Comprender el mercado de la vivienda en los Países Bajos

Introducción

Este capítulo explica cómo funciona el mercado de la vivienda neerlandés en la actualidad: quién suministra las viviendas, por qué la demanda es alta, qué impulsa los niveles de renta y cómo las normas nacionales y locales influyen en lo que pagarás y en qué puedes esperar como inquilino. Traducimos la jerga legal neerlandesa a un español claro (y conservamos términos neerlandeses cuando son útiles), de modo que tanto locales como expatriados puedan usar esto como una referencia independiente.

Por qué importa: los Países Bajos tienen una escasez persistente de vivienda, normas que cambian rápidamente sobre rentas máximas e incrementos anuales, y obligaciones estrictas sobre depósitos, costes de servicios y empadronamiento (BRP). Malinterpretar cualquiera de estos puntos puede costarte cientos de euros al mes o ponerte en conflicto con normas municipales. Cambios recientes—Wet betaalbare huur (Affordable Rent Act), Wet vaste huurcontracten (contratos indefinidos como norma) y actualizaciones en las reglas de servicekosten—significan que el asesoramiento de incluso hace un año puede estar desactualizado.

Panorama del mercado (2025)

Los Países Bajos siguen teniendo insuficiencia estructural de oferta. El gobierno sitúa la escasez estadística de vivienda para 2025 en aproximadamente 396.000 viviendas (≈4,8% del parque). Eso supone una mejora respecto a picos recientes, pero sigue muy por encima del nivel de “tensión normal” de ~2%. La nueva construcción va rezagada—unas 70.000 viviendas netas se añadieron en 2024, muy por debajo del objetivo de 100.000 por año.

La demanda continúa elevada debido al crecimiento de la población y la formación de hogares: la población creció en ~103.000 en 2024, casi en su totalidad por migración neta. El número de estudiantes internacionales de grado aumentó moderadamente (aprox. 3% en 2024–25), lo que mantiene la presión sobre los mercados estudiantiles y de habitaciones en ciudades universitarias.

Conclusión: hay más hogares buscando vivienda que viviendas disponibles—especialmente en Ámsterdam, Utrecht, Róterdam, La Haya y Eindhoven. Espera competencia, sobre todo por unidades bien ubicadas y eficientes energéticamente.

Cómo funcionan los segmentos de alquiler neerlandeses

Los Países Bajos usan un sistema de puntos (Woningwaarderingsstelsel, WWS) para decidir las rentas máximas legales en el sector regulado. Desde el 1 de julio de 2024, la Wet betaalbare huur hizo estas reglas obligatorias hasta 186 puntos, extendiendo la regulación no solo a la vivienda social sino también al segmento de middenhuur (renta media). Los propietarios deben ahora proporcionar el cálculo de puntos para los contratos nuevos; los municipios tienen un papel de supervisión (aplicación).

Segmentos (contratos que comienzan en 2025)

• Renta social: hasta 143 puntos WWS. Las viviendas sociales típicas proceden de asociaciones de vivienda con asignaciones mediante listas de espera.
• Middenhuur (renta media): 144–186 puntos. Se aplica un tope regulatorio; los municipios pueden hacer cumplir la norma.
• Sector libre (geliberaliseerd): ≥187 puntos o una renta inicial por encima del umbral de liberalización en el momento de la firma (€1.184,82 en 2025). En el sector libre no existe renta base máxima legal al comienzo.

Por qué importan los puntos: los puntos reflejan superficie útil, comodidades, rendimiento energético, espacio exterior, calidad de cocina/baño y la ubicación vía el WOZ (valor catastral). El componente WOZ está limitado al 33% del total de puntos para evitar que el valor de la ubicación domine. La calidad de la etiqueta energética puede añadir o restar muchos puntos.

Consejo legal: Si tu vivienda tiene ≤186 puntos y tu renta está por encima del tope legal según la tabla WWS, puedes solicitar a la Huurcommissie (Tribunal de Alquileres) que la baje—aunque el propietario la anuncie como “sector libre”. Usa la Huurprijscheck para estimar tu renta máxima legal.

Tipo de contrato: indefinido es el predeterminado (desde 2024)

Desde el 1 de julio de 2024, los contratos indefinidos (onbepaalde tijd) vuelven a ser la norma. Los contratos cortos y de duración determinada son ahora la excepción. Esto refuerza la seguridad del inquilino, particularmente en los segmentos de middenhuur y social.

Lo que pagarás: panorama de precios 2025

Aunque existen topes regulados hasta 186 puntos, las rentas solicitadas en el sector libre siguen subiendo, especialmente en las grandes ciudades.

Ciudad (T2 2025)	Renta media solicitada (€/m²/mes)	Cambio interanual
Ámsterdam	€27.91	+8.7%
Róterdam	€19.41	+7.4%
La Haya	€21.01	+5.1%
Utrecht	€24.76	+6.1%
Eindhoven	€20.15	+3.7%

Fuente: Pararius Huurmonitor T2 2025.

Cómo leer esto: multiplica los €/m² por la superficie útil. Un apartamento de 55 m² en Utrecht a €24.76/m² implica aproximadamente €1.362 de renta base (antes de costes de servicios). En el rango regulado, el tope de puntos puede obligar a una renta legal inferior a la solicitada en el mercado.

El sistema de puntos (WWS): qué impulsa la puntuación

El WWS convierte las características de la vivienda en un total de puntos:

• Superficie útil (más grande = más puntos).
• Rendimiento energético (etiqueta A/B añade puntos; etiquetas bajas reducen el tope potencial).
• Comodidades y calidad: tipo de cocina, baño, instalaciones adicionales (p. ej., segundo inodoro).
• Espacio exterior: balcón/jardín.
• Ubicación según el valor WOZ, pero limitada al 33% del total para reducir efectos excesivos por ubicación.
• Para habitaciones/viviendas compartidas se aplica el WWSO (sistema de puntos para habitaciones).

Ejemplo práctico (simplificado):

• Apartamento de 50 m² (±95 puntos por superficie), cocina decente (+10), baño moderno (+8), etiqueta energética B (+15), balcón pequeño (+3), participación WOZ limitada al 33% del total (digamos +30).
• Total ≈ 161 puntos ⇒ middenhuur con una renta base máxima regida por las tablas WWS. Si una renta anunciada excede ese máximo, puedes disputarla. (Usa la calculadora de la Huurcommissie para verificar.)

Pro tip: Solicita al propietario o agente el resumen oficial de WWS antes de firmar. Desde 2025, los propietarios deben proporcionarlo para nuevos contratos en el rango regulado, y los municipios pueden multar por incumplimiento.

Reglas de incremento anual de la renta (2025)

Las reglas difieren por segmento y por fecha de inicio del contrato:

• Renta social (≤143 puntos): máximo +5% para viviendas individuales en 2025; las asociaciones de vivienda enfrentan un límite de suma de rentas del 4,5%.
• Middenhuur (144–186 puntos): máximo +7,7% en 2025 (indexado).
• Sector libre (≥187 puntos): el tope nacional terminó el 1 de enero de 2025; sin embargo, muchos propietarios siguen guías basadas en el IPC (algunos propietarios sociales citan un techo del 4,1% para vivienda de alta renta). Comprueba siempre tu contrato y cualquier medida municipal.

Consejo legal: En los segmentos regulados, los incrementos por encima del tope son anulables. Puedes pedir a la Huurcommissie que revise el aumento (aplica un plazo).

Depósitos, honorarios y servicekosten

Depósito de seguridad (borg)

Desde el 1 de julio de 2023, el depósito máximo es de dos meses de renta básica para contratos nuevos (antes se permitían tres meses). Los propietarios deben devolverlo en 14 días tras la salida, y solo pueden deducir por: renta impagada, limpieza acordada al finalizar y daños o morosidad en servicekosten debidamente probados. Los depósitos excesivos e intimidación son susceptibles de sanción conforme a la Wet goed verhuurderschap (Good Landlordship Act).

Honorarios de intermediación (bemiddelingskosten)

Las tarifas dobles están prohibidas: si un corredor actúa para el propietario (o anuncia públicamente), no puede cobrar al inquilino una comisión de agencia. Denuncia los abusos en tu gemeentelijk meldpunt (punto municipal de denuncia).

Costes de servicios (servicekosten)

Los servicekosten son los costes reales por servicios como limpieza, suministros compartidos, conserjes y mantenimiento menor compartido—no un centro de beneficio. Los propietarios deben enviar un estado anual dentro de los 6 meses tras el año natural y proporcionar facturas como prueba a solicitud. Si no estás de acuerdo, puedes acudir a la Huurcommissie. En 2025, el gobierno aclaró la ley y se está moviendo hacia una lista legal de lo que puede cobrarse (con efecto desde 2026). El Servicekosten Policy Book (julio 2025) de la Huurcommissie explica cómo se evalúan las disputas.

Alerta de fraude: Ten cuidado con el “key money” (sleutelgeld), las “tasas administrativas” o cargos vagos que no correspondan a servicios reales. Pide el desglose y las facturas; si te las niegan, considera un caso ante la Huurcommissie.

Registro BRP (registro municipal)

Toda persona que viva en los Países Bajos debe estar registrada en su dirección en el BRP (Basisregistratie Personen).

• Llegando desde el extranjero: regístrate dentro de los 5 días desde la llegada si vas a quedarte >4 meses. Lleva identificación y documentos de estado civil (consulta la lista de tu municipio).
• Mudanza dentro de NL: informa de tu mudanza hasta 4 semanas antes y no más tarde de 5 días después de mudarte. Muchos municipios aceptan presentaciones en línea; pueden requerir una copia de tu contrato de alquiler y, si te mudas con otra persona, una carta de permiso del ocupante principal.

Consejo legal: Un propietario no puede prohibirte empadronarte en la dirección alquilada. El registro es necesario para acceder a seguro de salud, banca y prestaciones (p. ej., huurtoeslag, subsidio de vivienda). Para la elegibilidad y umbrales de huurtoeslag, consulta a Belastingdienst.

Normas locales que afectan la oferta (y tus opciones)

Opkoopbescherming (restricciones de compra para alquilar)

Desde 2022, los municipios pueden exigir ocupación por el propietario durante los primeros cuatro años tras la compra de viviendas “asequibles/de precio medio”. Ámsterdam aplica esto ampliamente; Róterdam y otras ciudades lo aplican en barrios seleccionados. Esto reduce la compra por inversores en las bandas de precio más bajas y puede desplazar la oferta de alquiler hacia segmentos más altos.

Permisos de vivienda (huisvestingsvergunning)

Varias ciudades exigen un permiso de vivienda para viviendas de alquiler de menor renta. Por ejemplo, Ámsterdam, Róterdam y La Haya gestionan esquemas de permisos con límites de ingresos y umbrales de renta, lo que afecta quién puede alquilar ciertas propiedades. Comprueba las normas locales antes de firmar.

Matices culturales y prácticos

• “Sin amueblar” (kaal) puede realmente significar desnudo: sin suelo, sin lámparas ni cortinas. “Semi-amueblado” (gestoffeerd) suele añadir suelos y cortinas; “amueblado” (gemeubileerd) incluye muebles y utensilios de cocina. Aclara lo que está incluido por escrito.
• Las fotos a menudo muestran elementos de puesta en escena; fíate de la lista de inventario (staat van oplevering).
• Las etiquetas energéticas importan doble: tus facturas y tus puntos.

Pro tip (Luntero): En Luntero, puedes filtrar por gestoffeerd/gemeubileerd, consultar nuestro glosario de términos de alquiler y leer explicaciones de noticias sobre las normas de renta que cambian—además, por supuesto, buscar anuncios por todo el país.

Responsabilidades: quién arregla qué

La ley neerlandesa divide el mantenimiento entre verhuurder (propietario) y huurder (inquilino). El Besluit kleine herstellingen (Decreto sobre Reparaciones Menores) enumera lo que los inquilinos deben hacerse cargo (p. ej., descalcificar grifos, reemplazar un asiento de inodoro, lubricar bisagras). Todo lo que no esté en esa lista—y todo el mantenimiento mayor—corresponde al propietario. No puedes ceder esto al inquilino en perjuicio suyo.

Lista de responsabilidades (resumen)

Elemento	Inquilino (huurder)	Propietario (verhuurder)	Base legal
Reparaciones pequeñas (p. ej., descalcificar, bombillas)	✓		Besluit Kleine Herstellingen
Reparaciones mayores (tejado, fachada, estructura)		✓	BW 7 + política
Servicio anual de la caldera (CV)		✓	Orientación del Rijksoverheid
Mantenimiento básico del jardín (si privado)	✓		Besluit Kleine Herstellingen
Moho por fallos de construcción/ventilación		✓	Deber del propietario de mantener

Consulta la lista legal completa vía Rijksoverheid y Huurcommissie.

Servicekosten: rangos típicos (ilustrativos)

Categoría	Qué está permitido	Rango mensual típico*
Limpieza de áreas comunes	Contrato real de limpieza (zonas compartidas)	€10–€25
Suministros compartidos (iluminación escalera)	Uso/contrato real	€5–€20
Conserje/portero	Salario/contrato proporcional	€10–€40
Servicios privados vía propietario (anticipo)	Anticipo gas/agua/electricidad, regularización anual	Muy variable
Internet/TV en alquileres amueblados	Solo si pactado en contrato	€15–€40

* Los rangos son orientativos; el propietario debe regularizar los costes reales anualmente y proporcionar pruebas. Si no recibes la jaarafrekening antes del 30 de junio, puedes solicitarla y luego pedir a la Huurcommissie que la examine.

Consejo legal: Desde 2026 una lista legal restringirá lo que cuenta como servicekosten, dificultando cobrar conceptos arbitrarios.

Paso a paso: comprueba si tu renta es legal

1. Recopila datos: superficie (m²), etiqueta energética, valor WOZ, comodidades, espacio exterior.
2. Ejecuta la Huurprijscheck de la Huurcommissie para tu tipo de unidad (independiente o habitación). Guarda el PDF resultante.
3. Compara la renta base máxima legal con la renta de tu contrato.
4. Pide al propietario por escrito que corrija la renta (adjunta el resumen de puntos).
5. Si no hay acuerdo, presenta una demanda ante la Huurcommissie—especialmente dentro de los primeros 6 meses de la tenencia para casos de renta inicial.

Pro tip: Aunque el anuncio diga “sector libre”, los puntos prevalecen hasta 186 puntos. Los municipios pueden ahora hacer cumplir esto bajo la Wet betaalbare huur.

Paso a paso: disputar una renta, aumento o servicekosten (Huurcommissie)

1. Empieza con el propietario: envía una carta certificada (o correo electrónico con confirmación de entrega) describiendo el problema y la corrección solicitada.
2. Prepara pruebas: resumen WWS, fotos, facturas, correos previos.
3. Presenta online en la Huurcommissie y paga las leges (tasa de solicitud). En 2025, los inquilinos pagan €25; los propietarios pagan €500. Si ganas, tu tasa se reembolsa y la otra parte paga.
4. Inspección/audiencia: la Huurcommissie puede inspeccionar y programar una audiencia.
5. Decisión: vinculante salvo apelación al kantonrechter (por motivos limitados). Consulta los libros de política de la Huurcommissie para detalles procedimentales y actualizaciones.

Notas del mercado regional

• Ámsterdam: €/m² más altos, amplia opkoopbescherming y permisos de vivienda para viviendas de menor renta. Espera ciclos de solicitud rápidos y fuerte demanda cerca del transporte y universidades.
• Róterdam: rentas en aumento pero aún por debajo de Ámsterdam/Utrecht. Algunas zonas tienen opkoopbescherming y reglas de permisos; las ubicaciones vinculadas a la economía portuaria son populares entre profesionales jóvenes.
• La Haya: demanda estable por organizaciones internacionales; en algunos alquileres se aplican controles de elegibilidad y umbrales de ingresos.
• Eindhoven/Brainport: el crecimiento tecnológico sostiene la demanda; las promociones nuevas eficientes energéticamente obtienen primas pero ayudan en puntos WWS y facturas. (Combina tendencias de Pararius con etiquetas energéticas locales al negociar.)

Dónde buscar y cómo competir

• Plataformas y redes: además de los portales principales, Luntero agrega anuncios a nivel nacional y publica explicaciones de expertos, noticias de alquiler y un glosario de términos para ayudarte a comparar ofertas reguladas frente a no reguladas con rapidez.
• Prepara un paquete de solicitud “estilo neerlandés”: ID, prueba de ingresos/empleo, últimas tres nóminas, carta del empleador, referencias y, para internacionales, detalles del permiso de residencia.
• Visita con criterio: verifica la etiqueta energética, comprueba la medición (individual vs. colectiva), pregunta por el historial de servicekosten y solicita el resumen WWS cuando proceda.
• Timing: los anuncios nuevos suelen publicarse martes–jueves por la mañana; activa alertas y estate listo para visitar rápidamente.

Alerta de estafa: Nunca pagues un depósito o el primer mes antes de ver físicamente y firmar un contrato legítimo. Rehúsa enviar copias de tu ID a partes no verificadas; difumina tu BSN si debes compartirlo. Si un anuncio parece demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.

Cómo la política afecta la oferta (y tus tácticas)

• La Wet betaalbare huur extiende los controles de renta al segmento de middenhuur, lo que protege a muchos inquilinos pero puede limitar la oferta de inversores en el margen. En zonas tensionadas, espera que la competencia persista por unidades bien puntuadas y eficientes energéticamente.
• Las carencias en la construcción mantienen la presión sobre las rentas, aunque persistan diferencias regionales; ciudades más pequeñas y suburbios pueden ofrecer mejor relación calidad-precio manteniéndose a distancia de desplazamiento razonable.
• Los flujos de migración/estudiantes varían, pero siguen siendo un motor estructural en centros universitarios; monitorizar las actualizaciones de Nuffic/CBS puede ayudarte a planificar tu búsqueda (p. ej., fuera del pico de septiembre).

Comparación: reglas por segmento en 2025

Tema	Renta social	Middenhuur (renta media)	Sector libre
Banda de puntos	≤143	144–186	≥187
Tope de renta inicial	Sí (WWS)	Sí (WWS)	No
Incremento anual	Máx ~5% (regla 2025)	Máx ~7,7% (2025)	No hay tope nacional (revisa contrato)
Límite de depósito	2 meses máx (contratos nuevos)	2 meses máx	2 meses máx
Resumen WWS requerido (nuevo)	Sí	Sí	N/A
Disputas ante Huurcommissie	Sí	Sí	Limitadas (principalmente servicekosten/mantenimiento)

Fuentes: Rijksoverheid, políticas/noticias de la Huurcommissie, Wet betaalbare huur.

Ejemplo: ¿Es legal esta renta?

Anuncio: apartamento de 52 m² en Róterdam, etiqueta A, balcón, cocina/baño modernos, renta solicitada €1.295 excl. Cálculo aproximado de puntos: superficie (~100), cocina (+10), baño (+8), balcón (+3), etiqueta energética (+15), participación WOZ limitada (+25) ⇒ ~161 puntos ⇒ middenhuur. Acción: ejecuta la Huurprijscheck oficial. Si el máximo WWS para 161 puntos está por debajo de €1.295, pide al propietario que reduzca; si se niega, presenta ante la Huurcommissie dentro del plazo inicial.

Errores comunes (y cómo evitarlos)

• Asumir que la etiqueta “sector libre” del anuncio es decisiva. No lo es. Los puntos controlan hasta 186. Comprueba siempre.
• Pagar tarifas ilegales o un depósito excesivo. Las tarifas dobles de corredores están prohibidas; depósitos >2 meses (contratos nuevos) son ilegales.
• Ignorar los estados de servicekosten. Exige tu resumen anual antes del 30 de junio; si falta o está inflado, involucra a la Huurcommissie.
• Olvidar el registro BRP. Regístrate dentro de los 5 días de llegada/mudanza; de lo contrario puedes tener problemas administrativos (sin BSN, sin seguro, multas).
• Malinterpretar “sin amueblar”. Kaal puede significar sin suelo y sin luces. Presupuesta en consecuencia o negocia.

Mini-guía: habitaciones y vivienda compartida (WWSO)

Si alquilas una habitación (onzelfstandige woonruimte)—es decir, con instalaciones compartidas—se aplica la WWSO. Los propietarios deben respetar el máximo calculado y no pueden cobrar recargos “por persona” que excedan los servicekosten legales. Pide siempre el desglose de puntos y utiliza la variante de la calculadora de habitaciones de la Huurcommissie.

Negociar en 2025—qué funciona

• Aprovecha la energía: la etiqueta A/B añade puntos pero también reduce tus facturas. Si una vivienda C/D tiene precio como una A/B, negocia o vete.
• Usa el calendario: buscar fuera de los picos académicos (ago–oct) puede reducir la competencia en ciudades universitarias.
• Lleva documentos a la visita: los agentes neerlandeses valoran rapidez y completitud.
• Prefiere la transparencia: pide el resumen WWS, el historial de servicekosten y los datos de consumo energético (p. ej., últimos dos años).

Pro tip (Luntero): Crea búsquedas guardadas en varias regiones y deja que las noticias y el glosario de Luntero te mantengan al día conforme evolucionen las normas (p. ej., la lista de servicekosten de 2026).

Requisitos legales en los Países Bajos (referencia rápida)

Requisito	Descripción	Fuente
WWS aplica hasta 186 puntos	Tope obligatorio de renta para social + middenhuur desde julio de 2024; el propietario debe compartir el cómputo de puntos para contratos nuevos; los municipios hacen cumplir.
Umbral de liberalización 2025	€1.184,82 umbral de renta inicial; ≥187 puntos/sector libre.
Incrementos anuales 2025	Social ~5%; Middenhuur 7,7%; el tope nacional para sector libre terminó (revisa el contrato).
Límite de depósito	Máx 2 meses (contratos nuevos); devolución en 14 días; deducciones limitadas.
No a tarifas dobles de intermediación	El corredor no puede cobrar al inquilino si actúa para el propietario/anuncio público.
Servicekosten	Estado anual debido antes del 30 de junio; lista legal más clara adoptada para 2026; política de la Huurcommissie (julio 2025).
Registro BRP	Regístrate en el municipio dentro de 5 días (llegada o mudanza).
Reparto de mantenimiento	Reparaciones pequeñas = inquilino; trabajos mayores = propietario (Besluit Kleine Herstellingen).

Tablas que puedes usar

1) Comparación de segmentos de renta (2025)

Segmento	Puntos	Renta inicial 2025 (indicativa)	Incremento anual máx. (2025)
Social	≤143	≤ aprox. €900,07 al inicio (orientación)	~5%
Middenhuur	144–186	€900,07–€1.184,82	7,7%
Sector libre	≥187	> €1.184,82	Sin tope nacional

Consulta las tablas WWS para máximos exactos; los municipios pueden hacer cumplir los topes regulados.

2) Lista de responsabilidades (resumida)

Área	Inquilino	Propietario
Reparaciones pequeñas, mantenimiento básico	✓
Reparaciones estructurales y mayores		✓
Servicio anual de caldera		✓
Mantenimiento de jardín privado	✓

Base legal: Rijksoverheid + Besluit Kleine Herstellingen.

3) Panorama €/m² por ciudad (T2 2025)

Ciudad	€/m²	YoY
Ámsterdam	€27.91	+8.7%
Róterdam	€19.41	+7.4%
La Haya	€21.01	+5.1%
Utrecht	€24.76	+6.1%
Eindhoven	€20.15	+3.7%

Fuente: Pararius Huurmonitor T2 2025.

Preguntas frecuentes prácticas

¿Es normal ofertar por encima de la renta solicitada?

En micromercados calientes puede verse “pujas”. Recuerda: las unidades reguladas siguen teniendo un máximo legal. Si las pujas superan el tope WWS, la renta es impugnable.

¿Puede el propietario negar mi registro BRP?

No. El registro es una obligación legal; el municipio puede solicitar tu contrato de alquiler o una carta de permiso si vives en casa de otra persona.

¿Qué pasa si mi estado de servicekosten llega tarde?

Pídelo por escrito. Si sigue faltando o es incorrecto, presenta una demanda ante la Huurcommissie; cargos tardíos o no justificados pueden reducirse.

Poniéndolo todo junto: flujo inteligente para alquilar

1. Define tu segmento: según los puntos previstos y tu presupuesto.
2. Explora ampliamente con Luntero: crea alertas; lee nuestras noticias y el glosario para adelantarte a cambios normativos.
3. En la visita: verifica etiqueta energética, comodidades, medición y resumen WWS (si probable regulado).
4. Antes de firmar: comprueba el depósito (≤2 meses), no hay tarifas ilegales, cláusulas de servicekosten y la cláusula de incremento anual.
5. Tras la mudanza: regístrate en el BRP dentro de 5 días, activa servicios y guarda recibos.
6. Cada primavera: controla tu liquidación de servicekosten y conserva el derecho a impugnar.

Conclusiones clave

• La escasez persiste (≈396k viviendas, 4,8%), por lo que la competencia es real—especialmente en la Randstad y polos tecnológicos.
• La regulación se amplió: desde julio de 2024 el WWS se aplica hasta 186 puntos, cubriendo middenhuur además de la renta social. Los propietarios deben facilitar el cómputo de puntos; los municipios pueden hacer cumplir.
• Conoce tus umbrales: €1.184,82 es el límite de liberalización de 2025; los techos anuales varían por segmento (social ≈5%, midden 7,7%; sin tope nacional para el sector libre).
• Tu dinero está protegido: depósito ≤2 meses, no a tarifas dobles de corredor y los servicekosten deben regularizarse anualmente con pruebas. Usa la Huurcommissie si hace falta.
• Regístrate pronto: registro BRP dentro de 5 días es obligatorio y te da acceso a BSN, seguro, banca y prestaciones.
• Luntero ayuda: además de anuncios, las noticias, manuales y glosario de Luntero facilitan orientarse entre normas que cambian y evitar errores costosos.