Vivir en una vivienda de alquiler: mantenimiento y responsabilidades

Introducción

Este capítulo explica quién hace qué en relación con el mantenimiento de una vivienda de alquiler en los Países Bajos. Aprenderás la división legal entre las obligaciones del inquilino y del arrendador, cómo notificar y resolver defectos, qué se considera “pequeñas reparaciones”, cómo deben liquidarse los costos de servicios y cómo utilizar eficazmente las instituciones neerlandesas (Huurcommissie, municipio). También trataremos matices regionales, costes típicos y procedimientos paso a paso que puedes seguir hoy.

Por qué importa esto: la comprensión errónea de las normas de mantenimiento es una de las principales fuentes de conflicto entre inquilinos y arrendadores. Puede dar lugar a gastos evitables, reducciones del alquiler (temporales o permanentes), problemas con el depósito e incluso multas para los arrendadores bajo la Wet goed verhuurderschap (Ley de Buen Arrendador). Conocer tus obligaciones—y tus derechos—mantiene tu hogar seguro, tus costes justos y tu contrato de alquiler sin fricciones.

Consejo práctico: Luntero no solo lista viviendas. Publicamos manuales de expertos, noticias sobre alquileres y un glosario en lenguaje claro de términos de vivienda neerlandeses—perfecto para consultas rápidas mientras lees tu contrato o envías un correo al arrendador.

Cómo divide la ley neerlandesa el mantenimiento

La regla básica en una frase

Según el derecho civil neerlandés, tu arrendador debe subsanar los defectos y mantener la vivienda apta para su uso como hogar, salvo las pequeñas reparaciones del día a día que le corresponden al inquilino.

• Deber del arrendador: subsanar “gebreken” (defectos) y mantener la vivienda para que puedas disfrutarla según lo acordado. (Código Civil Libro 7, art. 206.)
• Deber del inquilino: realizar kleine herstellingen (pequeñas reparaciones) y el mantenimiento básico enumerado en el Besluit kleine herstellingen (decreto gubernamental sobre pequeñas reparaciones).

¿Qué es un “defecto”?

Un defecto (gebrek) es cualquier condición no atribuible al inquilino que impida el disfrute normal de la vivienda. Piensa en filtraciones estructurales, averías del sistema de calefacción, humedad o moho graves por problemas del edificio, instalaciones eléctricas inseguras o falta de detectores de humo requeridos por las normas del edificio. Estos suelen ser responsabilidad del arrendador.

Acceso para reparaciones y renovaciones

Debes permitir el acceso razonable para trabajos urgentes y para renovaciones razonables, con el preaviso adecuado y en horarios razonables. Este deber de cooperación está en el Código Civil art. 7:220. Puedes reclamar una reducción de alquiler si las condiciones de vida se ven seriamente afectadas y el arrendador no arregla los problemas.

Consejo legal: Si el arrendador no realiza las reparaciones, la Huurcommissie puede reducir temporalmente tu alquiler según la gravedad del defecto. Solo un tribunal o el municipio pueden obligar al arrendador a realmente hacer los trabajos, pero la reducción del alquiler suele desencadenar acción.

Qué cuenta como “pequeñas reparaciones” (inquilino) vs. “reparaciones mayores” (arrendador)

El Besluit kleine herstellingen contiene la lista oficial de las típicas reparaciones a cargo del inquilino. Ejemplos comunes: reemplazar bombillas, mantenimiento menor del jardín, desobstruir el sifón del fregadero, cambiar mangueras de la ducha o asientos de inodoro, pequeñas pinturas de retoque en el interior y cambiar fusibles. Los elementos mayores o estructurales (filtraciones de tejado, fallos en la calefacción central, marcos de ventanas podridos, sistemas de ventilación fallidos) son asuntos del arrendador.

Consejo práctico: Comprueba siempre si el problema proviene del desgaste normal en lugar de un uso inadecuado. El desgaste normal no se debe cobrar al inquilino; forma parte del deber de mantenimiento del arrendador.

Detectores de humo (rookmelders)

Desde el 1 de julio de 2022, los detectores de humo son obligatorios en cada planta con espacios habitables (y a lo largo de las rutas de escape). Los arrendadores son responsables de instalarlos; los inquilinos a menudo se encargan de tareas de mantenimiento menores como probarlos o el cambio de baterías (una típica “pequeña reparación”).

Lista de responsabilidades (Referencia rápida)

Componente/Problema	¿Quién paga/actúa primero?	Notas y base legal
Bombillas, fusibles, batería del timbre	Inquilino	Pequeñas reparaciones según el Besluit kleine herstellingen.
Sifón del fregadero atascado (no estructural)	Inquilino	El inquilino se ocupa de obstrucciones menores; problemas estructurales de tuberías son del arrendador.
Mantenimiento del jardín (deshierbe/setos)	Inquilino	Mantenimiento rutinario = pequeñas reparaciones.
Retoques de pintura interior	Inquilino	Mantenimiento menor; repintado completo por desgaste → arrendador.
Avería de la calefacción central	Arrendador	Instalación esencial = arrendador; tareas menores como purgar radiadores pueden ser del inquilino.
Filtraciones estructurales, podredumbre, cableado inseguro	Arrendador	Defectos que impiden el disfrute normal.
Instalación de detectores de humo	Arrendador	Baterías/pruebas pueden ser responsabilidad del inquilino.
Moho por defectos del edificio	Arrendador	El inquilino debe ventilar correctamente; el arrendador repara las causas fuera del control del inquilino.
Iluminación/limpieza de zonas comunes	Arrendador (mediante costos de servicio)	Debe basarse en costos reales y liquidarse anualmente.

Notificar un defecto: paso a paso

1. Documenta el problema Toma fotos/videos con fechas. Anota cómo afecta el problema a la vida diaria (p. ej., sin calefacción, daños por agua).
2. Notifica al arrendador por escrito Usa un lenguaje claro y cortés. Incluye un plazo razonable. La Huurcommissie proporciona un modelo de carta; muchos inquilinos usan el periodo práctico de 6 semanas mencionado allí como plazo de subsanación.
3. Coopera con el acceso Ofrece horarios razonables para inspección/reparación (ver Código Civil 7:220). Conserva el historial de mensajes.
4. Escala si hace falta Si no se resuelve, presenta un caso ante la Huurcommissie para una reducción temporal del alquiler por defectos. Ellos evalúan la gravedad y pueden bajar el alquiler hasta que se hagan las reparaciones.
5. Si el arrendador aún se niega Solo un tribunal o un municipio pueden ordenar reparaciones o multar a un arrendador. Usa el punto de denuncia municipal por Buen Arrendador (meldpunt) si el comportamiento vulnera esas normas.

Consejo legal: Prueba primero el Gebrekencheck de la Huurcommissie para ver cómo se clasifica la gravedad de tu problema y qué resultados son probables.

Costos de servicio (Servicekosten): qué es justo—y cómo comprobarlo

Los costos de servicio son cargos además del alquiler base por suministros y servicios como limpieza de zonas comunes, conserje/portero, iluminación compartida o suministros individuales por subcontadores. Deben ser reales, razonables y liquidarse anualmente contra tus anticipos mensuales.

• Liquidación anual: el arrendador debe proporcionar una declaración especificada mostrando los costes reales frente a lo que pagaste. Si pagaste de más, te devuelven la diferencia. Si pagaste de menos, pagas la diferencia. La Huurcommissie puede revisar la razonabilidad y recalcular el importe correcto.
• Importes típicos: varían mucho según el tipo de edificio y servicios. Una indicación nacional amplia para apartamentos es alrededor de €100 por mes (a veces menor/mayor), pero tu edificio puede diferir significativamente. Trátalo solo como una estimación y confía en la liquidación anual.

Consejo práctico: Lleva tu propio registro de la calidad de limpieza, tiempo de funcionamiento de la iluminación y visitas del conserje. Hace cualquier disputa sobre costos de servicio más objetiva durante la liquidación.

Requisitos legales y normas actualizadas (2025)

Requisito / Límite	Qué significa (2025)	Fuente
Pequeñas reparaciones	El inquilino paga el mantenimiento rutinario y menor según el Besluit kleine herstellingen.
Deber de reparación del arrendador	El arrendador debe subsanar defectos y mantener la vivienda adecuada; el inquilino debe cooperar con trabajos urgentes/renovaciones en horarios razonables.
Detectores de humo	Obligatorios en cada planta; el arrendador instala, el inquilino suele cambiar baterías/probarlos.
Costos de servicio	Deben basarse en costos reales; se exige liquidación anual; la Huurcommissie puede revisar la razonabilidad.
Honorarios de agencia	Se prohíben honorarios de doble mediación (cobrar a ambas partes); puede denunciarse al municipio bajo la Wet goed verhuurderschap.
Depósito (waarborgsom)	Máx. 2 meses de alquiler base para contratos desde 1 de julio de 2023 (contratos antiguos: hasta 3 meses).
Devolución del depósito	Orientación gubernamental: devolver en 14 días tras el fin del alquiler cuando no hay daños/morosos.
Subidas de alquiler 2025	Sector libre máx. 4,1%; miden-alquiler máx. 7,7% desde 1 ene 2025; social máx. 5% desde 1 jul 2025.
Hoja de puntos con nuevos contratos	Desde 1 ene 2025, el arrendador debe entregar una puntentelling (WWS) con cada contrato nuevo.
Punto de denuncia municipal	Cada municipio debe tener un meldpunt para conducta indebida de arrendadores; pueden multar/actuar.

Alerta de estafa: Cuidado con “tarifas de administración”, “gastos de contrato” o “key money”. Si huele a segundo honorario de mediación, probablemente sea ilegal. Repórtalo al meldpunt de tu municipio.

Cómo tratar el moho, la humedad y la ventilación

• Si el moho proviene de filtraciones, puentes térmicos o sistemas de ventilación inadecuados del edificio, normalmente es responsabilidad del arrendador arreglarlo.
• Si el moho se debe claramente al comportamiento del inquilino (no ventilar nunca, secar la ropa en habitaciones sin ventilación, apagar la calefacción completamente en invierno), el arrendador puede sostener que no es un defecto del edificio. La carga de la prueba de que el problema fue causado por el inquilino suele recaer en el arrendador una vez que se alega un defecto serio.

Plan de acción

1. Fotografiar las zonas afectadas regularmente; 2) ventilar y calentar adecuadamente; 3) notificar al arrendador por escrito; 4) usar el Gebrekencheck y considerar la reducción de alquiler por la Huurcommissie si no se resuelve.

Uso de la Huurcommissie para problemas de mantenimiento

Cuándo ayuda la Huurcommissie

La Huurcommissie (Tribunal de Alquileres) puede evaluar la gravedad de los defectos y reducir temporalmente el alquiler hasta que se completen las reparaciones. No ordenan las reparaciones, pero sus decisiones son persuasivas—y a menudo suficientes para provocar acción.

Cronograma típico

1. Notificar al arrendador (idealmente usando la carta modelo).
2. Esperar un periodo razonable (6 semanas se usa a menudo según la carta modelo).
3. Presentar el caso ante la Huurcommissie si no hay solución.
4. Decisión que puede fijar un alquiler temporal reducido basado en categorías de defectos y gravedad.

Consejo práctico: Si tu edificio tiene defectos de categoría A/B graves (p. ej., calefacción central fuera en invierno), la reducción de alquiler potencial puede ser sustancial—otra razón para formalizar tu queja pronto.

Costos de servicio: ejemplos prácticos

A continuación se muestran rangos mensuales ilustrativos para elementos comunes en edificios de tamaño medio. Confía siempre en las liquidaciones anuales reales de tu edificio.

Elemento (ejemplo)	Rango mensual típico	¿Quién garantiza la relación calidad-precio?
Limpieza de zonas comunes	€15–€40	Arrendador/gestor; puedes impugnar costes excesivos ante la Huurcommissie.
Electricidad zonas comunes	€5–€20	Igual que arriba; basado en lecturas reales de contadores.
Conserje/portero	€15–€50	Debe reflejar salario/tiempo real dedicado.
Seguro de cristales	€2–€8	A menudo permitido como coste de servicio; revisa detalles de la póliza.

Consejo legal: Tu anticipo mensual es solo un pago a cuenta. La liquidación anual es la que marca la realidad: si pagaste de más → reembolso; si pagaste de menos → recargo. Si nunca recibes una declaración detallada, pídela por escrito y considera la revisión por la Huurcommissie.

La regulación del alquiler también influye en el mantenimiento

Aunque este capítulo se centra en mantenimiento, debes saber cómo la regulación del alquiler interactúa con el estado de la vivienda:

• El Woningwaarderingsstelsel (WWS) asigna puntos por aspectos de calidad (tamaño, etiqueta energética, comodidades). El mal estado y los defectos pueden influir en el alquiler máximo legal o desencadenar reducciones temporales del alquiler.
• Desde 1 de enero de 2025, los arrendadores deben incluir una hoja de puntaje WWS con cualquier contrato nuevo. Desde 1 de julio de 2025, si el arrendador no redujo un alquiler excesivo dentro del año de transición, puedes pedir a la Huurcommissie que lo evalúe y reduzca.

Consejo práctico: Usa la Rent Check de la Huurcommissie (también en inglés) para calcular puntos y detectar precios erróneos—útil como fuerza negociadora cuando el mantenimiento se descuida.

Registro BRP y administración de la vivienda

En un plazo de 5 días tras mudarte, regístrate en tu municipio con tu nueva dirección (BRP); los expatriados que lleguen por >4 meses también deben registrarse dentro de 5 días desde su llegada. Esto mantiene en orden impuestos, atención sanitaria y registros electorales, y muchos arrendadores requieren prueba de registro.

Consejo práctico: En Ámsterdam (y muchas ciudades) puedes enviar una copia del contrato al registrarte online—ten a mano una copia firmada.

Cómo proteger tu depósito (y recuperarlo)

• Límite del depósito: para contratos desde el 1 de julio de 2023, los arrendadores pueden pedir máx. 2 meses de alquiler base (contratos antiguos: hasta 3).
• Plazo de devolución: La orientación del gobierno indica que los arrendadores deberían devolver el depósito en 14 días al finalizar el alquiler cuando no hay daños ni deudas. Si hay deducciones, el arrendador debe especificarlas.
• Lista de verificación: Haz una inspección previa a la salida, repara los elementos a cargo del inquilino, limpia a fondo y compara con el informe de entrada.

Alerta de estafa: Un arrendador no puede retener tu depósito mientras espera facturas de terceros si el contrato se cierra correctamente. Pide un desglose y rechaza “gastos administrativos” vagos. Usa el meldpunt municipal si es necesario.

Perspectivas regionales y culturales

• Sin amueblar (ongemeubileerd / kaal) a menudo significa sin suelos instalados, sin lámparas de techo ni cortinas. Presupuesta una adecuación básica tras la mudanza.
• Ámsterdam, Róterdam, La Haya, Utrecht: los municipios aplican activamente el Buen Arrendador; todos los municipios deben gestionar un punto de denuncia (meldpunt) donde puedes reportar conductas indebidas (p. ej., tarifas ilegales, discriminación, depósitos excesivos).
• Alquileres para expatriados: espera más opciones amuebladas pero con mayores costos de servicio por comodidades (p. ej., limpieza, ropa de cama). Exige un desglose detallado y la liquidación anual.
• Etiquetas energéticas: los arrendadores deben tener y mostrar una etiqueta energética al alquilar e incluirla en los anuncios; la falta de etiquetas puede acarrear multas—también relevante para los puntos WWS.

Cómo impugnar los costos de servicio (paso a paso)

1. Recopila documentos: contrato, cláusulas sobre costos de servicio, anticipos mensuales, liquidaciones previas.
2. Solicita la liquidación anual: por escrito, pide la declaración detallada (y las facturas subyacentes si no queda claro).
3. Compara y cuestiona: ¿están permitidos los items como costos de servicio? ¿Son razonables las horas/tarifas? (Usa la guía de la Huurcommissie sobre Servicekosten.)
4. Negocia: propone correcciones con pruebas.
5. Huurcommissie: si no se resuelve, presenta un caso de costos de servicio; pueden recalcular lo que es justo y vinculante.

Consejo legal: Muchos inquilinos ganan (total o parcialmente) cuando aportan números claros. Lleva una hoja de cálculo y guarda recibos y correspondencia.

Escenarios resueltos

1) Cortes de calefacción en enero

Problema: Sin calefacción durante tres días en un apartamento de renta media regulada. Acción: Envía un correo al arrendador; ofrece acceso; referencia 7:220 BW. Si no se resuelve, presenta a la Huurcommissie un caso por defectos y solicita reducción temporal del alquiler hasta que se arregle. Conserva pruebas (temperaturas, correos).

2) Moho persistente en el dormitorio

Problema: Manchas negras que vuelven pese a limpiar y ventilar. Acción: Registro fotográfico, mediciones de humedad si es posible; notifica al arrendador; solicita inspección por puentes térmicos/filtraciones. Si el arrendador te culpa sin pruebas, escala a la Huurcommissie y considera la inspección municipal si la salud/seguridad está en riesgo.

3) Subida de costos de servicio de €60/mes

Problema: La liquidación anual muestra un gran aumento en limpieza y costes del conserje. Acción: Pide facturas y horas; compáralo con la realidad del edificio; exige corrección cuando los servicios no se prestaron; presenta a la Huurcommissie si el arrendador no ajusta.

Diferencias según el tipo de vivienda (ángulo de mantenimiento)

Tipo	Qué esperar	Notas sobre mantenimiento
Alquiler social	Las corporaciones siguen estándares estrictos y suelen tener servicios de reparación receptivos.	Límites de alquiler y fuerte supervisión. Usa la Huurcommissie libremente para defectos/costos de servicio.
Middenhuur (renta media)	Regulada desde 2024–2025 vía WWS (144–186 puntos).	Mismas vías para defectos que la vivienda social; se aplican topes de alquiler; el arrendador debe seguir WWS y entregar la hoja de puntos con nuevos contratos.
Sector libre (187+ puntos)	Más sujeto al mercado, pero las normas de Buen Arrendador siguen aplicando.	Los defectos aún pueden desencadenar reducciones de alquiler; los costos de servicio deben ser razonables y liquidarse.
Habitaciones (onzelfstandige woonruimte)	Las instalaciones compartidas generan más costos de servicio y interfaces de mantenimiento.	La Huurcommissie ve muchos casos de costos de servicio y defectos aquí—no dudes en presentar reclamaciones.

Comunicación: mantenla profesional (y con vocabulario neerlandés cuando convenga)

• Usa mensajes escritos y mantén un tono cortés; la práctica de vivienda neerlandesa valora la comunicación directa y clara.
• Refiérete a términos legales específicos cuando sea útil: gebrekenregeling, kleine herstellingen, servicekostenafrekening, puntentelling.
• Adjunta fotos y propone dos o tres franjas horarias para el acceso y así evitar idas y venidas.

Consejo práctico: El glosario de Luntero traduce términos de vivienda neerlandeses a un inglés sencillo (y viceversa). Está diseñado tanto para expatriados como para inquilinos neerlandeses.

Errores comunes (y cómo evitarlos)

• No notificar defectos por escrito. Las quejas verbales se disputan fácilmente. Envía un email y mantén una línea temporal.
• Bloquear el acceso para reparaciones. Esto puede volverse en tu contra legalmente; coopera y fija ventanas horarias claras.
• Aceptar tarifas ilegales o depósitos excesivos. Rechaza honorarios de doble mediación y recuerda el límite de 2 meses para depósitos (contratos posteriores a julio de 2023). Usa el meldpunt municipal.
• Ignorar las liquidaciones de costos de servicio. Pide la declaración anual; impugna items poco razonables.
• Dejar el moho sin documentar. Documenta, ventila y escala metódicamente usando el Gebrekencheck.
• Omitir el registro BRP. Generalmente debes registrarte dentro de 5 días; puedes recibir multas si no informas los cambios de dirección a tiempo.

Presupuesto de mantenimiento: qué planificar como inquilino

Aunque tengas un arrendador perfecto, tendrás costes a cargo del inquilino:

• Consumibles: bombillas, baterías (p. ej., detectores de humo), desincrustantes, herramientas menores.
• Pequeñas reparaciones: manguera de ducha, asiento de inodoro, sellado de silicona en áreas pequeñas, desatascar un sifón.
• Acondicionamiento (en viviendas “sin amueblar”): suelos, lámparas, barras de cortina. Planifica un presupuesto aparte para la mudanza.
• Anticipos de costos de servicio: espera variación por edificio; €100/mes es una indicación nacional aproximada, pero sigue las reglas de liquidación reales.

Si la relación se rompe

1. Escribe un requerimiento final con un plazo claro.
2. Huurcommissie: defectos o costos de servicio.
3. Meldpunt municipal: conducta ilegal del arrendador (Buen Arrendador).
4. Tribunal: para obligar a reparar o resolver disputas complejas.

Alerta de estafa: Si un arrendador amenaza con el desahucio por pedir reparaciones, eso puede violar el Buen Arrendador y las disposiciones antiacoso. Repórtalo al meldpunt municipal.

Mini-calculadoras y verificaciones prácticas

• Puntos WWS vs. alquiler: Usa la Rent Check de la Huurcommissie (disponible en inglés). Una puntuación menor a la anunciada puede significar un alquiler máximo legal más bajo—especialmente relevante si el estado de la vivienda es deficiente.
• Etiqueta energética: Pide al arrendador la etiqueta. La falta de etiqueta = posible multa y puede ocultar una peor puntuación WWS que la anunciada.
• Costos de servicio: Lleva un registro continuo; compara anticipos con la liquidación anual. Impugna anomalías pronto.

Consejo práctico: El feed de noticias de Luntero cubre frecuentemente cambios de política (topes de alquiler, normas de costos de servicio). Suscríbete para mantener tu conocimiento actualizado.

Conclusiones clave

• Arrendador vs. inquilino: Los arrendadores se ocupan de los defectos y de los sistemas del edificio; los inquilinos realizan las pequeñas reparaciones diarias enumeradas en el Besluit kleine herstellingen.
• Documentar y notificar: Siempre envía por email los problemas de mantenimiento con fotos y un plazo; usa la carta modelo de la Huurcommissie como plantilla.
• La Huurcommissie funciona: Puede reducir temporalmente el alquiler por defectos y recalcular los costos de servicio; esto suele resolver muchos problemas.
• Buen Arrendador: Tarifas ilegales, discriminación, acoso o depósitos excesivos pueden denunciarse en el punto de denuncia de tu municipio.
• Depósito, en resumen: Máx. 2 meses (contratos nuevos); planifica una devolución en 14 días tras la entrega limpia según la orientación oficial.
• Detectores de humo: Obligatorios; el arrendador los instala, el inquilino puede cambiar baterías. Seguridad ante todo.
• Mantente al día: Los topes de alquiler de 2025 y la obligación de la hoja de puntos afectan tu capacidad de actuación en disputas de mantenimiento.