaar / Listing agent – Trabaja para el arrendador. No se permite tarifa al inquilino.
• Aanhhuurmakelaar / Tenant’s agent – Trabaja para ti bajo contrato exclusivo; puede cobrarse (acuerda el alcance, evita roles dobles).
• Beheerder / Property manager – Maneja asuntos del día a día tras la mudanza; no siempre presente en edificios pequeños.
• Relocation consultant – Suele ofrecer paquete de búsqueda, visitas y gestión de servicios; útil para plazos ajustados, pero comprueba entregables y conocimiento del WWS.

Ejemplo de email/DM al agente (neerlandés + inglés)

Subject: Bezichtiging – [Street, City] – Startdatum per [date] Beste [Naam], Ik ben zeer geïnteresseerd in de woning aan [adres]. Ik werk bij [bedrijf] (vast contract) met een bruto inkomen van [€X] per jaar. Ik kan per [datum] starten en heb geen huisdieren/rook niet. Kunt u aangeven: – de kale huur en een inschatting van de servicekosten (met posten)? – of de woning in de (midden)gereguleerde categorie valt (WWS)? – het proces en mogelijke huisvestingsvergunning (indien van toepassing)?

Met vriendelijke groet, [Naam] / Tel: [xxx]

Subject: Viewing request – [Street, City] – Start [date] Hello [Name], I’m interested in the flat at [address]. I work at [employer] (permanent contract) with a gross salary of [€X]. Start date [date]; I don’t smoke and have no pets. Could you confirm: – the base rent and estimated service-charge breakdown? – whether the home is (mid-)regulated under the WWS? – any housing-permit requirement and process? Kind regards, [Name]

Mini-guía: cronograma desde la plataforma hasta el contrato

1. Preselecciona 5–8 viviendas entre Luntero y los principales portales.
2. Visita en 48–72 horas; prepara el paquete de solicitud.
3. Ofrece con documentos solicitados + preguntas (desglose de servicekosten, WWS, depósito).
4. Cribado (ingresos, DNI); pide contrato en concepto.
5. Comprueba: segmento WWS y máximo, cláusula de subida de renta vs topes legales, depósito ≤ 2 meses, sin tarifas ilegales, permiso si es necesario.
6. Firma + llaves; programa registro BRP y suministros.

Cálculos de ejemplo

A. Ejemplo de tope para rango medio

• 52 m², etiqueta B, balcón privado, cocina/baño modernos → indicativo ~160–170 puntos (varía según detalles).
• De la tabla 2025: 166 puntos = € 1.052,35 renta base máxima. Si el anuncio muestra €1.190 base en Ámsterdam pero tu conteo es ~166 puntos, deberías negociar o preparar un caso de renta inicial en la Huurcommissie.

B. Subida anual social/mid

• Firmas un contrato de rango medio el 1 feb 2025 a €1.050 base. Tu subida en 2026 no podrá exceder el tope para rango medio que esté en vigor entonces (el tope de 2025 fue 7,7%; 2026 se anunciará). Comprueba cada año contra la actualización del Rijksoverheid/Huurcommissie, no solo tu contrato.

Elegir entre plataformas y agentes (tabla de decisión)

Scenario	Best First Step	Why
You need something within 2–4 weeks	Luntero + Pararius alerts; consider short-term furnished on HousingAnywhere	Speed; broader funnel
You’re price-sensitive and can wait	Register on social portal (WoningNet/Woonnet Rijnmond) + keep private alerts running	Social rents are lower, but slower
New to NL (expat)	Luntero for overview + a tenant-side agent with WWS expertise	Avoid illegal fees, ensure BRP-friendly contract
Group/house-share	Kamernet + Luntero	Room market and small studios update constantly

Perspectivas regionales y culturales

• Sin amueblar ≠ listo para vivir. “Sin amueblar” en neerlandés puede significar sin suelos y sin luminarias. Presupuesta instalaciones.
• Selección por ingresos: Muchos agentes aplican reglas informales de 3–4× la renta; no son ley, pero son comunes.
• Cultura de permisos: Ámsterdam es estricta con permisos de rango medio en 2025; la región de Róterdam actualizó reglas de asignación—léelas antes de postular.
• Normas anti-discriminación: Bajo Buen Arrendador, arrendadores/agentes deben usar selección transparente y evitar distinciones injustificadas; los municipios pueden multar a los infractores e incluso intervenir la propiedad en casos extremos.

Solución de problemas: si algo no cuadra

• ¿El agente presiona por tasas de “admin/contrato”? Envía la página del Rijksoverheid sobre bemiddelingskosten; declina el pago.
• ¿El arrendador se niega a permitir el registro BRP? Muestra la guía municipal; el registro se basa en la residencia real, no en el consentimiento del arrendador.
• ¿Los servicekosten parecen altos? Pide la liquidación final del año pasado; si no la facilitan, denúncialo a la Huurcommissie.
• ¿El anuncio parece demasiado bueno para ser verdad? Verifica la titularidad vía Kadaster; comprueba fotos; nunca pagues un depósito antes de un contrato firmado y entrega de llaves.

Tablas de referencia rápida

A. Límites y procesos legales

Topic	2025 Rule of Thumb	Source
Deposit	≤ 2 months base rent
Rent Increase (Free)	Max 4.1% (from 1 Jan 2025)
Rent Increase (Mid)	Max 7.7% (from 1 Jan 2025)
Rent Increase (Social)	Max 5.0% (from 1 Jul 2025)
Mediation fee to tenant	Forbidden if agent acts for landlord or publicly lists
Huurcommissie fee (tenant)	€25 (refunded if you win)

B. Tipos de vivienda y WWS

Segment	Points	Starting Rent Boundaries (2025)	Notes
Social	≤143	up to €900.07	Capped; annual index updates.
Mid-rent	144–186	€900.07–€1,184.82	Regulated via WWS; max increases set yearly.
Free sector	≥187	> €1,184.82	Market-based, but annual increase still capped.

C. Lista de responsabilidades

Task	Tenant	Landlord
Replace light bulbs, descale taps, minor repairs	✅
Major maintenance, structural repairs		✅
Annual service-charge settlement		✅ (must provide)
BRP registration	✅

(Consulta las páginas del Rijksoverheid/Huurcommissie para la lista detallada de “kleine herstellingen”).

Luntero: hacer que las plataformas trabajen a tu favor

Más allá de anuncios, Luntero publica noticias de alquiler, mantiene un glosario y comisaría guías de manual para que puedas:

• Filtrar con más inteligencia (detectar viviendas probablemente reguladas);
• Rastrear duplicados entre portales;
• Comparar precios solicitados con topes WWS usando nuestras listas de verificación;
• Actuar rápido con búsquedas guardadas y alertas.

Usa Luntero junto con las herramientas WWS y las páginas municipales para mantener tu búsqueda con conocimiento legal y eficiente.

Conclusiones clave

• Trata las plataformas como embudos, no como árbitros del precio. En social/rango medio, los topes WWS prevalecen sobre la “oferta de mercado”. Siempre realiza una comprobación de puntos y compárala con los máximos de 2025.
• Conoce tus topes. Subidas 2025: 7,7% rango medio, 4,1% sector libre, 5,0% social (desde 1 de julio).
• No pagues tarifas ilegales. Si el agente anuncia para el arrendador o publicita la vivienda, no debes tarifa de mediación—aunque la renombren.
• Depósito ≤ 2 meses de renta base. Cualquier cantidad mayor es una señal de alarma bajo la aplicación de Buen Arrendador.
• Los permisos importan. Ciudades como Ámsterdam (desde 1 jul 2025) requieren permiso de vivienda para muchas viviendas de rango medio; comprueba antes de firmar.
• Regístrate en tu dirección. Haz tu BRP entre 4 semanas antes y 5 días después de la mudanza; los propietarios no pueden bloquearlo.
• Usa Luntero como tu torre de control. Agrega, verifica, aprende las reglas y actúa con rapidez.